Tậu một mảnh đất nằm trong khu dân cư hiện hữu để đầu tư xây một ngôi nhà phố 4 tầng với tổng vốn gần 8 tỷ đồng, nhưng sau thời gian dài rao bán với giá hơn chục tỷ, căn nhà của bà Hằng vẫn chưa giao dịch được.
Bà Hằng đã bỏ ra gần 5 tỷ đồng để mua một nền đất nằm trong khu dân cư hiện hữu quận 7, phía Nam Sài Gòn vào đúng thời điểm sốt đất Sài Gòn, quý I/2017. Ngay sau khi mua được nền đất nằm trong hẻm xe hơi, gần khu chế xuất Tân Thuận, bà đã bỏ thêm vốn để xây một căn nhà phố 4 tầng.
Ngôi nhà phố được bà Hằng đầu tư trang thiết bị nội thất hoàng tráng, vì nghĩ rằng, giá trị của tài sản gắn liền với đất chỉ có tăng theo thời gian chứ không giảm. Ngôi nhà được hoàn thiện với tổng vốn là 8 tỷ đồng. Theo nhẩm tính của nhà đầu tư này, lợi tức của sản phẩm phải ít nhất cũng là 25-30%, vì vậy, căn nhà đã được rao bán với giá 10,5 tỷ.
Nhưng đã nhiều tháng trôi qua kể từ ngày rao bán mà ngôi nhà phố 4 tầng vẫn chưa giao dịch được. Cũng có những người tỏ ra thích thú với sản phẩm, nhưng chỉ mặc cả giá 9 tỷ đồng. Bà Hằng vì tiếc công sức cũng như tâm huyết đầu nên đã không bán mà quyết chờ đợi cơ hội mới. Sở dĩ ngôi nhà phố của bà Hằng khó giao dịch, bởi, thị trường đất nền hiện đang chững lại, đa phần nhà đầu tư đều đứng ngoài thị trường vì cho rằng, giá đất và bất động sản liền thổ đang bị đội lên mức quá cao.
Cũng có khách hỏi thuê căn nhà 4 tầng để làm văn phòng với giá 3.500 USD/tháng, nhưng vì cho rằng chủ nhà khắt khe khi đưa ra điều kiện phải bồi thường đúng hiện trạng ban đầu trong trường hợp để nhà hư hỏng nặng nên họ lại không ký hợp đồng thuê. Tuy vậy, bà Hằng vẫn rất lạc quan, nói: "Tôi tin hàng năm giá trị tài sản kèm đất vẫn tăng lên nên cứ để đấy".
|
|
Những căn nhà phố đua nhau mọc lên tại khu Nam Tp.HCM.
Ảnh: Lucas Nguyễn |
Từng chào bán căn nhà của bà Hằng, một môi giới nhà phố tại quận 7 cho rằng, chi phí ban đầu dành cho đất quá cao là nguyên nhân chính dẫn đến việc tài sản này khó giao dịch. Cùng với đó, đây lại là dòng sản phẩm kén khách, vì xây vừa to (4 tầng hơn 350m2), vừa đầu tư nội thất sang, xịn. Bởi, trên thực tế, những khách có đủ điều kiện mua nhà trên 10 tỷ đồng thì họ thường thích tự mình hoàn thiện không gian nội thất theo ý muốn và cũng có nhiều sự lựa chọn trên thị trường.
Còn với khách thuê, tiêu chuẩn họ đưa ra là giá mặt bằng rẻ, không quá khắt khe về điều kiện cho thuê, vậy nên, ngay cả cho thuê bà Hằng mãi cũng chưa tìm được khách. Vị môi giới này nói: “Xây nhà vừa to vừa sang sẽ khó bán, cũng kén khách thuê. Nếu kỳ vọng lợi nhuận quá lớn thì khả năng bị chôn vốn rất cao vì không biết chờ đến bao giờ mới được giá ưng ý".
Ông Đoàn Quốc Duyệ, một người có nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và hơn 5 năm làm nghề môi giới nhà phố riêng lẻ tại thị trường Tp.HCM cho hay, nhà phố dù là kênh đầu tư khá an toàn, song, cũng có không ít rủi ro tiềm ẩn. Ông cho hay: “Đặc thù của thị trường TP HCM là nếu đầu tư nhà phố to, lại làm quá hoành tráng sẽ khó ra hàng vì đầu ra của phân khúc này bị thu hẹp lại”.
Với những nhà đầu tư chuyên nghiệp, khi đổ vốn vào nhà phố, họ thường đưa ra một chiến lược bài bản. Theo đó, dòng sản phẩm nhà phố có giá bình dân, từ 1,8 - 2,3 tỷ đồng/căn, hoặc hơn 2,5 - 3 tỷ đồng/căn, diện tích vừa phải, có thể chung sổ thường được những nhà đầu tư này lựa chọn. Còn với những nhà đầu tư chọn phân khúc nhà phố cao cấp thường sẽ có sẵn đối tượng khách hàng tiềm năng, hoặc có nhóm chuyên mua bán dòng này.
Đối tượng khách hàng của sản phẩm nhà phố có giá chục tỷ đồng trở lên sẽ bị thu hẹp lại, do đó, thanh khoản sẽ rất kém nếu không có sẵn đơn hàng trước. Những đối tượng khách hàng tiềm năng của dòng sản phẩm này thường là những nghệ sĩ có thu nhập cao, hay các doanh nhân và đối tác cùng sở thích. Song, những người này đa phần lại ưa chuộng những căn nhà phố nằm trong dự án, có hàng rào bảo vệ nhiều lớp hơn so với nhà phố nằm trong khu dân cư riêng lẻ.
Ông Duyệt cho rằng, với nhà phố nằm trong khu dân cư riêng lẻ, thiết kế vừa to vừa sang thì còn cần phải có lớp an ninh phù hợp với cả khu vực đó. Sự toan tính của các nhà đầu tư chuyên nghiệp bao giờ cũng rất cao và thường họ đều có sẵn đơn đặt hàng. Trường hợp không có sẵn nguồn khách thì họ thường đặt ra mục tiêu lợi nhuận vừa phải để có thể sang tay dễ dàng. Còn với những nhà đầu tư trường vốn, chấp nhận chờ đợi tài sản tăng giá theo chu kỳ thì việc vấp phải kịch bản bị chôn vốn là khó tránh khỏi.
Sức nóng của phân khúc xây nhà phố cỡ lớn hoặc biệt thự nằm trong khu dân cư hiện hữu hiện không còn nhiều như trước nữa, những căn sở hữu vị trí tuyệt đẹp là ngoại lệ. Bởi, trên thị trường hiện nay đang xuất hiện rất nhiều dự án biệt thự compound thiết kế với không gian, cảnh quan, an ninh và tiện ích nội khu chuẩn mực, dù giá có nhỉnh hơn đôi chút nhưng đa phần người mua đều thích những nơi này, vị chuyên gia này cho biết thêm.