Những rủi ro khi đầu tư vào condotel

Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP.HCM, nhà đầu tư hiện đang khá dè chừng với loại hình condotel sau một số thương vụ phá vỡ cam kết lợi nhuận, điển hình nhất là vụ Cocobay Đà Nẵng. Vị chuyên gia nói: "Đây là kênh đầu tư có hệ số rủi ro rất cao so với các loại hình bất động sản khác", đồng thời ông cũng khuyên nhà đầu tư condotel cần lưu ý đến 4 rủi ro khi đổ vốn vào dòng sản phẩm này.

1. Hệ thống pháp lý chưa hoàn chỉnh

Một trong những hạn chế lớn nhất của condotel chính là chưa được cấp quyền sở hữu. Hiện đang có hàng chục nghìn căn hộ condotel tồn tại trên thị trường, song chưa hề có một căn nào được quyền cấp sổ đỏ. Pháp lý cao nhất của loại hình sản phẩm này chính là hợp đồng mua bán được ký kết giữa chủ đầu tư và người mua.

Dù đã có những lời hứa được chủ đầu tư đưa ra về việc sẽ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản không hình thành đơn vị ở, nhưng cho đến nay vẫn chưa có đơn vị triển khai nào thực hiện được lời hứa này với khách mua condotel. Và dù đã có nhiều đề án xây dựng khung pháp lý cho loại hình sản phẩm này, nhưng hiện vẫn chưa có đề án nào được thông qua. Kết quả, pháp lý cho condotel vẫn còn là vấn đề bị bỏ ngỏ.

Cocobay Đà Nẵng, dự án condotel đang làm náo loạn thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vì chủ đầu tư phá vỡ cam kết lợi nhuận. Ảnh: Empire Group

2. Hạn chế về thời gian sở hữu

Quyền sử dụng đất của các căn hộ condotel thuộc dự án du lịch nghỉ dưỡng theo quy định của pháp luật hiện hành là có thời hạn, tính theo thời hạn của dự án và có thể gia hạn, song chưa có tiền lệ vì đây là sản phẩm quá mới tại Việt Nam. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để triển khai dự án đầu tư theo quy định của Luật Đất đai là không quá 50 năm và là 70 năm tại những vùng kinh tế khó khăn. Căn cứ theo quy định này thì quyền sở hữu của condotel là có thời hạn. Trừ đi thời gian phê duyệt chủ trương, khởi công, cắt nóc và bàn giảo dự án condotel, nhiều trường hợp có khi chỉ còn được sở hữu trong vòng 35-40 năm. Đây bị xem là điểm trừ rất lớn khi nhà đầu tư đổ vốn vào condotel.

3. Năng lực quản lý vận hành của chủ đầu tư yếu kém

Đa phần các doanh nghiệp triển khai dự án condotel đều hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Do đó, các chủ đầu tư này thường không có nhiều kinh nghiệm trong việc quản lý vận hành một dự án nghỉ dưỡng. Dù có rất nhiều kinh nghiệm trong việc chuẩn bị quỹ đất, xây dựng phát triển dự án và bán hàng nhưng họ lại không thực sự am hiểu về thị trường du lịch vốn có mùa cao điểm ngắn trong khi mùa thấp điểm lại thường kéo dài. Cũng chính vì điểm hạn chế này mà bài toán bán hàng của chủ đầu tư ngay từ đầu đã không có tính khả thi cao.

Để khắc phục điểm yếu này, chủ đầu tư buộc phải thuê đơn vị quản lý bên ngoài vào để tiếp quản vận hành dự án, làm phát sinh thêm nhiều khoản chi phí. Điều này cũng đồng nghĩa với việc hiệu quả kinh doanh của condotel phải phụ thuộc vào đơn vị thứ bà, thứ tư. Đây cũng là một trong những yếu tố tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư.

4. Cam kết lợi nhuận trên trời

Cam kết lợi nhuận 8-15 % trong thời gian 5-10 năm là mức lợi nhuận phi thực tế. Do đó, để thực hiện được cam kết này, rất có thể chủ đầu tư đã gộp cả tỷ suất lợi nhuận vào trong phần giá bán. Giá của sản phẩm condotel trên thực tế chỉ tương đương với giá của các căn hộ thuộc phân khúc trung - cao tại Sài Gòn. Song, nó đã bị thổi phồng lên mức ngất ngưởng do được bán kèm cam kết lợi nhuận trên trời. Thêm vào đó, giá sản phẩm cũng bị đổi lên khi đi kèm với hàng loạt các hạng mục khác như: hoàn thiện nội ngoại thất, chi phí để vận hành quản lý và khai thác kinh doanh, vận hành dịch vụ...

Bản chất của hợp đồng mua bán căn hộ condotel là thỏa thuận hợp tác kinh doanh kèm theo lợi nhuận, do đó người mua sẽ là bên chịu thiệt nhiều hơn nếu có tranh chấp. Song, điều đáng nói ở đây là các cam kết lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra vốn là điều không tưởng, là bánh vẽ để bán hàng, rất khó đạt được trên thực tế và trong dài hạn. Tính không khả thi của cam kết lợi nhuận khủng được xem là rủi ro lớn đối với nhà đầu tư khi đổ vốn vào loại hình condotel.