Hỏi: Tôi muốn mua một mảnh đất chưa có sổ đỏ. Vậy xin hỏi luật sư, khi giao nhận giấy tờ, tiền và làm hợp đồng thì tôi có thể ra phường nhờ làm thủ tục và công chứng hay tôi có thể làm vi bằng? Thủ tục và chi phí như thế nào?
Chân thành cảm ơn!
trangvu2206@...
Thủ tục lập vi bằng khi mua bán đất? (Ảnh minh họa, nguồn: Internet)
Trả lời:
Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định như sau:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, ngoại trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013'
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Đất không có tranh chấp;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Đối với trường hợp của bạn, do mảnh đất chưa có sổ đỏ nên không thể làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không thể ra phường làm thủ tục công chứng hợp đồng này được.
Thay vào đó, bạn có thể làm vi bằng tại các Văn phòng thừa phát lại. Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc lập vi bằng này có thể Ghi nhận hành vi giao nhận tiền đặt cọc của các bên; ghi nhận hành vi các bên ký tên vào hợp đồng đặt cọc hoặc ghi nhận các bên giao nhận tiền như một tiến trình trong việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất...
Khoản 8 Điều 25 Nghị định số 135/2013/NĐ-CP bổ sung, sửa đổi Điều 25 Nghị định số 61/2009/NĐ-CP quy định về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng của văn phòng Thừa phát lại như sau:
Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự, ngoại trừ các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định này; những trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm quốc phòng, an ninh; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; những trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp, các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại.
Điều 28 Nghị định số 61/2009/NĐ-CP quy định về giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại như sau:
- Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án.
- Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Thủ tục lâp vi bằng:
Việc lập vi bằng phải do chính Thừa phát lại thực hiện. Đồng thời, Thư ký nghiệp vụ Thừa phát lại có thể giúp Thừa phát lại thực hiện việc lập vi bằng, tuy nhiên Thừa phát lại phải chịu trách nhiệm về vi bằng do mình thực hiện. Mặt khác, vi bằng chỉ ghi nhận những hành vi, sự kiện mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến; việc ghi nhận phải trung thực, khách quan.
Nếu cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.
Vi bằng lập thành 3 bản chính, trong đó 1 bản giao người yêu cầu; 1 bản gửi Sở Tư pháp Tp.HCM để đăng ký trong thời hạn 3 ngày làm việc, kể từ ngày lập vi bằng; 1 bản lưu trữ tại văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về chế độ lưu trữ đối với văn bản công chứng.
Kể từ ngày nhận được vi bằng, trong thời hạn không quá 2 ngày làm việc, Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng Thừa phát lại. Theo quy định, Sở Tư pháp có quyền từ chối đăng ký nếu phát hiện thấy việc lập vi bằng không đúng thẩm quyền, vi bằng không được gửi đúng thời hạn để đăng ký theo quy định, không thuộc phạm vi lập vi bằng. Việc từ chối phải được thông báo ngay bằng văn bản cho Văn phòng Thừa phát lại và người yêu cầu lập vi bằng trong đó nêu rõ lý do từ chối đăng ký.
Khi được đăng ký tại Sở Tư pháp, vi bằng được coi là hợp lệ.
Chi phí lập vi bằng:
Chi phí lập vi bằng do hai bên và văn phòng Thừa phát lại thỏa thuận theo công việc thực hiện hoặc theo giờ làm việc. Theo đó, Văn phòng Thừa phát lại và bên yêu cầu có thể thỏa thuận thêm về các khoản chi phí thực tế phát sinh gồm chi phí đi lại; tiền bồi dưỡng người làm chứng, người tham gia; phí dịch vụ cho các cơ quan cung cấp thông tin nếu có hoặc chi phí khác nếu có.
Luật sư Phan Chung
(Công ty Luật Danh Chính)