Chất xúc tác tạo nên cơn sốt đất ảo tại Tp.HCM hiện nay?

Liều "doping hạ tầng" quá mạnh

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) cho rằng, tại Tp.HCM hiện nay, nhiều công trình hạ tầng trọng điểm được công bố liên tục đã góp sức rất lớn vào cơn sốt đất ảo đang diễn ra. Có những công trình đã - đang được thực hiện nhưng cũng có những công trình còn nằm trên dự thảo, không biết ngày về đích song vẫn bị lợi dụng để kích giá đất tăng cao. So với chu kỳ sốt đất năm 2007, đầu tư cho hạ tầng tại Tp.HCM mới liên tục ghi nhận vốn hút vào hạ tầng đột ngột lên cao trong vài năm gần đây, ông Nghĩa nhận định.

Thời gian qua, cú hích mạnh mẽ này được ví như liều thuốc kích thích quá đà làm tăng giá đất liên tục. Thị trường ghi nhận có những nơi mức tăng hợp lý, cũng có nhiều khu vực đã xuất hiện mức tăng ảo. Thực tế cho thấy, thay vì hoạch định đầu tư hệ thống hạ tầng từng bước theo trình tự thời gian và phân bổ dàn trải trong suốt chu kỳ, hiện hạ tầng tại TP này được công bố và đầu tư như cú đấm tổng lực. Với dòng tiền khủng đổ vào hạ tầng đã tiêm liều doping cực mạnh vào giá đất tại Tp.HCM. Đây là điều kiện nhạy cảm khiến giá đất nhiều khu vực liên tục hình thành mặt bằng giá ảo.

Nhiều nhóm đối tượng lợi dụng yếu tố hạ tầng để kích giá đất tăng nóng và sốt ảo.
(Ảnh: Vũ Lê)

Yếu tố đầu cơ

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, do có sự tác động của giới đầu cơ đất nên giá đất tăng bất thường cuối năm 2016 và đầu 2017 tại nhiều khu vực, nhất là các huyện vùng ven. Thông thường, các đầu nậu chuyên thâu tóm quỹ đất hoạt động theo nhóm hoặc cá nhân, tuy nhiên điểm chung là luôn hoạt động mạnh tại những khu vực xuất hiện công trình hạ tầng mới hoặc các siêu dự án.

Dòng vốn lớn, nắm bắt thông tin nhanh nhạy và thường đi trước diễn biến thị trường một bước là những lợi thế của đối tượng này. Chính việc thu gom đất để đầu cơ (chủ yếu chờ tăng giá hoặc trực tiếp thổi giá để bán kiếm lời) là lý do khiến cho thị trường bị nhiễu loạn thông tin, hình thành tâm lý đám đông. Trước tác động của yếu tố đầu cơ, nguồn cung đất nền trở nên khan hiếm cục bộ, nhiều mức giá mới cao hơn xuất hiện khiến cơn sốt ảo đất nền bùng nổ.

Cuộc đua săn quỹ đất mới của các doanh nghiệp

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết, thị trường địa ốc Tp.HCM chứng kiến cuộc đua săn lùng quỹ đất mạnh mẽ chưa từng có của nhiều doanh nghiệp giai đoạn 2015 - 2017. Trong một thập niên qua, làn sóng này đã thổi bùng cơn sốt đất từ các địa bàn trọng điểm, sau đó lan nhanh ra toàn TP. Nhất là, khi cuộc đua giữa các đại gia dần lộ rõ và được đẩy lên đỉnh điểm bằng sự kiện hàng loạt các siêu dự án được công bố liên tục đã khiến thị trường chuyển từ trạng thái tăng nóng sang "sốt cao" trong những năm 2016 - 2017.

Thực tế cho thấy, các xu hướng đầu cơ gom đất ăn theo quỹ đất mới được thâu tóm (chủ yếu là siêu dự án của doanh nghiệp tầm cỡ trong tương lai) ngày càng trở nên phổ biến. Xu hướng này đã tạo điều kiện hình thành cơn sốt đất ảo tại Tp.HCM hiện nay. Song, ông Quang cho rằng, do thị trường có khả năng tự cân bằng nên cơn sốt ảo này khó có cơ hội kéo dài. Theo đó, các mức giá đất bất hợp lý, phi lý sẽ dần hạ nhiệt khi những dự thảo, kế hoạch, tin đồn thiếu tính khả thi lắng xuống.

Đất nền sốt sảo bởi cò đất

Khi tiến hành khảo sát ở một số khu vực trên địa bàn Tp.HCM, Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL) ghi nhận giá đất xuất hiện dấu hiệu tăng nóng trong vài tháng đầu năm 2017. Vậy nhưng, phần lớn mức tăng nóng là giá chào bán được đưa ra bởi một số môi giới (cò đất), "ăn theo" các thông tin về quy hoạch hạ tầng hoặc các siêu dự án. JLL cho hay, thời gian qua, hiện tượng giá đất tại Tp.HCM tăng đột biến trên thị trường là do sự tác động không nhỏ của lực lượng cò đất địa phương. Chính đội ngũ này đã gây ảnh hưởng lên giá chào bán nhà đất và góp phần khá lớn vào việc dẫn dắt, định hướng dòng chảy của thị trường bất động sản.

Tâm lý tích lũy đất còn nặng nề

Theo ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, người mua bị ám ảnh phải sở hữu tài sản gắn liền với đất bằng mọi giá là một đặc điểm thú vị của thị trường địa ốc Tp.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung. Tâm lý này vẫn đang tồn tại trong hơn 90% người dân đô thị và nông thôn Việt Nam.

Sinh ra, lớn lên, học tập, đi làm đến khi tích lũy tiền bạc đủ lớn sẽ chuyển sang tích lũy tài sản nhà ở là công thức gần như không đổi trong suốt đời người. Người dân hiện nay vẫn đặc biệt ưa chuộng bất động sản liền thổ và không ngại mua đất trống, đất nông nghiệp, đất bỏ hoang với mục đích làm của để dành thay vì mang tiền đi đầu tư sản xuất kinh doanh. Tại các đô thị lớn, tâm lý này đã ăn sâu vào nếp sống, định hình hành vi tiêu dùng rõ rệt trên thị trường nhà đất.

Tâm lý mua đất để dành ít bị thôi thức khi thị trường bất động sản hoạt động bình thường (không nóng sốt, không khủng hoảng, suy thoái). Tuy nhiên, khi thị trường tăng nhiệt, ý thức gom đất, thâu tóm đất ở nhóm người có tiền tích lũy bị kích cầu mạnh mẽ. Cơn sốt đất ảo do tâm lý đám đông xuất hiện như một điều tất yếu khi đầu tư đất không chỉ là kênh trú ẩn tránh trượt giá, mà còn thể kỳ vọng sinh lời cao, trở thành thị hiếu phổ biến.