Quy định hợp đồng thuê tài sản

Ủy ban phường khuyên tôi phải trả số tiền quá hạn 10 ngày thì sẽ được lấy lại tài sản. Còn nếu tôi tố cáo sẽ bị gán tội xâm phạm gia cư bất hợp pháp, vì chủ trọ chưa đăng ký tạm trú tạm vắng cho tôi, hai bên chỉ có hợp đồng miệng thuê nhà.

Tuy nhiên, tôi thấy tổn thất rất nhiều khi chủ nhà trọ lấy lại phòng nên muốn kiện ra tòa. Xin hỏi luật sư tôi phải làm gì?

Trả lời:

Đối với hợp đồng cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu

Căn cứ vào Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên. Cụ thể, bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Hình thức hợp đồng

Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, đối với hợp đồng cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Với các quy định nói trên thì hợp đồng thuê nhà (để ở hoặc để sử dụng vào mục đích khác như kinh doanh, làm kho hàng…) phải được lập thành văn bản. Hợp đồng thuê nhà có thể bị xác định vô hiệu nếu không thỏa mãn quy định này. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Tuy vậy, điều đó không có nghĩa bên cho thuê có quyền lấy lại nhà bất cứ lúc nào mà cần phải báo trước để bên thuê tìm địa điểm thuê mới. Trường hợp hợp đồng thuê nhà có quy định thời hạn báo trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thì các bên phải tuân thủ thời hạn này.

Các trường hợp hợp đồng không có quy định, các bên phải thông báo cho nhau một khoảng thời gian hợp lý (Điều 474 Bộ luật Dân sự). Tuy nhiên, pháp luật không quy định về khoảng thời gian thế nào là hợp lý. Nên khi giải quyết tranh chấp, tòa án sẽ căn cứ các đặc điểm của tài sản như quy mô, đặc điểm tài sản, mục đích thuê, thời hạn thuê… để đánh giá và quyết định khoảng thời gian phải báo trước bao lâu là hợp lý, trên cơ sở đó xác định lỗi vi phạm của mỗi bên (nếu có).

Căn cứ vào các quy định nói trên, việc chủ nhà phòng trọ lấy lại nhà mà không báo trước cho bạn là vi phạm pháp luật.

Cớ quan thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Một trong các bên đều có quyền khởi kiện ra tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà. Việc UBND phường yêu cầu bạn phải trả số tiền quá hạn 10 ngày cho chủ nhà thì điều đó chỉ mang tính hòa giải giữa các bên chứ không có giá trị bắt buộc thi hành bởi UBND không phải cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà giữa cá nhân với cá nhân.

Việc chủ nhà không đăng ký tạm trú cho bạn tại địa điểm thuê là một quan hệ pháp luật khác (pháp luật về cư trú) chứ không vì lẽ đó mà bạn bị mất các quyền của người thuê.

Nếu bạn đồng ý chịu trả 10 ngày quá hạn thì chủ nhà có bồi thường cho bạn hay không tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên.

Tính hiệu quả của việc khởi kiện ra tòa

Việc khởi kiện sẽ gặp một số khó khăn về cung cấp chứng cứ, quá trình tố tụng có thể sẽ bị kéo dài hơn các trường hợp thông thường vì hợp đồng thuê nhà của bạn chỉ là hợp đồng bằng miệng. Nếu bạn muốn bên cho thuê phải bồi thường thiệt hại cho bạn thì bạn phải chứng minh được lỗi của họ.

Bởi vậy, để bảo vệ quyền lợi của mình, bạn nên đàm phán, thương lượng với bên cho thuê để giải quyết nhanh gọn vụ việc. Chỉ khi việc thương tượng không thành thì bạn mới nên cân nhắc đến việc khởi kiện vụ việc ra tòa.

Luật sư Vũ Tiến Vinh
(Công ty luật Bảo An, Hà Nội)