Vay lãi cao làm phòng trọ cho thuê, nhà đầu tư lỗ tiền tỷ

Khi thấy nhiều người kinh doanh phòng trọ thành công, anh Kha cũng mạnh dạn nhập cuộc. Anh mua đất, xây 12 phòng trọ cho thuê vào đầu năm 2012. Để đầu tư vào phân khúc này, anh Kha đã vay ngân hàng 1,1 tỷ đồng với lãi suất 10% trong 6 tháng đầu, sau đó mức lãi suất 15%/năm. Trong khi đó, vốn tự có của anh chỉ 300 triệu đồng.

Nhà đầu tư này cho biết, anh chấp nhận trả lãi vay cao một thời gian, nợ gốc ân hạn hoặc trả dần. Anh Kha kỳ vọng phần lợi nhuận tích lũy vào giá trị đất sẽ tăng theo thời gian. Thế nhưng, anh Kha đã chịu lỗ khoản lãi suất vay trong suốt năm 2012 cả trăm triệu đồng bởi chưa thể kinh doanh trong giai đoạn xây phòng trọ, doanh số bằng không.

Sang năm 2013, anh Kha bắt đầu vận hành nhà trọ. Anh đã cho thuê được 9 phòng với giá thuê 1,1 triệu đồng/phòng/tháng, doanh thu năm đầu tiên đạt 118,8 triệu đồng. Lúc bấy giờ, tỷ lệ trống khu nhà trọ này là 25%. Trong khi đó, lãi suất vay 1,1 tỷ đồng trong năm là 165 triệu đồng và được ân hạn nợ gốc. Năm thứ hai, khoản thâm hụt là 50 triệu đồng. Nhà đầu tư tiếp tục gồng gánh để cân đối bù lỗ.

Dùng đòn bẩy tài chính quá đà nên nhiều nhà đầu tư lỗ nặng khi kinh doanh phòng trọ cho thuê. 
(Ảnh: Lucas Nguyễn)

Tuy lãi suất được điều chỉnh giảm xuống vào năm 2014 nhưng do dãy phòng trọ ế khách nên anh Kha tiếp tục bị thâm hụt ngân sách. Tỷ lệ phòng trống của anh Kha khoảng 35%. Mặt khác, anh Kha cũng không có nhiều kinh nghiệm quản lý và địa bàn có những khách thuê thuộc thành phần bất hảo, gây rối trật tự, chậm trả tiền nhà nên anh phải dừng việc cho thuê. Trong năm thứ 3, khoản lỗ của anh tăng lên trên 60 triệu đồng. Doanh thu sụt giảm nên việc trả lãi vay bắt đầu trở thành gánh nặng đối với nhà đầu tư này.

Anh Kha phải khất nợ ngân hàng nhiều lần kể từ cuối năm 2014 đến nửa đầu năm 2015. Ban đầu, ngân hàng còn nhẹ nhàng đề nghị nhưng sau đó phải sử dụng biện pháp rắn, buộc anh bán tài sản để trả nợ bằng mọi giá. Do đó, để cấn nợ nhà băng, anh Kha phải bán tháo dãy nhà trọ, chấp nhận lỗ hàng trăm triệu đồng.

Nhà đầu tư chia sẻ: "Khoản vốn tự có là tiền mặt 300 triệu đồng đội nón ra đi. Để trả lãi ngân hàng, tôi như làm việc không công trong suốt 3 năm. Thậm chí, để tất toán nợ, tôi còn phải móc thêm tiền túi. Cái giá cho bài học này bằng tiền tỷ".

Ông Nguyễn Hồng Hải, chuyên gia bất động sản cho thuê (7 năm kinh doanh nhà trọ cho thuê với gần 200 phòng trọ, mức giá 1-3 triệu đồng/tháng tại quận Tân Phú và Bình Tân) cho rằng, do đi ngược lại 3 nguyên tắc cơ bản kinh doanh mô hình này nên anh Kha đã thất bại. Cụ thể như sau:

Một là, nhà đầu tư đã chuẩn bị vốn sai cách. Anh Kha đã vay ngân hàng gần 70% tổng suất đầu tư. Đây là mức vay bất hợp lý. Khi kinh doanh phòng trọ cho thuê, nhà đầu tư cần lưu ý rằng, đây là hình thức bỏ tiền chẵn để thu về tiền lẻ trên cơ sở tích lũy quỹ đất, công trình khấu hao dần, hạn chế vay vốn, tỷ lệ vay càng thấp càng an toàn, vốn tự có càng nhiều càng tốt.

Hai là, anh Kha phải đối mặt với áp lực chi phí tài chính nặng nề khi lãi suất vay ở mức 15%/năm. Kinh nghiệm cho thấy, để đầu tư bền vững, lợi nhuận ròng hàng tháng của việc kinh doanh phòng trọ phải đạt 1%/tháng, tức 12%/năm. Điều đó có nghĩa là, tổng số tiền phải trả cho khoản lãi vay cần phải điều chỉnh thấp hơn tổng lợi nhuận. Vì doanh thu không đủ để gồng gánh chi phí tài chính nên anh Kha mới thua lỗ.

Ba là, anh Kha thiếu kinh nghiệm quản lý phòng trọ cho thuê. Nhà đầu tư đã để tỷ lệ trống ở mức cao và tăng dần. Khả năng thua lỗ rất lớn nếu nhà đầu tư không đủ kinh nghiệm quản lý bất động sản cho thuê. Trường hợp của anh Kha là một ví dụ điển hình.

Theo ông Hải, mọi người vẫn lầm tưởng rằng, kinh doanh phòng trọ cho thuê dễ thành công. Tuy nhiên, đây không phải là kênh đầu tư nhẹ nhàng, đơn giản. Nhà đầu tư cần phải tính kỹ bài toán tài chính và bỏ ra nhiều tâm sức quản lý, giám sát từ nội bộ khu nhà trọ đến ngoại khu mới mong thành công. Tóm lại, nhà đầu tư cần tham vấn nhiều lời khuyên và lập trình sẵn bảng dự toán để hạn chế rủi ro trước khi rót tiền vào phân khúc này.