Thị trường vắng bóng nhà đầu tư chung cư lướt sóng

Dự án chung cư mới tại 2 thành phố lớn của cả nước là Hà Nội và TP.HCM theo con số thống kê của các công ty nghiên cứu bất động sản đều không có nhiều. Lượng giao dịch bắt đầu có xu hướng giảm từ 1-2 năm trước và hiện vẫn chưa có tín hiệu của sự dừng lại.

Thanh khoản khó vì giá cao

Tổng giám đốc CTCP BĐS EZ Việt Nam Phạm Đức Toản đánh giá, thị trường bất động sản ngày càng giảm sút, quý 3 còn kém hơn hẳn so với quý 2.

Vị chuyên gia nói: “Nguyên nhân là do nguồn cung gần như không có mới, bão hòa cả cung – cầu; “cung” không có nhưng “cầu” cũng kém luôn. Giai đoạn trước tiêu thụ quá nhiều, nhà đầu tư lao vào mua bán nhiều, do đó thị trường thứ cấp mua đi bán lại còn sôi động hơn cả thị trường sơ cấp”.

Đồng thời cho biết thêm, chung cư là phân khúc ghi nhận mức giảm nhiều nhất, nguồn cung mới gần như không xuất hiện, còn giá bán thì neo ở ngường khá cao. Hiện nay rất khó để tìm được những dự án chung cư có bán sản phẩm nằm trong khoảng giá 20 triệu đồng/m2.

Giá trung bình của các dự án chung cư nằm quanh vành đai 3 (Hà Nội) hiện đang ở mức 35 đến hơn 40 triệu đồng/ m2. Theo ông Toản, giá chung cư chưa bao giờ neo ở mức hơn 100 triệu đồng/m2 như thời điểm hiện tại, giá cao nhất trước đây cũng chỉ rơi vào ngưỡng 50-60 triệu đồng/m2.

Giá bán cao được cho là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc nhà đầu cơ chung cư vắng bóng trên thị trường. Đối với những người mua thực cũng khó có thể mua tại những dự án mới mở bán, mà chỉ tìm các chung cư đã đi vào sử dụng, có giá rẻ hơn.

Thị trường chung cư TP.HCM dường như đang chững lại, bởi sự khan hiếm nguồn cung trong khi giá bán lại nương ở mức khá cao. Giá bán trung bình trên địa bàn quận 2 ghi nhận ở mức 70-80 triệu đồng/m2, khiến người mua rất khó tiếp cận, dẫn đến thanh khoản kém.

Rổ hàng hóa ít nên hầu như chủ đầu tư không đưa ra chính sách giảm giá. Thị trường khó khăn, những doanh nghiệp trụ lại được đa phần đều là những ông lớn, có tiềm lực nên giá sản phẩm cũng ở mức cao.

Nguồn căn hộ được chào bán trên thị trường đa phần đều là hàng tồn kho từ trước đó, có rất ít sản phẩm mới. Theo số liệu thống kê của EZ, lượng nhà đầu tư phải bán cắt lỗ căn hộ chung cư trong 1-2 trở lại đây lên tới  90%.

Có tới 90% nhà đầu tư chung cư phải bán cắt lỗ.

Nên phát triển dòng căn hộ cho thuê

Bàn về câu chuyện đầu tư lướt sóng thời điểm 10-15 năm trước, ông Dương Đức Hiển - Giám đốc kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung cho hay: “Đó là giai đoạn đầu tiên của thị trường BĐS nhưng thị trường BĐS ngày nay phát triển nhanh, thị trường hình thành nhanh và giá hầu như đều có khung giá chuẩn. Việc đẩy lên giá cao chỉ xảy ra khi nguồn cung khan hiếm và lượng cầu quá cao”.

Ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group khi trao đổi về việc nhà đầu tư chung cư phải bán lỗ đã cho biết, căn hộ chung cư không còn là sản phẩm đầu tư tốt từ gần 10 năm nay. Bản thân chung cư là sản phẩm tiêu dùng như xe ô tô, do đó chỉ nên có quyền sở hữu có thời hạn. Vị chuyên gia nói: “Chung cư chủ yếu vẫn nên là sản phẩm phục vụ nhu cầu mua để ở, hoặc mua để khai thác cho thuê, còn nếu mua để đầu tư, chờ lên giá thì rất khó”.

Ngoài ra, chung cư còn có yếu tố khấu hao, tỷ trọng tiền sử dụng đất đóng góp vào giá trị căn chung cư không lớn. Do đó, đây không phải là sản phẩm đầu tư lý tưởng về mặt lâu dài. Tuy nhiên, ông Hưng cho rằng, nếu đầu tư chung cư để khai thác cho thuê thì rất tốt.

Vào thời điểm 10 năm trước, việc kiếm lời từ bán chênh chung cư khá dễ dàng, nhưng từ cuối năm 2012-2014, khi thị trường bước vào giai đoạn xấu, tỷ lệ tăng giá sản phẩm này là rất hiếm hoi. Sau này, khi thị trường phục hồi cũng chỉ có một số dự án có khả năng bán giá chênh lệch cao như Time City, Helios Tower 75 Tam Trinh (Hoàng Mai, Hà Nội).

Thống kê của CEN Group cho thấy, người mua chung cư để ở hoặc cho thuê hiện đang chiếm đa số, còn tỷ lệ người mua với mục đích bán lại kiếm tiền chênh rất ít, chưa tới 10%.

Ông Phạm Đức Toản đánh giá, thị trường BĐS hiện đang bước vào giai đoạn thoái trào, phải đến hết năm 2021 mới có thể phát triển tốt nhưng khó có thể sôi động như giai đoạn trước đó.

Riêng loại hình nhà ở chung cư vẫn sẽ gặp khó cho đến hết năm 2020, sự khan hiếm nguồn cung cùng sự tăng giá khiến nhà đầu tư dè chừng, không dễ dàng xuống tiền.

Ông Toàn chia sẻ thêm: "Mua chung cư của những nhà đầu tư thứ cấp bán trên thị trường thời điểm hiện nay sẽ có giá rẻ hơn là mua trực tiếp từ chủ đầu tư, bởi đa phần nhiều nhà đầu tư thứ cấp cắt lỗ.

Theo tôi, mua nhà thời điểm này không nên nóng vội, nên tìm hiểu nhiều thông tin vì cùng với một số tiền nếu tìm hiểu kỹ có thể mua được sản phẩm ưng ý hơn”.