Giá của bất động sản tại thời điểm mới xuất hiện chỉ ở mức khiêm tốn nhưng cơn sốt giá sẽ ập đến ngay khi có luồng thông tin mang đầy kỳ vọng được thổi vào.
Theo ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa, những cơn sốt đất liên tục diễn ra trong 5 năm gần đây đã khiến diễn biến tăng giá của bất động sản cũng trở nên rất thất thường. Song, các giai đoạn tăng giá của bất động sản về cơ bản đều trải qua 5 cột mốc tương tự nhau. Cụ thể:
Cột mốc đầu tiên: Mức giá cơ bản
Đây là mức giá đang được giao dịch trong điều kiện bình thường của thị trường. Nó có tính cục bộ tại mỗi địa phương với nơi giá cao tới hàng trăm triệu/m2 nhưng có nơi lại chỉ vài chục triệu đồng. Chính sự chênh lệch này là tiền đề tạo nên cơn sốt bất động sản khi nó được các chủ đầu tư nhận thấy.
Cột mốc thứ 2: Mức giá kỳ vọng
Việc tạo nên được một dự án đẳng cấp, đạt tiêu chuẩn cao với mức giá kỳ vọng luôn là hoài bão của đa số các doanh nghiệp địa ốc. Mở đầu cho sự kỳ vọng này là những bản thảo thiết kế, các bản phối cảnh được tạo nên một cách hoàn hảo trên giấy. Giá bất động sản sau khi chủ đầu tư tính tỷ suất lợi nhuận sẽ tăng ít nhất 15%, cao nhất là 30-40 % và thông thường sẽ là 20-25 %. Để bán được sản phẩm với mức tỷ suất lợi nhuận như kỳ vọng đặt ra, các chủ đầu tư phải bỏ ra một khoản chi phí không hề nhỏ cho chiến dịch marketing, truyền thông và quảng cáo. Thông thường, sau mỗi chiến dịch quảng bá sản phẩm, giá bất động sản lại chênh so với giá cơ bản ban đầu từ 20-30 %.
|
|
| Vòng đời tăng giá của các dự án bất động sản đa phần đều trải qua 5 giai đoạn tương nhau. Ảnh: Quỳnh Trần |
Cột mốc ba: Mức giá theo tiến độ
Đây được cho là giai đoạn tạo khiến người mua nhà thấp thỏm nhất bởi tiền đã đóng, đã vay nợ và ấn ngày sử dụng... nhưng không biết tiến độ xây dựng liệu có đảm bảo, chất lượng sản phẩm có được như thế ban đầu hay không? Và tất nhiên, càng đến ngày dự án hoàn thành thì giá sản phẩm cũng càng tăng thêm.
Cột mốc thứ tư: Mức giá trước giai đoạn bàn giao
Đây là giai đoạn chủ đầu tư tăng cường quảng bá thương hiệu, thu hút khách hàng đợt cuối với việc miễn phí vài dịch vụ đi lèm, do đó giá bất động sản sẽ tăng khoảng 10-15 % so với giai đoạn trước đó.
Cột mốc thứ 5: Giá của cư dân
Dự án khi đã bàn giao sẽ ít có biến động về giá hơn so với các giai đoạn trước đó. Lúc này tỷ lệ tăng giá chủ yếu phụ thuộc vào tiện ích, chất lượng dịch vụ, quản lý vận hành và cách hành xử của cộng đồng cư dân sinh sống tại dự án.
Thời gian của vòng đời tăng giá này thường diễn ra trong vòng 5-10 năm, nếu nhanh là 3 năm, tùy thuộc vào quy mô dự án cũng nhưu năng lực của đơn vị đầu tư, tình hình kinh tế vĩ mô và tác động của các chính sách liên quan. Từ sự phân tích trên, chuyên gia Quang khuyên rằng: "Khi bạn quyết định mua bất động sản, bạn phải hiểu tài sản mình đang mua có mức giá nằm ở giai đoạn nào của tương lai".