Hỏi: Vì muốn ra mặt đường để tiện việc buôn bán nên gia đình tôi được người quen giới thiệu mua lại căn nhà cấp 4 gần mặt đường. Hiện ngôi nhà này đang thế chấp ngân hàng.
Vậy xin luật sư cho biết, pháp luật quy định như thế nào khi mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng và cần làm các thủ tục gì để tránh rủi ro về sau?
Mua nhà đang thế chấp ngân hàng cần thủ tục gì?
(Ảnh minh họa, nguồn: Internet).
Trả lời:
Việc mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng hiện nay luôn tiềm ẩn những rủi ro (tài sản bị xử lý do vi phạm nghĩa vụ bảo đảm thì bên chủ nhà sẽ không thể thực hiện được giao kết hợp đồng mua bán đó với bạn). Để tránh những rủi ro không đáng có, pháp luật hiện hành đã có những quy định về vấn đề này như sau:
Về việc bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015, nếu thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, ngoại trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản, bên thế chấp không được bán, trao đổi, thay thế, tặng cho tài sản thế chấp, ngoại trừ được bên nhận thế chấp đồng ý.
Đối với căn nhà định mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, trường hợp được sự đồng ý của ngân hàng, giữa gia đình bạn và bên bán ngôi nhà sẽ được thực hiện việc mua bán này.
Về các thủ tục khi mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng
Nếu bạn thực hiện thủ tục mua bán nhà khi nhà đang thế chấp sẽ có 2 trường hợp sau đây:
Một là, bên vay thay thế một tài sản bảo đảm khác để thay thế cho ngôi nhà đang thế chấp.
Với trường hợp này, gia đình bạn có thể lựa chọn cách ký hợp đồng đặt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 nhằm tránh những rủi ro không đáng có sau đó.
Gia đình bạn sẽ chuyển trước cho bên chủ nhà một số tiền đặt cọc để đảm bảo rằng khi có điều kiện giao kết hợp đồng, bên chủ ngôi nhà sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng một phần thửa đất cho bạn.
Đồng thời, việc đặt cọc phải được lập thành văn bản và phải được chứng thực tại UBND xã hoặc tại các tổ chức hành nghề công chứng.
Kế đến, chủ nhà sẽ tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm là ngôi nhà với một tài sản bảo đảm khác và giải chấp căn nhà đó. Chủ nhà và bạn sẽ tiến hành giao kết hợp đồng ở văn phòng công chứng sau khi có sổ đỏ.
Hai là, gia đình bạn và người chủ ngôi nhà cùng với ngân hàng lập một thỏa thuận 3 bên liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng. Lưu ý là, thỏa thuận được lập phải công chứng. Với thỏa thuận này, gia đình bạn sẽ nộp một khoản tiền bằng với tiền mua nhà vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp.
Theo đó, ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay và tiến hành giải chấp căn nhà, đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho bên mua.
Tiếp đến, bạn làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; đồng thời, nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế cấp huyện nơi có bất động sản.
Trường hợp hồ sơ hoàn thiện, đầy đủ và đúng, trong khoảng thời hạn tối đa 30 ngày, bạn có thể nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên.
Luật sư Vũ Hồng Hoa
(HTX Luật Đống Đa)