Câu chuyện chuyển đổi từ condotel sang căn hộ chung cư tại cocobay Đà Nẵng vừa qua theo nhiều chuyên gia là đang phá nát quy hoạch. Nếu các dự án condotel thất bại đều đồng loạt xin chuyển đổi thì sẽ xử lý thế nào và thị trường sẽ ra sao?
Theo thông tin Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng thông cáo báo chí về tình hình đầu tư condotel trên địa bàn, số dự án condotel được cơ quan này cấp phép trong hai năm 2016 và 2017 là 6 dự án với tổng cộng 7.590 sản phẩm. Trong đó có 1.969 căn tại dự án cocobay.
Phương án điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empirem, tỷ lệ 1/500, có tên thương mai là Tổ hợp Du lịch & Giải trí Cocobay đã được chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng ký quyết định thông qua vào hồi đầu tháng 2/2019. Một trong số những nội dung đó có việc chuyển đổi condotel (không hình thành đơn vị ở) thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở).
Theo phương án điều chỉnh 1.016/1.856 căn condotel đang xây dựng tại tòa nhà Cổ Cò 1,2,3 và 544/1.657 căn condotel tại tòa nhà Naman Garden chưa xây dựng sẽ được phép chuyển đổi thành căn hộ chung cư.
Việc chuyển đổi condotel thành căn hộ chung cư khiến dư luận dấy lên câu hỏi:
Liệu cơ quan nhà nước có đang “chạy” theo nhà đầu tư hay không?
Còn các chuyên gia thì lo ngại rằng, nếu có nhiều dự án condotel cũng bị vỡ trận và xin cơ chế chuyển đổi như cocobay sẽ khiến thị trường rối loạn, quy hoạch bị băm nát. “Việc điều chỉnh từ condotel sang chung cư nhà ở không chỉ là điều chỉnh cơ cấu sản phẩm mà còn liên quan đến cả việc điều chỉnh quy hoạch đất. Bởi ở đây là điều chỉnh từ đất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ (bao gồm đất du lịch) sang đất ở. Nếu không đánh giá, cân nhắc tổng thể công tác điều chỉnh quy hoạch lại là có dáng dấp theo nhu cầu của chủ đầu tư”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nói.
Vấn đề đáng quan tâm ở đây là đa phần các dự án condotel đều nằm ở vị trí ven biển nên việc chuyển đổi thành đơn vị ở sẽ kéo theo rất nhiều vấn đề bất cập. Ông Châu cho rằng, phương án điều chỉnh condotel sang căn hộ chung cư không chỉ không phù hợp với quy hoạch mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua, chạy theo lợi ích của chủ đầu tư.
Chủ tịch HoREA nhấn mạnh: “Điều chỉnh quy hoạch dự án, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cũng phải có lý do chứ không phải điều chỉnh theo lợi ích của chủ đầu tư. Chủ đầu tư có quyền đề xuất điều chỉnh quy hoạch nhưng cơ quan quản lý, chính quyền địa phương nếu chưa đủ thông tin nếu sự điều chỉnh lớn làm thay đổi cục diện điều chỉnh quy hoạch thì rõ ràng phải mời các chuyên gia để phản biện.”
Còn theo Luật sư Trần Minh Cường - Đoàn Luật sư TP.HCM, việc điều chỉnh này có rất nhiều bất cập, có thể mang lại nhiều hậu quả khó lường cho thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.
Chuyên gia ngành luật cho rằng, tuy pháp luật cho phép điều chỉnh quy hoạch nhưng phương án điều chỉnh phải phù hợp với tình hình thực tế địa phương chứ không phải khi chuyện đã xảy ra rồi mới đi giải quyết.
Từ sự phân tích trên, Luật sư Cường đặt ra vấn đề: “Việc điều chỉnh từ condotel sang chung cư nhà ở không chỉ là điều chỉnh cơ cấu sản phẩm mà còn liên quan đến cả việc điều chỉnh quy hoạch đất. Bởi ở đây là điều chỉnh từ đất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ (bao gồm đất du lịch) sang đất ở. Tuy nhiên việc này các cơ quan chức năng của TP. Đà Nẵng cũng cần phải xem xét cân nhắc phù hợp vì cũng chính vị trí này trước đây chúng ta quy hoạch đất thương mại dịch vụ, nhưng bây giờ theo đề nghị của chủ đầu tư chính chúng ta lại điều chỉnh sang đất ở mặc dù trước đó nó không phù hợp (do nằm ven biển…). Dư luận có quyền đặt câu hỏi là các cơ quan nhà nước có “chạy” theo nhà đầu tư hay không?”
Đồng thời, vị Luật sư cũng cho rằng, cần phải giải quyết các thỏa thuận dân sự với người mua về việc huy động vốn của chủ đầu tư (với condotel đang trong quá trình xây dựng) để làm cơ sở cho các cơ quan nhà nước cấp phép xây dựng trong văn bản của Sở Xây dựng. Điều này cũng đồng nghĩa với việc đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.
Song, để vấn đề này được giải quyết triệt để phải cần có sự giám sát chặt chẽ từ phía cơ quan nhà nước để tránh xảy ra trường hợp chủ đầu tư chây ỳ, không nhận trách nhiệm của bản thân, thậm chí còn vỗ ngực thách thức "khách hàng đi kiện” thoải mái. Lúc này, người mua hoàn toàn phải chịu những rủi ro không đáng có.