Những sai lầm khiến bất động sản bạn mua không thể sinh lời

Mua nhà ở vị trí không tốt

Giám đốc Đại lý mua bán TBAS, Rodney McLoughlin cho biết: "Vị trí, vị trí và vị trí, đó là những gì chúng tôi thường khuyên các khách hàng khi mua nhà, đặc biệt nếu với mục đích đầu tư". Theo vị này, mua nhà ở sai vị trí là một trong những sai lầm khiến ngôi nhà bạn mua không thể tăng giá theo thời gian. 

McLoughlin phân tích: "Khi thị trường sốt, những người mua tiềm năng sẽ mua bất cứ thứ gì vì lo hụt mất cơ hội - một ngôi nhà trên đường lớn, ngay phía trước một tòa nhà ồn ào, một căn nhà không tiện đi lại, hoặc ngay dưới đường đi của máy bay, đường dây điện cao thế. Những bất động sản này dễ bán khi thị trường đang sốt nóng. Nhưng ngay khi thị trường trầm xuống, chúng trở nên khó bán hơn nhiều. Bạn có thể thấy chúng mất giá tới 20% hoặc hơn".

Giá bán ngôi nhà tọa lạc ở khu đất tốt, có hạ tầng hoàn chỉnh và được đánh giá cao sẽ đắt đỏ hơn. Vậy nên, đối với những nhà đầu tư vốn mỏng, họ sẽ chọn "canh bạc" mua đất ở những vị trí có ít nhu cầu, đi lại bất tiện hoặc hạ tầng còn kém.

McLoughlin chia sẻ: "Nhiều khách hàng của tôi mua ở ngoại ô cách thành phố đến 40km, nhưng sau khoảng 10 năm họ không nhận được sự tăng giá nào". Ông từng chứng kiến nhiều người mất hết gia tài vì không thể cho thuê lại, không thể bán được nhà đất đã mua. Chuyên gia này cho rằng, mua nhà đất ở vị trí tốt nhất mà bạn có khả năng chi trả luôn là lựa chọn ưu tiên hàng đầu. 

Mua nhà đất sai vị trí là sai lầm nghiêm trọng khiến ngôi nhà bạn mua không thể tăng giá theo thời gian. (Ảnh minh họa, nguồn: Internet)

Quên mất quy luật cung - cầu

Nhiều người cho rằng, khi bạn tích lũy được số vốn nhất định thì hãy mua vài bất động sản rẻ tiền chứ không nên dồn hết vào một tài sản đắt đỏ. Cách này giúp bạn giảm thiểu rủi ro cũng như gia tăng cơ hội có được tỷ suất lợi nhuận cao hơn. Thế nhưng, theo Ben Sum - nhà lập kế hoạch tài chính của Wealthful: "Điều này không cần thiết". Thay vào đó, nhà đầu tư hãy tìm kiếm nhà đất tốt nhất trong khả năng chi trả bởi những người có thu nhập cao thường sẵn sàng trả giá tốt để sở hữu nơi ở tốt hơn nên tài sản của bạn sẽ dễ bán hơn. 

Mặt khác, những bất động sản này theo thời gian sẽ luôn được tìm kiếm, ưa chuộng. Theo Ben Sum: "Để đánh giá một bất động sản có phải là cơ hội tốt để mua không, bạn nên luôn luôn ghi nhớ khái niệm cung cầu - cái gì càng hiếm thì giá càng cao".

Vị này nhấn mạnh: "Các gia đình và những người mua khác sẵn sàng trả giá cao để được tiếp cận với những tiện ích sống như gần trường học, dễ dàng đi nhà hàng, cà phê, gần trung tâm thương mại.... Và vì nguồn cung loại này thường thiếu, nên giá sẽ tăng dần theo thời gian".

Tính cả tăng trưởng vốn khi mua bất động sản theo tiến độ dự án

Nhà đầu tư đóng tiền mua nhà đất đợt đầu, chờ trả dần các đợt sau cho tới khi nhận bàn giao. Tài sản của bạn sẽ tăng dần giá trị theo thời gian cho đến lúc xây xong nếu thị trường chung tăng trưởng tốt. Thế nhưng, xu hướng này sẽ ngược lại trong trường hợp thị trường trầm lắng. 

Ben Sum cho hay: "Chúng tôi bắt gặp nhiều người mua một bất động sản dự án từ vài năm trước, và giờ thì giá trị giảm dần cho đến lúc hoàn thành", và "điều này có nghĩa họ có thể phải vay mượn để đóng tiền theo tiến độ, mà không sinh lời thêm được đồng nào".

Không chuẩn bị kinh phí cải tạo để bán lại nhà đất

Trong các chương trình truyền hình thực tế, nhà đầu tư thường cải tạo nhà rồi bán lại rất dễ dàng và nhanh chóng. Thế nhưng, trên thực tế lại khắc nghiệt hơn rất nhiều. McLoughlin cho biết: "Chúng tôi gặp rất nhiều người mua nhà còn không biết rằng để sửa nó rồi bán lại phải tốn thêm bao tiền".

Cùng với kinh phí cho việc sửa nhà, gia chủ còn tốn nhiều thời gian và nhiều khoản phí khác để xin phép chính quyền cải tạo nhà hoặc giải quyết rắc rối phát sinh với hàng xóm... Do đó, những người mua nhà non kinh nghiệm có thể lâm vào cảnh nợ nần chồng chất, thay vì mức lợi nhuận như kỳ vọng. 

Không có kế hoạch cụ thể đối với ngôi nhà

Theo McLoughlin, chủ nhân cần phải có kế hoạch cụ thể đối với căn nhà mà mình đã mua như mua về để cải tạo rồi bán ngay hay chờ cả chục năm sau mới bán. Để tránh rủi ro, không sớm bị phá sản, gia chủ cần có kế hoạch cụ thể, chi tiết cho mỗi định hướng.

Phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính

Không ít người lầm tưởng rằng việc sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ rất dễ dàng. Để vay tiền mua thêm ngôi nhà khác, họ dùng tài sản của mình thế chấp vay tiền và lặp lại liên tiếp.

Tuy nhiên, theo Ben Sum, nếu bạn đầu tư đúng loại bất động sản thì giải pháp này mới hiệu quả. Sử dụng đòn bẩy tài chính cho những bất động sản kém cỏi là sai lầm nhiều nhà đầu tư mắc phải. Điều này dễ khiến bạn "mắc cạn" ở một tài sản ít giá trị hoặc thậm chí bị mất giá song vẫn phải trả lãi cho nó. Tệ hơn, bạn có thể bị phá sản.

Nếu đã dốc toàn bộ vốn vào một bất động sản không thể tăng giá, bạn cần làm gì? Sum cho rằng, trước hết bạn cần xin lời khuyên từ các chuyên gia. Trường hợp họ khuyên bạn nên bán tài sản thì đừng do dự, hãy mạnh dạn sang tay ngay dù bị lỗ. Xét đến cùng, đầu tư thành công là biết thời điểm thích hợp để cắt lỗ. Nếu cứ khư khư giữ lại ngôi nhà, bạn sẽ tiếp tục phải mất thêm tiền. 

Đồng thời, khi thị trường ấm trở lại, bạn cần xác định rõ bất động sản nào có cơ hội tăng giá. Về cơ bản, một số tài sản không thể trở lại giá vốn, nhất là nếu chúng thuộc diện có ít nhu cầu, ở khu vực tăng trưởng thấp, khó cho thuê. Lúc này, tất cả đều quay trở lại việc bạn cần phải mua nhà đất đúng vị trí.