Vốn cho BĐS: "Kẻ ăn không hết người lần chẳng ra"

Để thị trường phát triển bền vững, Chính phủ tiếp tục chỉ đạo tháo gỡ khó
khăn về vốn cho bất động sản

Đại diện Hiệp hội Bất động sản cho rằng, chủ trương và chỉ đạo bơm thêm vốn cho BĐS của Chính phủ thực hiện không hề đơn giản.

Được biết, chỉ đạo trên được đưa ra trong nghị quyết phiên họp thường kỳ tháng 4/2015, trong đó Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước tiếp tục tháo gỡ khó khăn về tín dụng cho BĐS, tạo điều kiện cho thị trường phục hồi.

Nhưng hiện các ngân hàng thương mại vẫn khẳng định, nguồn tiền cho bất động sản “khá dồi dào và luôn sẵn sàng”.

Lấy lãi suất làm mồi nhử

Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho biết, hầu hết các ngân hàng thương mại hiện nay đều tung ra các gói cho vay BĐS với lãi suất rất hấp dẫn. Thậm chí, có có một số ngân hàng lớn như  Vietinbank, Vietcombank,… áp dụng chính sách lãi suất ưu đãi 0% đối với một số dự án mà ngân hàng có hợp tác.

Tại một hội nghị gần đây, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình khẳng định: “Đó là một cách bơm vốn hiệu quả nhất cho thị trường BĐS trong bất cứ giai đoạn nào”.

Thực tế cho thấy, diễn biến trên thị trường BĐS không như vậy.

Hiện phần lớn các gân hàng đều sử dụng công cụ lãi suất thấp để thu hút người vay nhưng lại chỉ áp dụng trong năm đầu tiên hoặc 6 tháng đầu tiên còn thời gian tiếp, tùy vào thị trường lãi suất được thả nổi, nghĩa là lãi suất cho vay sẽ bằng lãi suất huy động cùng với một khoản chênh lệch nào đó thông thường từ 3 - 4%, giờ có rất ít ngân hàng đưa ra các gói ưu đãi cố định lãi suất trong thời gian dài khoảng 2 - 3 năm.

Chiêu “lãi suất mồi” được các ngân hàng áp dụng cho cả chủ đầu tư dự án BĐS cũng như khách mua nhà. Do đó, một lãnh đạo của Tập đoàn FLC cho rằng, dù ngân hàng đang ra sức mời chào, nhưng doanh nghiệp này vẫn chưa thể đặt bút ký vay vốn để triển khai đầu tư một số dự án mới khi mà lợi nhuận chưa ai dám chắc là sẽ đủ tiền trả lãi ngân hàng.

Một lãnh đạo Bộ Xây dựng lại cho biết, hầu hết các doanh nghiệp BĐS đều có nhu cầu vay vốn ngân hàng. Nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng dễ dàng tiếp cận được vì những lý do như:

Một là rào cản lãi suất. Lãi suất cho vay BĐS vẫn dao động quanh mức 10%, tuy nhiên lãi huy động chỉ còn 4%. Có thể nói, đây là một thử thách khiến cho hầu hết doanh nghiệp BĐS “đau đầu”, vì thanh khoản vẫn thấp song mọi chi phí khác đang ngày càng đắt đỏ. Chính vì vậy, việc trì hay hoặc tìm nguồn khác vẫn là phương án được nhiều chủ đầu tư lựa chọn hơn là đặt bút ký bản hợp đồng “vay vốn cắt cổ” với các ngân hàng.

Trên thực tế cũng có một số chủ đầu tư dự án BĐS có được sự trợ giúp đắc lực từ các ngân hàng thông qua các hợp đồng tài trợ vốn trị giá đến hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, để dễ dàng rót vốn cũng như đón nhận dòng vốn đó thì đằng sau bản thỏa thuận hình thức thì các ngân hàng chính là “đối tác chiến lược”, là các ông chủ thực sự của các dự án BĐS tầm cỡ.

Nếu không thì phần lớn các chủ đầu tư BĐS hiện nay với năng lực tài chính hạn hữu, rào cản lãi suất khó vượt qua thì việc có được nguồn vốn từ các ngân hàng là điều không thể.

Tương tự, đối với khách mua nhà. Thường thị họ được các nhân viên ngân hàng mời chào nhiệt tình mỗi khi tham dự lễ mở bán một dự án nào đó với lời mời lãi suất cực hấp dẫn với 3 - 5%, 0% trong 1 năm đầu, song người mua vẫn không mấy quan tâm.

Nguyên nhân là, những người bạn đi trước đó đã để lại bài học “cay đắng” cho họ khi mua nhà thiếu tiền và trót phải nhờ đến ngân hàng.

Theo chia sẻ của một khách hàng vay tiền mua nhà tại dự án Hồ Gươm Plaza - Hà Đông, chị vay khoảng 700 triệu đồng của một ngân hàng thương mại. Với lãi suất thỏa thuận 0% trong 6 tháng đầu, nhưng sau đó lãi suất sẽ thả nổi theo thị trường và tính bằng lãi suất huy động cộng thêm 4%.

Khách hàng tâm sự: “Tưởng là sẽ dành dụm đủ tiền trả ngân hàng hàng tháng, song sau khi hết 6 tháng thì ngân hàng dồn dập thu cả gốc và lãi lên tới 12%/năm, vì thế gia đình tôi gần như kiệt quệ. Ban đầu họ bảo lãi suất huy động nhưng không nói rõ là kỳ hạn nào, trong khi tôi cứ tưởng là áp lãi suất ngắn hạn, sau đó họ lấy khung dài hạn khiến tôi phải trả thêm gần 4% so với dự tính ban đầu”.

Liệu bất động sản có "đói" vốn?

Sau một thời gian dài trầm lắng, thị trường BĐS đã bắt đầu hồi sinh. Điều này mang lại niềm vui cho không ít chủ đầu tư lẫn giới đầu cơ lướt sóng. Dòng vốn đổ vào BĐS vẫn liên tục tăng nhờ tác động của việc lãi suất ngân hàng giảm liên tục. Theo đó, chủ dự án cũng muốn vay tiền, người mua cũng muốn vay tiền, dường như mọi việc có vẻ suôn sẻ hơn với thị trường BĐS.

Vậy thì tại sao Chính phủ vẫn phải ra nghị quyết bơm thêm vốn cho BĐS để giúp thị trường tiếp tục hồi phục. Theo một số chuyên gia, nghị quyết của Chính phủ là chỉ đạo mang tầm vĩ mô, trên thực tế thì vốn cho BĐS vẫn đang được các ngân hàng “để dành” khá nhiều và chỉ lo không tìm được khách vay.

Đối với một số nhà đầu tư năng lực tài chính "mỏng" và tính khả thi của dự án không cao thì lại không được các ngân hàng quan tâm.

Như vậy, câu chuyện “kẻ ăn không hết người lần chẳng ra” hơn lúc nào hết đang đúng với thị trường bất động sản hiện tại. Do đó, theo một đại diện Hiệp hội Bất động sản, không dễ để thực hiện chủ trương và chỉ đạo bơm thêm vốn cho BĐS của Chính phủ.

Phó viện trưởng Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), TS Võ Trí Thành cho rằng, trong giai đoạn này, thay vì đổ xô vào lĩnh vực BĐS, cơ quan quản lý và các ngân hàng cần tập trung vào định hướng chính sách tiền tệ đã được đặt ra, cũng như tìm cách hỗ trợ doanh nghiệp sản xuất kinh doanh để tồn tại và phát triển, góp phần giúp nền kinh tế phục hồi vững chắc hơn. Nhất là không nên tập trung vào mục tiêu tăng trưởng tín dụng với tính chất đối phó như dồn vốn vào BĐS để tăng trưởng nhanh.