Nội dung thông báo chủ đầu tư gửi cư dân nêu rõ, việc ký biên bản thanh lý là để khẳng định khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán với chủ đầu tư, đồng thời bổ sung hồ sơ thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng). Khách hàng sẽ phải tự đi làm sổ hồng nếu không ký vào biên bản này.
Không thanh lý, cư dân tự đi làm sổ hồng
Ngụ tại quận 12, Tp.HCM, ông N.T.P. là khách hàng mua căn hộ tại một dự án chung cư ở quận 12 có chủ đầu tư là Công ty HN.
Theo thông tin từ ông P., hồi tháng 10/2016, chủ đầu tư dự án trên đã bàn giao căn hộ. Chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ đã ký trong hợp đồng với cư dân dù ông P. đã đóng toàn bộ khoản tiền mua nhà.
Hiện chủ đầu tư vẫn chưa xây dựng xong nhiều hạng mục, công trình thuộc phần diện tích sở hữu chung như phòng sinh hoạt cộng đồng, hòm thư, quầy thông tin, hồ bơi, công viên,... Mặt khác, chủ đầu tư chung cư trên cũng chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập ban quản trị cho cư dân. Thế nên, khi chủ đầu tư ra thông báo buộc khách hàng phải ký biên bản thanh lý hợp đồng, nhiều cư dân bất ngờ, hoang mang.
Ông P. chia sẻ :“Chủ đầu tư còn nhiều nghĩa vụ vẫn chưa hoàn thành với khách hàng, nhiều cư dân nhất quyết không ký vì lo sợ chủ đầu tư sẽ rũ bỏ trách nhiệm của mình. Sau này nếu phát sinh rắc rối, chúng tôi không biết gọi ai”.
Trong khi đó, một vài người dân đã “lỡ” ký biên bản thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư thì tỏ ra hoang mang. Ngụ tại quận Bình Thạnh, ông N.M.T. cho hay, hai bên đã thỏa thuận thanh lý hợp đồng trong biên bản thanh lý, công nhận ông T. thanh toán đầy đủ tiền cho chủ đầu tư.
Thế nhưng, nghĩa vụ còn lại với chủ đầu tư được xác định chỉ gồm hoàn thành thủ tục hồ sơ xin cấp sổ hồng và bảo hành căn nhà theo hợp đồng đã ký.
Do không am hiểu pháp luật nên khi chủ đầu tư yêu cầu ký biên bản thanh lý để được cấp sổ hồng, ông T. đã đặt bút ký ngay. Khi một số cư dân thông tin, ông mới vỡ lẽ mình ký hớ, ông T. cho biết thêm.
Không cần thiết phải có bản thanh lý hợp đồng
Người mua căn hộ chung cư không nên ký hợp đồng thanh lý nếu chủ
đầu tư chưa bàn giao sổ hồng.
Giám đốc một công ty bất động sản có trụ sở ở quận 10, Tp.HCM cho biết, doanh nghiệp đã làm rất nhiều dự án trong TP. Chỉ đến khi bàn giao sổ hồng, công ty mới ký biên bản thanh lý hợp đồng với cư dân.
Theo vị giám đốc này, một bộ hồ sơ xin cấp sổ hồng cho cư dân gồm đơn đăng ký, tờ khai lệ phí trước bạ, hợp đồng mua bán căn hộ, biên bản bàn giao căn hộ, bản vẽ hoàn công... Không cần thiết phải có bản thanh lý hợp đồng.
Việc chủ đầu tư buộc cư dân phải ký biên bản thanh lý hợp đồng trước khi có sổ hồng là điều “lạ” bởi thông thường đây là loại biên bản mà người dân chỉ phải ký khi đã được nhận sổ hống từ chủ đầu tư, các chuyên gia pháp lý cho hay.
Theo Luật sư Võ Xuân Trung, biên bản thanh lý hợp đồng thường thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng khi các bên đã thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đã ký hoặc thời hạn của hợp đồng mua bán đã hết.
Cụ thể, trong một hợp đồng mua bán căn hộ thông thường sẽ quy định chủ đầu tư phải có nghĩa vụ làm thủ tục xin cấp sổ hồng cho khách mua. Trường hợp người dân chưa được nhận sổ hồng thì không thể ký biên bản thanh lý.
Mặt khác, trong thủ tục xin cấp sổ hồng cũng không có quy định phải có biên bản thanh lý hợp đồng kèm theo. Trừ khi chủ đầu tư đang có 'vấn đề' gì đó không ổn mới buộc cư dân ký văn bản thanh lý nhằm 'chối bỏ' trách nhiệm.
Ông Trung khẳng định: “Chỉ khi nào chủ đầu tư đã hoàn thành tất cả nghĩa vụ hoặc khi hợp đồng đã hoàn thành hoặc các bên tự nguyện thanh lý theo thỏa thuận thì mới lập biên bản thanh lý”.
Coi chừng cầm dao đằng lưỡi
Theo luật sư Trung, trường hợp trên khách hàng không nên ký biên bản thanh lý để ràng buộc nghĩa vụ với chủ đầu tư. Người mua sẽ gặp rắc rối nếu ký biên bản thanh lý hợp đồng. Chẳng hạn, trong hợp đồng quy định chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp sổ hồng cho cư dân, nhưng sau này vì lý do gì đó chủ đầu tư chậm trễ, người mua nhà có thể khởi kiện chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ hợp đồng nếu chưa thanh lý, còn khi hợp đồng đã thanh lý xong thì người dân không thể kiện chủ đầu tư.
Ông Trung cho biết: “Đây là một loại giao dịch dân sự, hợp đồng đã quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải xin cấp sổ hồng cho cư dân. Khi nào người dân được cầm sổ hồng trên tay, lúc đó hai bên ký thanh lý hợp đồng mới là đúng quy định”.
Trong khi đó, theo luật sư Nguyễn Văn Phú, nguyên tắc là, khi giao nhận căn hộ thì chủ đầu tư và cư dân chỉ ký biên bản bàn giao. Người mua căn hộ không nhất thiết phải ký biên bản thanh lý hợp đồng khi chủ đầu tư làm sổ hồng cho cư dân, việc chủ đầu tư yêu cầu như vậy là không thỏa đáng.
Trong một số trường hợp người mua có thể vẫn ký biên bản thanh lý nhưng nội dung biên bản phải ghi rõ yêu cầu chủ đầu tư thực hiện các nghĩa vụ chưa hoàn thành, phải bồi thường về việc chủ đầu tư vi phạm các nghĩa vụ theo cam kết trong hợp đồng, luật sư Phú cho biết.
Ông Phú cũng đưa ra lời khuyên đối với khách mua nhà: Trước khi ký biên bản thanh lý, người mua nên đọc lại kỹ các điều khoản đã ký để xem chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ hay chưa, có vi phạm nghĩa vụ nào không, từ đó mới nêu rõ trong biên bản để bảo vệ quyền lợi của mình.
Luật sư Phú cho biết thêm: "Hiện nay thường xảy ra tình trạng nhiều chủ đầu tư giao nhà trễ hạn, sau đó lập biên bản thanh lý sớm hòng né tránh trách nhiệm, sợ người mua quay lại kiện đòi bồi thường. Nếu không tỉnh táo, người mua nhà sẽ sập bẫy chủ đầu tư. Thế nên, tốt hơn hết, khách hàng phải cương quyết không ký biên bản thanh lý".