Hỏi: Tôi và một số hộ khác hiện tại mua nhà liền kề ở một dự án và đang gặp phải rắc rối.
Đó là chủ đầu tư dự án tính luôn cả diện tích bồn hoa, vỉa hè, hệ thống cấp thoát nước, hộp điện vào diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).
Chủ đầu tư dự án này là công ty nước ngoài. Họ bảo đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với toàn bộ phần diện tích đất cho người mua. Chủ đầu tư cũng viện dẫn Điều 59, Nghị định 181 để giải thích việc làm đó. Tuy nhiên, chúng tôi không nhất trí và cảm thấy mình bị tính tiền vô cớ.
Vậy cho tôi hỏi, trong trường hợp này chủ đầu tư dự án đúng hay sai?
antran@...
|
|
Chủ sở hữu căn hộ được cấp sổ đỏ phần diện tích đất sử dụng chung
(Ảnh minh họa, nguồn: Thị trường tài chính Online) |
Trả lời:
Khoản 3, Điều 49, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất Đai 2013 quy định:
Chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư
1. Đất xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là nhà chung cư) bao gồm đất xây dựng khối nhà chung cư, đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà chung cư, đất xây dựng các công trình hạ tầng.
2. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư được giao đất, cho thuê đất, cấp sổ đỏ đối với diện tích đất thuộc dự án theo quy định sau đây:
a) Đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư và đất xây dựng công trình hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được cấp sổ đỏ;
b) Đối với diện tích đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để quản lý, xây dựng công trình và không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; không được cấp sổ đỏ; bàn giao cho địa phương quản lý đối với diện tích đất đó sau khi đã hoàn thành xây dựng theo dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.
3. Quyền sử dụng đất và việc cấp sổ đỏ trong các dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp sổ đỏ cho bên mua;
b) Quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản này là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật;
c) Chủ sở hữu căn hộ được cấp sổ đỏ đối với diện tích đất sử dụng chung quy định tại Điểm a Khoản này theo thời hạn ổn định lâu dài; diện tích căn hộ được xác định theo hợp đồng mua bán căn hộ;
d) Khi cấp sổ đỏ cho người mua căn hộ thì Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư quy định tại Khoản 2 Điều này phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất quy định tại Điểm a Khoản này.
Diện tích đất thuộc dự án phát triển nhà ở còn lại ngoài phần diện tích quy định tại Điểm b Khoản 2 và Điểm a Khoản này thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư; chủ đầu tư được cấp sổ đỏ.
Căn cứ vào quy định trên, bạn có thể để đối chiếu với trường hợp cụ thể của mình. Chủ sở hữu căn hộ được cấp sổ đỏ đối với diện tích đất sử dụng chung quy định của pháp luật có thời hạn ổn định lâu dài; theo đó, diện tích căn hộ được xác định theo hợp đồng mua bán căn hộ.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội)