Kết quả khảo sát nửa đầu năm 2015 cho biết, Tp.HCM có khoảng 8.000 căn hộ bình dân được công bố từ các chủ đầu tư như Gia Hòa, Nam Long, N.H.O, Thủ Đức House, Hoàng Anh Sài Gòn, Đất Xanh và Hưng Thịnh Land. Ngoài ra còn có lượng hàng rải rác khắp 24 quận huyện của các doanh nghiệp phát triển nhà ở bình dân nhỏ lẻ, thông tin ít được công bố.
Các chuyên gia nhận định, tại Tp.HCM nguồn cung căn hộ đang có sự phân
hóa mạnh mẽ. Chung cư trung và cao cấp đang lấn lướt nhà bình dân với
mức chênh lệch hàng chục nghìn căn. (Ảnh: Vũ Lê)
Mức giá 13-19 triệu đồng/m2 đối với nhà giá vừa túi tiền có diện tích trung bình 55m2, mức giá phổ biến của phân khúc này dao động khoảng 15,5 triệu đồng/m2, theo đó giá bán bình quân 850 triệu đồng/căn, với tổng giá trị hàng hóa khoảng 7.000 tỷ đồng.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành ước tính, hiện nay tổng nguồn cung có khoảng hơn 40.000 sản phẩm đã được công bố. Với 80% hàng hóa tương đương 32.000 căn, mức giá phổ biến là 27-40 triệu đồng/m2. Cụ thể hơn, nếu giá trung bình 30.000 triệu đồng/m2 cho căn hộ rộng 70m2, tức 2,1 tỷ đồng/căn nhân với 32.000 căn thì tổng giá trị tài sản tung ra thị trường ước tính khoảng 67.000 tỷ đồng.
Kết quả nghiên cứu thị trường địa ốc quý II/2015 của Savills Việt Nam dự báo trong vòng 2-3 năm tiếp theo, tổng nguồn cung căn hộ tại thị trường Tp.HCM có thể lên đến 60.000 căn (trên 70% là căn hộ trung - cao cấp). Lượng căn hộ vừa túi tiền trong 6 tháng qua đang giảm sút đáng kể và xu hướng này có thể tiếp tục mạnh dần trong nửa cuối năm nay.
Theo báo cáo thị trường quý II/2015 của CBRE Việt Nam, tỷ lệ giao dịch thành công của căn hộ cao cấp gấp đôi căn hộ bình dân, kết quả này đi ngược lại xu hướng thị trường có nguồn cung nhà giá rẻ dồi dào như năm 2012-2013.
Có hơn 4.500 căn hộ cao cấp được tung ra thị trường trong 3 tháng vừa qua, 2.341 căn hộ trung cấp được mở bán nhưng chỉ có 1.649 căn hộ giá trung bình chào hàng. Thống kê của CBRE cho biết, trong tổng số 8.528 sản phẩm được công bố, nguồn cung mới nhà giá vừa túi tiền chỉ chiếm 20%, thấp hơn căn hộ trung và cao cấp lần lượt chiếm 27 và 53%.
Ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn nhận định: "Nhà giá rẻ chỉ có 8.000 căn trong khi căn hộ trung - cao cấp tới 32.000 căn, đây là sự chênh lệch lớn, rất đáng báo động vì nhu cầu nhà giá rẻ hiện vẫn chiếm phần lớn toàn thị trường 10 triệu dân này".
Ông Thanh phân tích, nhà cao cấp quá nhiều mà nhà bình dân quá ít có thể đe dọa sự phát triển bền vững của thị trường địa ốc, dẫn đến căn hộ giá rẻ ngày một khan hiếm. Tháp dân số của Tp.HCM có đến 60% công dân trẻ, tuy có thu nhập khá nhưng chỉ có lượng tiền mặt 300-400 triệu đồng để mua trả góp nhà một tỷ đồng thì diễn biến hiện nay là bất lợi cho thị trường.
Về lý do khiến nhà giá rẻ đang ít đi, theo ông Thanh, vì biên lợi nhuận của phân khúc nhà giá rẻ quá mỏng (lãi thấp). Tính chất đặc thù của ngành bất động sản là thời gian phát triển dự án thường kéo dài sẽ làm tăng gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp, tiềm ẩn quá nhiều rủi ro. Tuy nhiên, việc phát triển các dự án cao cấp có biên lợi nhuận cao hơn, cùng với tín hiệu hồi phục xuất hiện từ cuối năm 2014 và thanh khoản cải thiện đáng kể, hiện nhiều nhà đầu tư đã quay trở lại thị trường, chính vì vậy các doanh nghiệp đua nhau làm nhà trung và cao cấp.
Thậm chí, có doanh nghiệp từng rất mặn mà với phân khúc nhà bình dân cũng có sự dịch chuyển sang nhà cao cấp. Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land chia sẻ, từ đầu năm 2015 đến nay, đơn vị đã tung ra thị trường 2.000 sản phẩm. Tuy vẫn tiếp tục làm dòng sản phẩm trung bình nhưng tỷ lệ giảm dần, nay chỉ còn chiếm khoảng 19% tổng nguồn cung.
Ông Hiền lý giải, từ cuối năm ngoái, thị trường ghi nhận sự tăng nhiệt trở lại của tất cả các phân khúc, nhất là sự bứt phá của căn hộ cao cấp nên doanh nghiệp không bỏ qua cơ hội phát triển phân khúc trung và cao cấp.
Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Nam Phát thừa nhận, nguồn cung của căn hộ giá rẻ hiện đang bước vào giai đoạn sụt giảm. Hầu hết nằm ở các quận huyện vùng ven, do đó giá bán các dự án này không thể cao được, vì thế lợi nhuận cũng khiêm tốn. Phần lớn những dự án giá rẻ trước đây có quỹ đất mua từ rất lâu với giá khá "mềm" nên lợi nhuận chỉ ở mức vừa phải. Tuy nhiên, mặt bằng chung hiện nay giá đất đã đội lên sau 8 năm khủng hoảng nên triển khai nhà giá rẻ đang đối mặt với thách thức rất lớn.
Theo ông Nam, căn hộ giá rẻ hay cao cấp thì chi phí cho phần kết cấu khác biệt không nhiều, chi phí chỉ chênh nhau phần hoàn thiện. Mặc dù giá đất các khu nhà ở cao cấp tuy đắt đỏ nhưng nhờ vị trí tốt giá bán khá cao nên lợi nhuận tốt hơn nhà giá rẻ. Hơn nữa, do các dự án cao cấp đã được triển khai từ nhiều năm trước nhưng bị đình trệ do thị trường khó khăn nay tái khởi động và tranh thủ xả hàng khiến cho nguồn cung phân khúc này tăng vọt.
Ông Nam cho rằng, căn hộ bình dân càng ít trong khi căn hộ cao cấp càng nhiều có thể làm méo mó thị trường. Trong giai đoạn bất động sản khủng hoảng, phân khúc căn hộ bình dân là điểm sáng, đáp ứng nhu cầu thật giúp thị trường chuyển từ ảo sang thực và phát triển lành mạnh hơn. Theo ông: "Tất nhiên căn hộ trung và cao cấp vẫn có nguồn cầu riêng song hiện nay đầu tư nhiều hơn là an cư. Xu hướng này tiếp diên, nhà rẻ sẽ ít dần sẽ khiến nhiều người thất vọng vì không mua được nhà, ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý chung toàn thị trường".
Theo nhận định của một chuyên gia kinh tế có hơn 10 quan sát thị trường nhà đất Tp.HCM, trong trường hợp toàn bộ nguồn cung căn hộ cao cấp với khối lượng khổng lồ không được hấp thụ kịp có thể kéo thị trường đi xuống. Vị này cho rằng: "Cần cân bằng giữa nhà ở cao cấp và bình dân để thị trường phát triển bền vững hơn".
Chuyên gia này cũng đề xuất cơ quan chức năng cần có sự kiểm soát cơ cấu nguồn cung nhà ở chặt hơn nữa để cân đối cung cầu hợp lý. Trường hợp nguồn cung nhà cao cấp có xu hướng bùng nổ thì giảm tốc độ phê duyệt các dự án thuộc phân khúc này lại. Đồng thời, cần hỗ trợ doanh nghiệp xây nhà bình dân bằng các chính sách ưu đãi như giảm tiền sử dụng đất, thủ tục nhanh gọn, tăng hệ số sử dụng đất, lãi suất cạnh tranh...