Đầu tư đất nông nghiệp vùng ven Tp.HCM và những rủi ro cần biết

Có bao nhiêu loại đất nông nghiệp?

Luật Đất đai quy định, có 3 nhóm đất chính khi phân chia theo mục đích sử dụng: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong đó, nhóm đất nông nghiệp gồm 5 loại. Thứ nhất là đất sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm (đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác). Thứ hai là đất lâm nghiệp (đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng). Thứ ba, đất nuôi trồng thủy sản. Thứ tư là đất làm muối.

Thứ năm là đất nông nghiệp khác gồm: Đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp. Đất tại nông thôn sử dụng để xây nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, gồm cả hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất. Đất lâm nghiệp, thủy sản, làm muối, xây cơ sở ươm tạo giống cây trồng, con giống; xây dựng kho, nhà của hộ gia đình cá nhân để chứa nông sản, phân bón máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp, thuốc bảo vệ thực vật.

Lưu ý là, đất nông nghiệp phải được sử dụng đúng mục đích và không được phép xây dựng công trình nhà ở.

Phải thăm dò đất có lên thổ cư được hay không khi mua đất nông nghiệp vùng ven Sài Gòn

Chúng ta đều biết, đất nông nghiệp bị hạn chế về mục đích sử dụng, hoặc không thể xây nhà ở và công trình trên đó, loại đấy này chỉ được phép sử dụng để canh tác nông nghiệp. Đất thổ cư (đất ở) có thể phục vụ được lượng rất lớn nhu cầu nhà ở. Vì thế, tại Tp.HCM nói riêng và tại các đô thị lớn trên cả nước nói chung, đất thổ cư đều có thanh khoản cao, giao dịch, mua bán dễ dàng hơn đất nông nghiệp.

Tại Tp.HCM, nhiều huyện, quận ngoại thành có quỹ đất nông nghiệp không được phép chuyển mục đích sử dụng thành đất thổ cư. Vì vạy, nếu không liên hệ với địa phương để làm rõ việc này, nhà đầu tư có thể gặp phải nhiều trở ngại trong quá trình đầu tư. Nếu chủ đất được phép chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư, tùy vào diện tích của mảnh đất mà áp dụng các quy định về diện tích đất tối thiểu được làm nhà ở. Chẳng hạn như, nhiều xã tại huyện Nhà Bè áp dụng quy định 1.000m2 đất nông nghiệp chỉ được lên thổ cư 300m2.

Nhà đầu tư phải thăm dò đất có lên thổ cư được hay không khi mua đất nông
nghiệp vùng ven Sài Gòn. (Ảnh: Internet)

Khi mua đất vườn, đất ruộng cần tính chi phí chuyển đổi lên đất thổ cư để làm gì?

Thực tế cho thấy, hầu hết các nhà đầu tư khi mua đất nông nghiệp đều nhắm đến mục đích chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất thổ cư để tăng giá trị tài sản và dễ giao dịch. Theo đó, sau khi mua đất nông nghiệp, người mua sẽ cần thêm một khoản tiền nữa nếu có nhu cầu chuyển đổi lên thổ cư. Chính vì thế, từ khi chọn đất, thăm dò có lên đất thổ cư được hay không, khách hàng cần tham khảo khoản tiền phải nộp khi chuyển lên đất thổ cư.

Trong khi đó, quy định về khoản tiền chuyển quyền sử dụng đất từ nông nghiệp lên thổ cư sẽ khác nhau theo từng địa phương huyện, quận, xã, phường trong cùng một tỉnh thành. Được biết, quy định này chủ yếu căn cứ theo khu vực hoặc các trục đường. Đây là phương pháp giúp tìm ra tổng chi phí thật sự của suất đầu tư, từ đó giúp người mua cân đối khả năng tài chính, có thể tính được giá trị tài sản, khả năng sinh lời về sau.

Rà soát quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò thế nào với người đầu tư đất nông nghiệp?

Việc quy hoạch sử dụng đất là yếu tố quyết định sự thành bại của thương vụ đầu tư đất nông nghiệp. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực trong một khoảng thời gian xác định. Còn kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.

Như vậy, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi bị thu hồi đất.

Theo quy định của pháp luật, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là thông tin cần được công bố công khai nhưng chưa có một cơ chế hiệu quả để giám sát điều này, gây ra hiện tượng nhiễu thông tin về quy hoạch sử dụng đất. Có thể nói, nếu nhà đầu tư đất nông nghiệp vùng ven không nắm được thông tin quy hoạch sử dụng đất sẽ là một thiệt thòi lớn.

Nên đầu tư đất nông nghiệp nằm trong khu quy hoạch đất dự trữ của địa phương?

Trường hợp mua phải đất nằm trong quy hoạch đất dự trữ của địa phương, trong tương lai, có thể nhà đầu tư sẽ bị thu hồi đất để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế của huyện, quận, xã, phường với khoản bồi thường không đáng kể. Theo giới chuyên gia, người mua đất nông nghiệp nên tránh những khu đất nằm trong quy hoạch đất dự trữ của địa phương vì khả năng thua lỗ rất cao.

Yếu tố tác động trực tiếp đến thành bại của suất đầu tư đất nông nghiệp ven Sài Gòn?

Nếu sơ suất một trong các điểm sau, nhà đầu tư đất nông nghiệp vùng ven có thể gặp trục trặc hoặt thua lỗ, cụ thể gồm: Tài sản nằm trong quy hoạch đất dự trữ, không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không được phép lên thổ cư hoặc chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng quá cao.

Tại sao nhiều người đổ tiền mua đất ruộng vùng ven Sài Gòn mà không mua đất thổ cư an toàn hơn?

Tuy nhiều rủi ro nhưng mua đất nông nghiệp vùng ven Sài Gòn để mua bán, kinh doanh vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn đối với giới đầu tư bất động sản chuyên nghiệp. Trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng từ nông nghiệp lên thành đất thổ cư thành công, khách mua sẽ có cơ hội tài sản tăng giá đột biến do bất động sản liền thổ thường giữ giá tốt khi thị trường nhà đất "đóng băng" nhưng lại leo thang khi thị trường phục hồi và tăng trưởng.

Lý do khác là tâm lý người Việt vẫn nặng về quan niệm đời người phải có "tấc đất cắm dùi", "mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời". Điểm cá biệt này khiến làn sóng đầu tư đất nông nghiệp vẫn rất sôi động trong nhiều thập niên qua.