Sổ đỏ đã bị thu hồi sẽ không được cấp lại?

Vì cần tiền lo công việc nên tôi đã mang giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất đến nhà băng để cầm cố. Khi giấy tờ được phía ngân hàng mang đi công chứng thì mới biết căn hộ nằm trong phần diện tích chủ đầu tư xây sai phép. Vậy nên, sổ đỏ của tôi sẽ bị thu hồi và tiêu hủy.

Sổ đỏ đã được cấp cho phần xây dựng sai phép, vượt tầng sẽ bị thu hồi, hủy bỏ và rất khó được cấp lại.

Tôi muốn hỏi liệu mình có được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi bị thu hồi hay không bởi lỗi sai ở đây là do chủ đầu tư chứ không phải do những người mua nhà như chúng tôi?

Trần Thạch

Luật sư tư vấn:

Việc xây dựng sai phép, vượt tầng theo quy định của pháp luật hiện hành sẽ không được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Vậy nên, trong trường hợp này việc cấp sổ đỏ là không đúng với luật định và bị thu hồi, hủy bỏ là đúng.

Đối với trường hợp như trên mà vẫn được cấp sổ đỏ sẽ tạo tiền lệ xấu cho ngành xây dựng, khiến các chủ đầu tư khác lợi dụng sự dễ dãi đó để cố tình làm sai, thu về khoản lợi bất chính, khiến quyền lợi của các khách hàng khác sẽ tiếp tục bị xâm phạm.

Theo quy định của Luật hiện hành, những cá nhân, tổ chức trong khâu thẩm định, xét, cấp sổ đỏ không đúng cũng sẽ bị xem xét trách nhiệm, kể cả trách nhiệm hình sự. Có như vậy mới tạo được sự công bằng trong nhân dân, đồng thời, đủ sức răn đe đối với những cán bộ, công chức đang cố tình làm trái pháp luật.

Còn về vấn đề cấp lại sổ đỏ đã bị thu hồi là rất khó. Thông tư số 03/2018/TT-BXD của Bộ Xây dựng đã quy định, buộc phải dỡ bỏ đối với phần xây vượt tầng, phải làm lại cho đúng thiết kế với phần làm sai công năng thiết kế đã duyệt như: thiết kế là khu thương mại nhưng lại chuyển thành căn hộ để bán... Minh chứng rõ nhất cho việc thực thi quy định này là đã và đang có một số dự án nằm trong diện bị "cắt ngọn". Hiện tượng "phạt cho tồn tại" như trước đây đã không còn.

Các hộ dân nằm trong diện bị thu hồi sổ đỏ có thể gặp chủ đầu tư để đàm phán về việc đổi cho mình một căn hộ khác có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ theo quy định của luật. Hai bên có thể thỏa thuận với nhau về những yếu tố chênh lệch giữa 2 căn hộ được đổi như vị trí, diện tích, giá trị chênh lệch (nếu có) hoặc yêu cầu chủ đầu tư trả lại tiền đã thu về từ căn hộ.

Nếu giữa 2 bên không đi đến được thỏa thuận cuối cùng thì người mua căn hộ hoàn toàn có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa, yêu cầu tòa án bác bỏ giá trị của hợp đồng mua bán căn hộ và chủ đầu tư phải hoàn lại toàn bộ khoản tiền đã nhận trước đó, đồng thời bồi thường thiệt hại cho người mua (nếu có). Chủ đầu tư trong trường hợp này đã lừa dối khách hàng, do đó phải chịu trách nhiệm hoàn toàn về những thiệt hại đã gây ra cho các hộ dân.

Luật sư Vũ Tiến Vinh
Công ty luật Bảo An, Hà Nội