Ngân hàng Nhà nước quy định, từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng chỉ được dành nhiều nhất 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Trước lộ trình này, doanh nghiệp bất động sản cần có giải pháp gì để ứng phó?
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu cho biết, trong tổng vốn đầu tư phát triển dự án, nhu cầu vốn của doanh nghiệp bất động sản hiện chiếm khoảng 80-85%.
Nguồn vốn này phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng để phát triển dự án đến thời điểm huy động được vốn từ khách hàng và vốn huy động từ khách hàng tại thời điểm đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Nhưng từ ngày 1/1/2019, thị trường bất động sản sẽ chịu tác động trực tiếp khi các ngân hàng thương mại chỉ được dành tối đa 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn.
Ông Châu cũng cho biết, tăng trưởng tín dụng trong năm 2018 và 2-3 năm tới dự báo chỉ trên dưới 15%. Ông Châu nói: "Tại Tp.HCM có khoảng 116.000-180.000 tỷ đồng cho vay bất động sản ẩn trong nguồn tín dụng tiêu dùng, chiếm tỷ trọng khoảng trên dưới 50% nguồn tín dụng tiêu dùng".
|
|
| Thời gian tới, ngân hàng sẽ siết tín dụng vào bất động sản |
Về giải pháp ứng phó khi Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế nguồn vốn tín dụng vào bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM đã đưa ra 8 khuyến nghị với doanh nghiệp bất động sản:
Thứ nhất, để đáp ứng đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng, các doanh nghiệp cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị quỹ đất làm dự án, tiến độ, chất lượng công trình, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp... Các doanh nghiệp cần chuẩn bị sẵn nguồn vốn thay thế vì việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng sẽ ngày càng khó khăn hơn.
Thứ hai, các doanh nghiệp cần đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu, giữ chữ tín, đảm bảo tiến độ, chất lượng công trình, xây căn hộ thông minh, tòa nhà thông minh, hình thành không gian xanh, coi trọng công tác hậu mãi để có thể huy động vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định (được huy động 70% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao nhà và 95% giá trị hợp đồng nếu đã bàn giao nhà).
Thứ ba, các doanh nghiệp phải luôn phấn đấu để là nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp, có năng lực trong phân khúc và sản phẩm mình đã chọn.
Thứ tư, sự quan tâm của các doanh nghiệp nên hướng về phân khúc nhà vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ), có giá vừa túi tiền (trên dưới 1 tỷ đồng/căn). Đây hiện là phân khúc chủ đạo của thị trường, có thanh khoản cao và bền vững. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng nên tham gia chương trình xây lại chung cư cũ; chương trình nhà ở xã hội của thành phố; chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch của thành phố; chương trình phát triển các thiết chế nhà công nhân của Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam; và đề án xây dựng đô thị thông minh, khu đô thị sáng tạo phía Đông Tp.HCM.
Thứ năm, để tăng cường nội lực, các doanh nghiệp cần tăng vốn chủ sở hữu. Đồng thời, coi trọng việc hợp tác, liên kết, liên doanh, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản mạnh.
Thứ sáu, việc xem xét chuyển đổi thành công ty CP sẽ giúp các doanh nghiệp có điều kiện gọi vốn xã hội, định hướng trở thành công ty đại chúng để niêm yết trên sàn chứng khoán. Các doanh nghiệp cũng cần nỗ lực để có đủ điều kiện phát hành trái phiếu dự án, trái phiếu doanh nghiệp và các doanh nghiệp lớn phấn đấu để niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài.
Thứ bảy, hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án với các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài (FDI) có năng lực tài chính và uy tín, các doanh nghiệp sẽ được tăng cường nguồn lực, học hỏi được kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản trị. Hiện, nguồn vốn FDI đổ vào thị trường bất động sản đến từ nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ như Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc, Hồng Kông, Trung Quốc…
Thứ tám, đáp ứng yêu cầu của cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư (4.0), các doanh nghiệp, trước hết là các nhân sự chủ chốt của doanh nghiệp cần quan tâm đến 3 tiêu chí an toàn quan trọng hàng đầu về xây dựng và quản trị doanh nghiệp như, an toàn về pháp lý với tinh thần thượng tôn pháp luật; an toàn về mô hình tổ chức và nhân sự; an toàn về tài chính và tín dụng doanh nghiệp. Các tiêu chí cần thiết khác sẽ cần bổ sung tùy theo lĩnh vực, ngành nghề hoạt động.
Ông Lê Hoàng Châu cho biết, giải pháp đáng chú ý trong 8 giải pháp trên là thu hút vốn FDI, đặc biệt là giải pháp huy động vốn qua thị trường chứng khoán. Trong 9 tháng đầu năm 2018, khoảng 65 doanh nghiệp bất động sản lớn niêm yết trên thị trường chứng khoán đã tạo ra 157.922 tỷ đồng doanh thu thuần (tăng 42%) và 22.645 tỷ đồng lãi ròng (tăng 87%).
Trong đó, có 7 doanh nghiệp báo lỗ, 58 doanh nghiệp có lãi (chiếm 89%) và 24 doanh nghiệp có lợi nhuận bị sụt giảm. Có mức tăng trưởng lợi nhuận áp đảo là nhóm doanh nghiệp thuộc Vingroup (Vinretails, Vinhome, Vincom), chiếm 67,61% tổng lợi nhuận của 65 doanh nghiệp niêm yết.
Một vấn đề đáng quan ngại là tồn kho của 65 doanh nghiệp niêm yết lên đến 201.921 tỷ đồng. Thời gian tới, kênh dẫn vốn vào thị trường bất động sản từ thị trường chứng khoán sẽ tiếp tục đóng vai trò chủ đạo. Có doanh nghiệp mới niêm yết trên sàn HOSE có mức tăng trưởng giá trị cổ phiếu rất tốt. Nhưng cũng có mã chứng khoán của doanh nghiệp bất động sản bị chao đảo.