Trong 4 tháng đầu năm 2017, nhiều dự án chung cư đã bàn giao hoặc đang xây mới bất ngờ tăng giá mạnh. Đợt tăng giá này chủ yếu là do cú hích hạ tầng, ăn theo cơn sốt đất đang lan nhanh khắp Tp.HCM.
Theo khảo sát của VnExpress, trong 4 tháng qua, có 2 nhóm dự án căn hộ chung cư tại Tp.HCM đang tăng giá với tốc độ khá nhanh. Một là, những dự án mới đang chào bán trên thị trường đợt sau tăng 5-10% so với đợt trước. Hai là, các chung cư đã đi vào hoạt động vài năm, có biên độ tăng giá 15-20%. Đợt giá leo thang này được cho là do hạ tầng phát triển mạnh mẽ và cơn sốt đất đã tác động nhiều đến chi phí đầu vào của dự án mà chủ yếu là chi phí cho quỹ đất lớn dần.
Căn hộ trên Đảo Kim Cương (quận 2) là một trong những dự án đang xây dựng tăng giá mạnh đầu năm 2017. Theo bảng giá nhân viên môi giới dự án này cung cấp cho khách hàng cuối tháng 4/2017, giá chào bán khởi điểm của block mới nhất Madives là 2.500 USD/m2 đã bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT), tương đương trên 56 triệu đồng/m2. Đây là mức giá cao hơn rất nhiều so với ngưỡng 2,2 tỷ đồng/căn 55m2, 1 phòng ngủ của đợt mở bán trước (40 triệu đồng/m2).
Đội ngũ bán hàng lý giải, sở dĩ dự án này xuất hiện mức giá chào bán tăng đột biến (30%) là do tầm nhìn (view) của căn hộ đẹp và vị trí đẳng cấp. Mặt khác, thông tin dự án đường ven sông từ khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi đến Mai Chí Thọ, trong đó có một cây cầu bắc qua Đảo Kim Cương càng khiến cho chủ đầu tư dự án tự tin áp mặt bằng giá mới cao hơn.
Nhờ cú hích hạ tầng, nhiều dự án căn hộ tại Tp.HCM đang tăng giá ăn theo. (Ảnh: Vũ Lê)
Dự án Him Lam Phú An (quận 9) liên tục cháy hàng trong 4 tháng đầu năm cũng rục rịch tăng giá. Các căn hộ 2 phòng ngủ thuộc block A dự án được chào bán đợt đầu 1,6 tỷ đồng/căn. Đến đợt mở bán block D, loại căn hộ 2 phòng ngủ có giá thấp nhất 1,75 tỷ đồng, các tầng 6,7,8,9 trở lên view và hướng đẹp có giá trên dưới 1,9 tỷ đồng. Trong khi đó, đối với block cuối cùng, dự kiến chủ đầu tư tiếp tục tăng giá do nguồn hàng khan hiếm dần và tiến độ xây dựng đã lên đến các tầng cao ở phần thân tòa nhà.
Theo nhân viên kinh doanh dự án này, các căn hộ tương lai hứa hẹn sẽ kết nối giao thông tốt nhờ hàng loạt thông tin hạ tầng tích cực của khu Bắc - Nam Rạch Chiếc. Một là tuyến metro số một Bến Thành - Suối Tiên. Hai là hạng mục cầu vượt qua đường Mai Chí Thọ. Ba là hầm chui 2 chiều kết nối đường cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây với đường Mai Chí Thọ theo hướng đi về hầm vượt sông Sài Gòn và ngược lại.
Điển hình của nhóm căn hộ đã bàn giao bất ngờ tăng giá là dự án Era Town (quận 7) tọa lạc trên đường 15B nối dài với Nguyễn Lương Bằng. Năm ngoái, giá căn hộ 85m2 hoàn thiện cơ bản của dự án phổ biến trên thị trường thứ cấp ở mức 1,6 tỷ đồng/căn, tốc độ tăng giá khá chậm. Tuy nhiên, sang đầu năm 2017, các căn hộ loại này được mua đi bán lại 2 tỷ đồng/căn và không còn hàng để bán. So với cùng kỳ năm 2016, mức giá này đã tăng 20-25%. Trong vòng 12 tháng qua, các căn hộ diện tích nhỏ hơn thuộc dự án này cũng có tỷ lệ tăng giá 15%.
Sau đợt mở bán cháy hàng giữa tháng 4/2017, một dự án đã tăng giá 5-7%. (Ảnh: Vũ Lê)
Lý do khiến Era Town tăng giá là nhờ cú hích hạ tầng. Cụ thể, hạ tầng nội khu gồm công viên bờ sông được thi công đúng tiến độ. Trong khi đó, hạ tầng ngoại khu là đường 15B nối dài với đường Nguyễn Lương Bằng dẫn về dự án này đã kịp hoàn thiện đầu năm 2017 khiến cho giá căn hộ leo thang nhanh chóng.
Từ năm 2015, căn hộ La Astoria 1 nằm trên đường Nguyễn Duy Trinh (quận 2) đã được chào bán trên thị trường. Hiện tại, dự án này cũng ghi nhận có biến động mạnh về giá do hạ tầng khu Đông TP không ngừng hoàn thiện. Mức giá của giai đoạn 1 dự án là 17 triệu đồng/m2. Đến cuối năm 2016 căn hộ được giao dịch ở ngưỡng 20-22 triệu đồng/m2 khi đến gần thời hạn giao nhà. Dự án đi vào hoạt động vào tháng 4/2017, trên thị trường thứ cấp dự án này xuất hiện vùng giá 23-24,5 triệu đồng/m2, mức tăng 5-7% trong vòng 4 tháng và tăng 30% trong vòng 2 năm.
Trước thực trạng căn hộ tăng giá nói trên, ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát cho hay, có nhiều nguyên nhân khiến căn hộ tại Tp.HCM tăng giá, trong đó hạ tầng đóng vai trò là đòn bẩy quan trọng nhất. Theo ông Nam: "Thực tế đã chứng minh biến đổi hạ tầng theo chiều hướng càng tích cực sẽ tạo cú hích càng mạnh mẽ đối với giá trị căn hộ vì yếu tố này làm thay đổi gần như toàn diện bộ mặt của dự án".
Khu Đông và Nam nói riêng và toàn Tp.HCM nói chung đang có sự biến chuyển hạ tầng ngoạn mục so với cách đây 10 năm. Theo đó, hàng loạt các tuyến đường vành đai, đại lộ mới, xuyên tâm đô thị, cao tốc, cầu đường, metro... lần lượt được công bố và triển khai rầm rộ trong vòng 3-5 năm qua đã ít nhiều phát huy tác dụng kích giá đất cùng công trình trên đất tăng cao, chuyên gia này nhận định.
Các dự án căn hộ tăng giá chủ yếu xuất phát từ tổng hòa các chuỗi giá trị gồm vị trí, hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông, tiến độ xây dựng và bàn giao, thiết kế, nội thất, chất lượng sản phẩm, thương hiệu - uy tín chủ đầu tư... Tuy nhiên, tốc độ tăng giá do hạ tầng nhanh nhất, tỷ lệ tăng cũng cao hơn so với các hệ giá trị còn lại. Thực tế cho thấy, tương tác tăng giá theo hạ tầng của căn hộ chung cư cũng phụ thuộc vào xuất phát điểm của mặt bằng giá cũ nằm ở mức thấp hay cao, chứ không có một khuôn mẫu nhất định. Mặt khác, sức ảnh hưởng của hạ tầng cũng có thể bị giảm dần theo thời gian do quá tải hoặc bão hòa hay mặt bằng giá mới đã thiết lập quá cao.
Theo ông Nam, có hai hình thức tăng giá do yếu tố hạ tầng mà khách hàng cần phân biệt. Một là, tăng giá trên thị trường sơ cấp, ngay từ khi chủ đầu tư mở bán sản phẩm đã tính điểm cộng hạ tầng vào giá thành dự án. Hai là, tăng giá trên thị trường thứ cấp, là sự đo lường giá trị căn hộ trong quá trình vận hành đưa vào sử dụng, giao dịch trên thị trường tự do giữa các khách hàng thứ cấp với nhau. Một khi phân biệt được 2 hình thức tăng giá này, khách hàng sẽ tính toán sơ bộ được tiềm năng của dự án, nhờ đó tránh những kỳ vọng quá lớn hoặc kỳ vọng phi thực tế nhằm hạn chế rủi ro trong quá trình đầu tư.