Điều 41 Nghị định 43 quy định chi tiết thi hành luật Đất đai cho phép phân lô bán nền và Quyết định 33 của UBND Tp.HCM có hiệu lực từ ngày 25/10/2014 cũng quy định rõ các trường hợp được tách thửa đất ở.
Tuy nhiên, vừa qua, một số địa phương tại Tp.HCM đã quyết định ngưng việc tách thửa đất ở làm 'tắc nghẽn' việc tách thửa đất, xây nhà của người dân.
Theo quy định tại Nghị định 43, để được phân lô bán nền, khu đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện; đồng thời, chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; bảo đẩm kết nối hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp nước, cấp điện, thoát nước và thu gom rác thải.
Bên cạnh đó, Quyết định 33 của UBND Tp.HCM quy định, đất ở tại nông thôn và đô thị trên địa bàn TP được chia làm ba khu vực, trong đó, từng khu vực có thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, có diện tích tối thiểu khác nhau. Theo Quyết định này, cũng quy định trường hợp thửa đất khi tách thửa có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, khi đó người sử dụng đất phải có trách nhiệm đầu tư hoàn thiện và bàn giao cho nhà nước, không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất làm hạ tầng kỹ thuật và đường giao thông.
Tuy các quy định về phân lô bán nền khá rõ ràng, nhưng trong thời gian qua, tại nhiều địa phương trên địa bàn Tp.HCM đã không duyệt hồ sơ đối với các dự án tách thửa đất, phân lô bán nền của người dân. Một người dân tại xã Nhị Bình (Hóc Môn), ông Phương cho hay, gia đình ông có khu đất diện tích khoảng 4.000m2 ở xã Nhị Bình. Hiện ông đã làm thủ tục tách ra nhiều lô, với mỗi lô ngang 7m, rộng 120m2 đúng quy định của dân cư nông thôn theo hạn mức tối thiểu quy định tại Quyết định 33 nói trên.
Một trong những khu nhà '3 chung' được xây dựng ở huyện Nhà Bè.
Vậy nhưng, khi lên huyện nộp hồ sơ thì huyện không nhận với lý do là 'tạm ngưng để rà soát'. Tương tự, ông Chuân ở xã Đông Thạnh (Hóc Môn) có 3.000m2 đất cũng làm thủ tục tách thửa thành nhiều khu đất nhỏ theo đúng Quyết định 33 và có đầu tư hệ thống hạ tầng điện nước, đường sá tới từng thửa đất song huyện không nhận hồ sơ. Bàn về vấn đề này, một lãnh đạo huyện Hóc Môn cho biết, việc tạm dừng cấp phép cho các dự án phân lô bán nền là để rà soát lại quy định của pháp luật.
Giám đốc điều hành Công ty Bản Việt Land, ông Đinh Duy Trinh cho rằng, trên địa bàn Tp.HCM rất nhiều người dân lợi dụng chính sách cho tách thửa đất của TP để phân lô bán nền không đúng quy định của pháp luật trong nhiều năm qua. Đó là các 'dự án 3 chung' (chung thửa đất, chung số nhà, chung giấy chứng nhận). Ví dụ, khi có một khu đất diện tích khoảng 1.000m2 người dân hoặc doanh nghiệp sẽ xin chuyển 100% thành đất ở và tách diện tích đất này ra từng miếng nhỏ để xây dựng hàng loạt căn nhà nhỏ, rồi bán theo hình thức giấy tay. Ông Trinh nói: “Nhà nhỏ không đúng hạn mức và không tách thửa ra từng căn được để làm giấy chứng nhận nên thành nhà ổ chuột. Trong khi hạ tầng do chủ đất tự chừa khoảng 2-3m một con đường nên không đủ điều kiện nghiệm thu. Do đó, nhà nước không quản lý được và đã có thời gian cấm các dự án phân lô bán nền”.
Giám đốc một công ty BĐS cho rằng, hiện nay TP đã phủ kín quy hoạch 1/2.000. Tức là, chỗ nào cho làm trường học, làm công viên, hạ tầng, nơi nào cho làm khu đô thị, khu dân cư hiện hữu... đều đã được thể hiện rõ. Hơn nữa, luật cũng cho phép phân lô bán nền và đã quy định rõ chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ thiết yếu theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở.
Ông Trinh phân tích: “Trong trường hợp quản lý tốt điều này sẽ không thể xảy ra tình trạng 'nhà 3 chung' đang mọc tràn lan ở các huyện, quận ngoại thành hiện nay. Mặt khác, quy trình xét duyệt dự án cũng rất khắt khe. Nhà nước hãy cấp phép dự án nghiêm ngặt đúng như những gì luật đã quy định thay vì cấm đoán. Nhất là, tăng cường hậu kiểm khâu xây dựng nhà ở để tránh tình trạng nhà 3 chung. Ngoài ra, hạ tầng phải được xây dựng bài bản để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của người dân. Hiện tại, không phải ai cũng đủ tiền để mua các khu đất lớn rồi phải xây dựng 5-7 tầng ở các khu đô thị hoặc bỏ ra hàng tỷ đồng mua căn hộ chung cư. Chính vì vậy, cấp phép và giám sát các dự án phân lô bán nền chặt chẽ TP sẽ tạo được các khu nhà ở được xây dựng đúng như quy hoạch mà không phát sinh nhà ổ chuột, cùng đó tránh được những rắc rối khi người dân phải mua những căn nhà 3 chung”.