Hỏi: Gia đình tôi đang có ý định mua nhà để ở. Khi đi xem nhà thực tế thì muốn mua 1 căn nhà nhưng căn nhà này chưa có sổ đỏ, chủ nhà muốn tôi đặt cọc trước 150 triệu và họ hứa sẽ làm sổ đỏ.
Tuy nhiên, họ nói đến năm 2018 họ mới được tuổi xây nhà mới và phải đến cuối năm 2018 ngôi nhà đó mới hoàn thành. Nên đến tháng 12/2018 họ mới làm thủ tục cấp sổ đỏ và bàn giao lại nhà cho tôi sau khi thanh toán nốt số tiền 450 triệu đồng. Xin hỏi luật sư, nếu tôi đặt cọc trước như vậy có rủi ro gì không? Xin cám ơn.
(nguyenthianh89hy@...)
Trả lời:
|
|
Mảnh đất chưa có điều kiện về có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên
chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng |
Điều kiện để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện luật định. Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như sau:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Với quy định trên, trong trường hợp của bạn, mảnh đất mà bạn định mua chưa có điều kiện về có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng.
Quy định về đặt cọc
Khi bên bán có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lúc đó bạn mới nên đặt cọc tiền theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 :
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Xét trong trường hợp của bạn, hợp đồng đặt cọc nên lập thành văn bản, có chữ ký và người làm chứng. Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự. Còn nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Công ty luật TNHH Đức An)