Theo chuyên gia bất động sản, bản chất của condotel là ngành khách sạn nghỉ dưỡng với những đặc thù riêng chứ không phải là bất động sản thông thường.
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thời gian gần đây đang xôn xao trước câu chuyện vỡ trận cam kết lợi nhuận của Cocobay. Về vấn đề này, ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương đã có một số nhận định về sản phẩm condotel cũng như những rủi ro và cơ hội khi đầu tư vào loại hình sản phẩm này.
"Condotel là một mô hình tốt nhưng phức tạp hơn nhiều so với các loại hình bất động sản khác. Condotel là một sản phẩm hấp dẫn đối với cả người mua và chủ đầu tư nhưng đòi hỏi một sự nghiên cứu và hiểu biết kỹ lưỡng về mô hình này vì những đặc tính khác biệt và phức tạp hơn nhiều so với các loại hình bất động sản khác.
Condotel mang những đặc tính của Condo (căn hộ/nhà) vì bản chất là ngôi nhà thứ hai, khi mà người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng cho mục đích cá nhân. Mặt khác, Condotel cũng được thiết kế theo mô hình và tiêu chuẩn Khách sạn để đảm bảo hoạt động vận hành và tạo nên dòng tiền cho thuê.
|
|
| Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương cho rằng, cam kết lợi nhuận 4-6 % sẽ đảm bảo cho condotel hoạt động tốt. |
Do đó, khi chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn - nghỉ dưỡng và không hiểu rõ về dòng tiền hoạt động trong dài hạn của việc quản lý condotel, dự án sẽ gặp phải những rủi ro và khó khăn nhất định", ông Mauro Gasparotti nói trong cuộc chia sẻ với báo giới.
Thưa ông, ông có thể nêu cụ thể về những rủi ro mà nhà đầu tư có thể gặp khi đổ vốn vào condotel?
Thiếu kinh nghiệm, thiếu trách nhiệm, hoạch định tiện ích của khách sạn, định vị sản phẩm không chưa phù hợp với thực tế thị trường, cam kết của chủ đầu tư có phần lãng mạn, khó đảm bảo được trong thời gian dài.
Với những nhà đầu tư condotel chỉ có nhu cầu về lợi nhuận chứ không phải là ngôi nhà thứ hai (tức là mục đích để ở) thì bắt buộc các tiện ích tiện ích đi kèm cũng như khả năng vận hành phải như khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng. Cả chủ đầu tư lẫn khách hàng đều phải hiểu rằng, bản chất vận hàng của condotel chính là ngành khách sạn nghỉ dưỡng chứ không phải sản phẩm bất động sản thông thường nên sẽ có những đặc thù riêng.
Phải chăng đây chính là điểm yếu khiến các chủ đầu tư condotel ở Việt Nam bị mắc kẹt, thưa ông?
Việc hoạch định mô mình đúng đắn, có tầm nhìn lâu dài, việc định vị dự án chính xác là những yếu tố tạo nên thành công cũng như đảm bảo lợi nhuận trong lĩnh vực này. Có những trường hợp chủ đầu tư quá phụ thuộc vào đơn vị quản lý vận hành mà không hiểu rõ về bản chất luôn biến động của ngành nghỉ dưỡng. Và tất nhiên, nhà điều hành không có trách nhiệm thực hiện cam kết lợi nhuận mà chủ đầu tư đã đặt ra với khách hàng, nhất là với những sản phẩm không được hoạch định đúng.
Vậy để tránh vỡ trận cam kết lợi nhuận như Cocobay, theo ông các chủ đầu tư cần phải làm gì?
Trước hết là cần nghiên cứu kỹ mô hình condotel, xác định rõ về cơ cấu quản lý và dòng tiền hoạt động ngay từ thời điểm hoạch định. Các bước này được thực hiện cẩn trọng bao nhiêu thì khả năng thành công càng lớn bấy nhiêu.
Việc mà chủ đầu tư cần làm là phải có đội ngũ nhân viên, đơn vị tư vấn uy tín để giúp định vị phù hợp thị trường, xác định loại hình sản phẩm, có dòng tiền dự phòng và cơ cấu quản lý đảm bảo yêu cầu hoạt động.
Riêng chủ đầu tư lựa chọn phát triển sản phẩm kèm theo hướng cam kết lợi nhuận cao cần hoạch định và tính toán trước được các nguồn thu bổ sung trong dự án, ví như nguồn thu đến từ kinh doanh dịch vụ nhà hàng, ăn uống.
Còn về phía khách hàng, cần làm gì để tránh được rủi ro?
Về phía người mua, điều cần làm trước hết là phải xác định được rõ mục đích mua condotel để đạt lợi nhuận hay theo dạng sản phẩm nghỉ dưỡng.
Cần hiểu rõ, sản phẩm nghỉ dưỡng không đồng nghĩa với việc lợi nhuận đầu tư thấp hơn, mà có thể đạt được giá trị thoái vốn cao hơn trong dài hạn nhờ giá trị tài sản được bảo dưỡng tốt.
Song, lợi nhuận thu về từ các sản phẩm này thường hơn so với các sản phẩm đầu tư khác vì ít chịu áp lực tạo ra doanh thu hằng ngày. Sản phẩm được chọn với mục đích nghỉ dưỡng cũng giống như việc chọn nhà để ở, nên phù hợp với sở thích cá nhân.
Còn với người mua hướng tới mục đích đầu tư thường vì giá trị thoái vốn và lợi nhuận từ hoạt động cho thuê. Do đó, cần xem xét kỹ về định vị cũng như thiết kế của dự án.
Những sản phẩm có thể mang lại lợi nhuận tốt thường là các sản phẩm có thiết kế và hoạt động giống như mô hình khách sạn.
Theo ông ý kiến cho rằng, chính mức cam kết lợi nhuận đến mức không tưởng là nguyên nhân dẫn đến sự vỡ trận của condotel có đúng hay không?
Theo tôi, cũng có thể chia sẻ được với ý kiến đó. Để đảm bảo được nguồn lợi ổn định, tôi cho rằng chỉ nên để mức cam kết lợi nhuận trong khoảng 4-6 % là phù hợp.
Người mua trước khi quyết định đầu tư vào sản phẩm condotel có thể tham khảo một số tiêu chí đánh giá sản phẩm như: tổng quan về chất lượng dự án, điều kiện thị trường, thương hiệu, định vị, giá cả.
Trên thực tế, những dự án không có sự định vị và mô hình hoạt động, ôm quá nhiều tiêu chí thường khó khăn trong quá trình hoạt động. Ngược lại, những dự án có chất lượng và định vị nhất quán sẽ hoạt động tốt hơn.