Có cần thiết xây dựng bảng giá đất?

Có nhưng không thể áp dụng

Bảng giá đất (BGĐ) năm 2013 của TPHCM được áp dụng vào 7 mục đích: Tính thuế sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước (DNNN) khi DN cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ; tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; tính bồi thường và mức xử phạt vi phạm hành chính đối với người vi phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước.

Theo quy định, BGĐ được áp dụng để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trên thực tế, trong số hàng trăm dự án trên địa bàn TPHCM không có bất cứ dự án nào có thể áp giá quy định trong BGĐ để tính bồi thường cho người dân. Thay vào đó, đối với mỗi dự án đều phải lập một phương án bồi thường riêng. Giá đất để tính bồi thường thường là giá tiếp cận giá thị trường. Số tiền bồi thường thực tế lớn gấp nhiều lần so với bảng giá đất. Tuy nhiên, do quy định khung giá không thể làm khác, mỗi chủ đầu tư phải nghĩ ra một cách khác nhau để hợp thức hóa số tiền bồi thường cho người dân.

Để danh chính ngôn thuận, chủ đầu tư phải “ngụy trang” số tiền bồi thường dưới hình thức tiền “hỗ trợ thiệt hại”. Có một nghịch lý là tiền bồi thường (chính) chỉ có 250.000 đồng/m2 đất nông nghiệp, nhưng số tiền hỗ trợ (phụ) có khi lên đến hơn 1 triệu đồng/m2 đất cùng loại. Trong trường hợp này, quy định BGĐ áp dụng để tính bồi thường cho người bị thu hồi  đất chỉ tồn tại trên lý thuyết, còn trên thực tế thì chẳng thể nào áp dụng. Rắc rối không chỉ là phức tạp hóa cách tính tiền bồi thường hỗ trợ thiệt hại cho người dân, mà còn dẫn đến khiếu nại kiện tụng phức tạp.  Một khi đã gọi là tiền hỗ trợ thì không có dự án nào giống dự án nào. Rất nhiều trường hợp 2 dự án liền ranh nhưng số tiền hỗ trợ chênh nhau một trời một vực, khiến người dân bất hợp tác hoặc khiếu kiện triền miên.

Mâu thuẫn

Mặc dù quy định, sẽ áp dụng BGĐ vào việc tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng trên thực tế quy định này không được áp dụng vào thực tế. Các tổ chức cá nhân được giao đất, khi nộp tiền sử dụng đất đều phải nộp theo giá thị trường. Để xác định được số tiền sử dụng đất phải nộp, các DN phải thuê Cty tư vấn thẩm định giá xác định giá trị khu đất DN được giao. Sau đó, Cty tư vấn thẩm định phải trình cho Hội đồng thẩm định sẽ xem xét thông qua. Lúc đó, DN mới biết được chính xác số tiền sử dụng đất phải nộp là bao nhiêu. Một số trường hợp, Hội đồng thẩm định còn phải trình cho thành phố quyết chứ bản thân hội đồng không thể quyết được.

Có một mâu thuẫn tồn tại rất lâu và đã được kiến nghị giải quyết nhiều lần nhưng vẫn chưa được, đó là một số quy định trong Nghị định 69 xác định, tiền sử dụng đất phải được xác định theo cơ chế giá thị trường tại thời điểm giao đất. Quy định này mâu thuẫn với quy định áp dụng BGĐ vào tính tiền sử dụng đất khi giao đất cho các tổ chức cá nhân. Liên quan đến việc tính tiền sử dụng đất mà có đến 2 quy định hoàn toàn trái ngược nhau.

Thực tế cho thấy trên địa bàn TPHCM việc tính tiền sử dụng đất  căn cứ vào Nghị định 69 chứ không căn cứ vào BGĐ. Khi ban hành BGĐ 2013, TPHCM còn kèm theo quy định: “Đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất; bồi thường giải phóng mặt bằng khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất; và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất: Nếu tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị DN cổ phần hóa mà giá đất theo quy định này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp”.

Một mặt BGĐ  2013 của TPHCM quy định được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, mặt khác lại quy định tiền sử dụng đất phải căn cứ vào giá chuyển nhượng thực tế. Như vậy, ngay trong BGĐ đã chứa đựng mâu thuẫn.

Hiện nay các địa phương đang xúc tiến việc xây dựng BGĐ 2014, trong hoàn cảnh có quá nhiều quy định pháp luật liên quan đến vấn đề giá đất, thì vấn đề đặt ra có cần thiết phải xây dựng BGĐ theo cách hiện nay hay không. Nếu phải xây dựng BGĐ để rồi chẳng sử dụng làm gì thì liệu có cần thiết?