Trong kinh doanh, mặt bằng đóng vai trò quan trọng, bởi nếu lựa chọn sai lầm có thể dẫn tới thua lỗ.
Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh đã chia sẻ 5 bước cơ bản không thể bỏ qua cho những người cần tìm thuê mặt bằng kinh doanh.
Bước 1 là: Trước khi thuê mặt bằng, cần nghiên cứu kỹ vị trí và khu vực sẽ thuê. Rất nhiều người đi kinh doanh bắt đầu bằng việc thấy mặt bằng rẻ thì vội ký hợp đồng thuê ngay rồi sau đó mới thiết lập việc kinh doanh. Làm như vậy, có thể dẫn đến rủi ro lớn.
Sự lựa chọn khôn ngoan phải là “Rẻ chưa đủ - Phải phù hợp”. Đới với những người đi thuê mặt bằng thông minh, họ sẵn sàng bỏ 100 triệu đồng thuê một bất động sản nằm ở vị trí có thể đem lại doanh thu tốt chứ không bỏ ra 20 triệu đồng để thuê một điểm kinh doanh có nguy cơ ế ẩm.
Một câu hỏi quan trọng nhất cần phải trả lời khi thuê mặt bằng đó là: Đây có phải là khu vực phù hợp không? Khách hàng tiềm năng có hiện diện tại khu vực này không? Và mức chi trả của họ là bao nhiêu? Thừa nhận rằng, không thể đổ hết lý do cho việc kinh doanh thua lỗ là do chọn sai vị trí đặt mặt bằng, song đây là lý do đầu tiên và quan trọng nhất quyết định sự thành bại của mô hình kinh doanh.
Bước 2 là: Sàng lọc mặt bằng phù hợp. Cần phải thu thập rất nhiều thông tin một cách tỉ mỉ và chi tiết qua 3 khâu. Đầu tiên, lọc thông tin về nhân khẩu học: tức là điều tra khách hàng tại khu vực đó độ tuổi bao nhiêu, là nam hay nữ?
Sau đó, lọc thông tin về sản phẩm: khách hàng đang sử dụng những sản phẩm gì tương tự với sản phẩm của bạn? Số tiền mà họ chi trả là bao nhiêu cho từng sản phẩm và mức độ thường xuyên sử dụng sản phẩm đó không? Cuối cùng, lọc thông tin về đối thủ cạnh tranh: Những sản phẩm họ đang bán là gì? Lý do họ lại bán những sản phẩm như vậy? Đối tượng số một trong lĩnh vực đang kinh doanh của bạn là ai và họ có điểm gì nổi bật?
Đây là những câu hỏi mà các chuỗi bán lẻ chuyên nghiệp hàng đầu tại Việt Nam và cả nước ngoài đang làm, hoạt động này còn gọi là khảo sát nghiên cứu thị trường. Trong trường hợp nguồn lực hạn chế thì nhà đầu tư càng phải dành nhiều thời gian hơn cho giai đoạn này nhằm giảm rủi ro đến mức thấp nhất khi bắt tay vào làm thực tế.
|
|
Có thể nói, việc chọn mặt bằng kinh doanh là cả một nghệ thuật, do đó nhà đầu tư phải vượt qua nhiều bước khảo sát, tìm kiếm, chọn lọc đồng thời tuân thủ những
nguyên tắc khắt khe trong thương lượng, đàm phán và soạn thảo
hợp đồng mới có thể gặt hái thành công. Ảnh: Vũ Lê |
Bước 3 là: Tìm kiếm và sàng lọc mặt bằng. Người đang cần thuê mặt bằng phải tìm kiếm các thông tin về giao dịch bất động sản (listing) phù hợp với loại hình kinh doanh và ngân sách đang có. Để thu thập thông tin thì có thể thông qua báo chí, môi giới, các trang web, hỏi trực tiếp người có nhà... Điều cần lưu ý nhất trong giai đoạn này là hãy đưa ra những tiêu chí thật cụ thể phù hợp với loại hình kinh doanh của mình để nhanh chóng sàng lọc đi những thông tin không cần thiết.
Theo đó, các tiêu chí bao gồm số lượng khách, diện tích, vị trí chiến lược, ngân sách,... Cần phải mô tả những tiêu chí cụ thể qua bước tính toán phía trên cho nhân viên môi giới để họ có thể tìm nhanh chóng và phù hợp các bất động sản cho bạn. Sau đó, phải sắp xếp một chuyến đi thực tế tới tất cả các địa điểm đã được sàng lọc để nắm thêm thông tin chi tiết. Đặc biệt cần phải nhớ là “Dành 80% thời gian để sàng lọc giao dịch và 20% đi xem và thương lượng”. Tuyệt đối không nên làm ngược lại vì sẽ tốn thời gian vô ích.
Bước 4 là: Khi thương lượng giữ kỷ luật bằng cách tuân thủ nghiêm ngặt tất cả các nguyên tắc. Một nguyên tắc bất di bất dịch trong khi thương lượng đó là dành thời gian đôi co một chút. Giống như chơi kéo co vậy, vì nếu thắng ngay lập tức thì chắc chắn bạn sẽ ngã. Không nên vội vàng chấp nhận lời chào giá của chủ đất và chủ nhà. Nhưng trong trường hợp họ thực sự muốn cho thuê thì họ sẽ chấp nhận thương lượng. Nếu chấp nhận sớm sẽ làm cho chủ nhà, chủ đất cảm thấy bị “hớ” và rất có thể họ sẽ ngưng giao dịch đó đột ngột.
Tiếp đến là thương lượng dựa trên triết lý đôi bên cùng có lợi. Người đi thuê mặt bằng sẽ đạt được thứ mà họ thương lượng trên cơ sở hai bên cùng thắng. Vì nếu sau khi kết thúc hợp đồng mà chủ nhà không ký tái tục thì đối với bên đi thuê cũng là sự mất mát do việc kinh doanh đã ổn định, có thương hiệu và khách đã quen địa điểm. Trong trường hợp chủ mặt bằng không được lợi ích thỏa đáng thì họ có thể tìm cách phá rối để lấy lại nhà.
Đồng thời, một nguyên tắc nữa cần lưu ý là tuyệt đối tránh cảm xúc lên quá cao khi chọn mặt bằng. Kể cả mặt bằng tốt nhưng vượt quá ngân sách hoặc không phù hợp với tiêu chí kinh doanh thì hãy mạnh dạn bỏ qua nó.
Bước 5 là: Xúc tiến hợp đồng cẩn thận. Đây là bước cuối cùng nhưng rất quan trọng và mang tính quyết định. Tất cả những gì sau khi thương lượng phải được phản ánh bằng hợp đồng cụ thể, rõ ràng và chi tiết. Một vài điểm cần lưu ý khi làm hợp đồng thuê mặt bằng như sau:
Một là hợp đồng bắt buộc cần có đủ 7 điểm như: Diện tích thuê, giá thuê, thời gian thuê, tiền cọc, khoản tăng giá hằng năm và ngày bàn giao nhà đất, cũng như tình trạng nhà đất lúc bàn giao.
Hai là bên đưa hợp đồng là bên có lợi.Trong trường hợp chủ nhà, chủ đất ngại soạn hợp đồng thì bạn hãy giúp đỡ họ làm ngay việc đó.
Ba là nên công chứng hợp đồng tại bất kỳ phòng công chứng Nhà nước hay phòng công chứng tư nhân nào. Công chứng viên sẽ xác nhận giúp bạn xem đó có phải là người chủ thật sự của bất động sản đó không.
Bốn là thỏa thuận rõ các chi phí liên quan trong hợp đồng như: Chi phí công chứng và chi phí xây dựng sửa chữa (nếu có) cùng với thời gian cho việc sửa chữa... Nếu bạn không am hiểu về pháp lý thì hãy nhờ luật sư hoặc những người có kinh nghiệm soạn thảo sẵn mẫu hợp đồng cho bạn.
Hãy nhớ, nếu không thương lượng được mặt bằng phù hợp thì sẵn sàng bỏ qua nó không tiếc nuối. Nếu có thể, hãy xem giao dịch bất động sản giống như những chuyến xe buýt, khi chuyến này qua đi thì chuyến khác sẽ đến. Điều quan trọng là phải luôn sẵn sàng cho chuyến xe buýt kế tiếp.