Đối với nhà đầu tư bất động sản an toàn, lâu dài, chuyên gia Đinh Thế Hiển khuyên chỉ nên xuống tiền khi tình hình thị trường đã yên ắng, giá cả đi ngang hoặc giảm chứ không nên vội vàng lao vào đúng đợt nóng sốt.
"Buôn đất sẽ không bao giờ lỗ vì thế nào giá cũng tăng"
Suy nghĩ trên vốn đã ghim sâu vào tiềm thức người dân Việt Nam và nhiều người còn cho rằng kinh doanh bất động sản chính là con đường làm giàu của nhiều “đại gia”. Trên thực tế đã có không ít người giàu nhanh chóng nhờ buôn nhà đất, nhưng cũng có rất nhiều người điêu đứng khi đổ tiền vào lĩnh vực này.
Chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng, tốc độ tăng giá đất mạnh trên mọi phân khúc và lan rộng khắp nơi trong giai đoạn 2016-2018 đã khiến nhiều người mang theo suy nghĩ “mua đất không bao giờ lỗ, rồi thì nó cũng lên giá” khi đổ tiền đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên, bên cạnh những người thành công thì cũng có không ít người chịu thua lỗ, thậm chí là chôn vốn vào địa ốc. Điều này đã dẫn đến hệ lụy là “cục máu đông nợ xấu ngân hàng đến nay vẫn chưa xử lý ổn là một minh chứng cho thời kỳ xôm tụ nhất của bất động sản giai đoạn năm 2006-2010”, vị chuyên gia cho biết.
Từ quan sát thực tế thị trường suốt 2 thập niên qua cùng những trải nghiệm của bản thân, chuyên gia Đinh Thế Hiển khuyên các nhà đầu tư chỉ nên xuống tiền khi tình hình thị trường đã ổn định, có phần yên ắng, giá cả đi ngang hoặc giảm chứ không nên vội vàng nhảy vào ngay khi nóng sốt.
|
|
| Trong suy nghĩ của nhiều người, đầu tư bất động sản vẫn là con đường làm giàu nhanh nhất. |
Để chứng minh cho nội dung trên, ông Hiển đã đưa ra dẫn chứng từ dự án đất ở dự án khu đô thị Nhơn Trạch. Cụ thể, những người mua sản phẩm sơ cấp tại dự án này trong năm 2006 và bán ra vào năm 2008 (thời điểm giá đạt đỉnh) có thể thu về khoản siêu lợi nhuận, nhưng những người mua sau đa phần đều không có lời, thậm chí là lỗ nặng.
Ông Hiển cho biết thêm: “Những người mua lúc đáy là năm 2010 nếu cứ kiên trì giữ đến năm nay thì có lợi nhuận, nhưng nếu “ôm” 4, 5 năm thấy “đuối” mà bán ra thì vẫn lỗ vì giá đất chỉ mới ngóc lên lại từ 2017, 2018”.
Vị chuyên gia đưa thêm dẫn chứng cụ thể của thị trường: trong năm 2006, mỗi m2 đất nền tiêu chuẩn đường 12m có giá 1,8 triệu đồng và tăng lên thành 4 triệu vào năm đỉnh 2008, nhưng lại rớt xuống chỉ còn 2 triệu vào năm đáy 2010 và neo ở mức 4,8 triệu kể từ năm 2017 cho đến thời điểm hiện tại.
Đồng thời, tính toán thêm: “Nếu so sánh giá đất hiện nay với tiền gửi ngân hàng các năm 2006, 2008, 2010 với lãi suất bình quân 7,5% thì giá đất không tăng hơn gửi tiết kiệm ngân hàng kỳ hạn 1 năm. Cụ thể nếu mua năm 2006, thì lợi suất bình quân 1 năm là 7,8% có cao hơn gửi ngân hàng một chút, còn mua năm 2010 là lúc giá xuống đáy thì lợi suất chỉ có 7,3% vẫn không bằng gửi ngân hàng”.
Từ đó, ông Hiển đã rút ra một số nhận định về thị trường như sau:
Đầu tiên là mua đất đúng thời điểm, khi giá còn ở mức thấp nhưng có khả năng trong thời gian ngắn, chắc chắn người mua sẽ thắng lớn.
Tiếp đến, nhà đầu tư nếu xuống tiền sai thời điểm và phải sử dụng đòn bẩy tài chính từ 50-70 % thì nguy cơ mất trắng sẽ rất lớn vì không có khả năng trả lãi vốn rất cao. Vì mua nhầm thời điểm và chấp nhận lãi suất cao nên đã có không ít nhà đầu tư bị thua lỗ, thậm chí là phá sản.
Thứ nữa, nếu nhà đầu tư xuống tiền vào thời điểm giá đã xuống đáy, nghĩa là giá đã giảm 1, 2 năm và không có dấu hiệu xuống tiếp cùng với việc sử dụng nguồn vốn của mình thì đây là suất đầu tư khá an toàn, có khả năng cho lợi nhuận tốt.
Không nên đầu tư theo tâm lý bầy đàn
Còn theo quan điểm của ông Dương Đức Hiển - Giám đốc kinh doanh bất động sản nhà ở Savills Việt Nam, đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn, do vậy cần xác định nó là dài hạn khi xuống tiền đầu tư.
Ông nói: “Khi những mảnh đất không được đầu tư phát triển xây dựng, không có tính thương mại nhưng lại được mua đi bán lại, đẩy giá lên cao. Nếu những mảnh đất đó được thế chấp ngân hàng thì bong bóng phát sinh từ đây, tiềm ẩn nhiều rủi ro”.
Vị chuyên gia cho rằng, đất nền cũng giống như thanh lương khô, do đó không nên kỳ vọng về lợi nhuận có thể tăng gấp đôi trong vòng 1-2 tháng, 6 tháng hay 1 năm. Và nếu ai cũng đua nhau đổ tiền vào đất nền sẽ dễ dẫn đến việc nhiều người sở hữu rất nhiều đất nhưng lại không “đẻ” ra tiền được.
Thêm vào đó, ông Hiển khuyên không nên sử dụng đòn bẩy để đầu tư đất nền, mà chỉ nên xuống tiền khi có sẵn dòng vốn nhàn dỗi. Ông nói: “Tôi cho rằng, đừng đi vay tiền để đầu tư đất nền. Bởi vay tiền để mua được mảnh đất xong sau đó lại không có tiền để xây dựng, để kinh doanh… mà để đất đó không bán được sẽ thành nợ xấu, gây nhiều hệ luỵ”.
Ngoài ra, nếu có đầu tư đất nền bằng dòng tiền sẵn có thì cũng nên xác định thời gian đầu tư trong trung và dài hạn chứ không nên suy nghĩ mua đi bán lại trong thời gian ngắn.
Nhà đầu tư cần xem xét thật kỹ về quy hoạch khu vực định đầu tư xem bao giờ sẽ phát triển, những yếu tố xung quanh dự án đất nền đó có mang lại thương mại cao hay không; phải nắm được cụ thể, chính xác thông tin pháp lý liên quan đến dự án đầu tư. Đối với những chủ đầu tư không cung cấp được các thông tin liên quan đến dự án, hoặc cung cấp không đầy đủ thì tốt nhất không nên xuống tiền.
Còn đối với những nhà đầu tư theo kiểu đón đầu thì sẽ phải chấp nhận rủi ro. Song, không nên đầu tư theo tâm lý bầy đàn, theo lời đồn thổi mà không kiểm chứng, đánh giá thông tin.