Đầu tư shophouse có mang lại mức lợi nhuận như kỳ vọng?

Theo khảo sát, trong vài năm gần đây, kênh đầu tư shophouse (nhà phố thương mại và căn hộ tầng trệt của các block chung cư) đang gây sốt tại thị trường Sài Gòn. Dòng sản phẩm này có sức hấp dẫn bởi số lượng hạn chế, tỷ suất sinh lời từ khai thác cho thuê cao, tốc độ tăng giá vượt trội.

Các chuyên gia bất động sản cho biết, trong 3 năm qua, việc cho thuê shophouse tại Tp.HCM mang lại mức doanh thu khoảng 8-12% mỗi năm. Dòng tiền mà chủ sở hữu thu về từ sản phẩm này cao hơn hiệu suất cho thuê căn hộ chung cư, gửi ngân hàng và cũng ít rủi ro hơn so với đầu tư chứng khoán hay vàng.

Nhưng trên thực tế, không phải căn shophouse nào cũng mang lại nguồn lợi tức như kỳ vọng. Có những sản phẩm có hiệu suất cho thuê cực tốt như shophouse tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng khiến giới đầu tư đua nhau săn lùng với giá thuê ngất ngưởng. Hay shophouse 4 tỷ trên trục Mai Chí Thọ (quận 2) cho thuê mỗi tháng được 30 triệu đồng.

Dưới góc độ đầu tư, không ít căn shophouse trở thành "bom xịt" vì tỷ suất sinh lời quá thấp. Điển hình như căn shophouse trên đường Nguyễn Cơ Thạch có giá mỗi căn từ 71-72 tỷ đồng nhưng giá cho thuê chỉ được 5.000 USD/tháng. Như vậy, tỷ suất sinh lời chỉ đạt 1,5-2%, thấp hơn mức kỳ vọng 8-12%/năm 4-6 lần và cũng thua xa lãi suất ngân hàng.

Hay căn hộ tầng trệt của các block chung cư trên đường Phạm Hữu Lầu (quận 7) có giá bán trên thị trường thứ cấp là 2,2 tỷ đồng nhưng khi cho thuê, mỗi tháng chỉ được 10 triệu đồng, tỷ suất sinh lời chưa đến 5%/năm.

Tại một khu căn hộ trên đường Võ Văn Kiệt (quận 8), vì khách thuê kinh doanh không hiệu quả nên tỷ suất lợi nhuận cho thuê shophouse chỉ đạt 4%/năm, bằng một nửa so với kỳ vọng.

Một khu shophouse có hiệu suất sinh lời từ việc cho thuê ở mức cao. Ảnh: H.T

Dù tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê nhiều căn shophouse không được như kỳ vọng nhưng dòng sản phẩm này vẫn rất được săn lùng. Chẳng hạn tại một dự án khu đô thị tại quận 9 với quy mô 45.000 căn hộ chung cư, chưa kể nhà liền thổ (nhà phố, biệt thự và shophouse), nhà đầu tư phải đặt chỗ tại năm bảy sàn phân phối mới mong có một suất mua shophouse.

Nhiều chủ đầu tư thậm chí không bán shophouse mà để cho thuê nhằm tối ưu hóa lợi nhuận hoặc nếu bán thì sẽ dành cho những đối tác, khách VIP đã đặt hàng trước đó.

Bà Nguyễn Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho biết, vì là kênh đầu tư có nhiều đặc tính vượt trội nên shophouse đã và đang tạo nên cơn sốt. Đó là số lượng hạn chế, tích hợp nhiều chức năng, khai thác cho thuê hiệu quả cũng như tiềm năng tăng giá lý tưởng (có nhiều trường hợp tăng giá gấp 2-3 lần).

Shophouse thường có số lượng rất ít, chỉ chiếm 2-3% những dự án chung cư quy mô trung bình và 5% dự án lớn. Các căn shophouse thường nằm trên trục đường chính, huyết mạch dẫn vào dự án.

Về chức năng, shophouse cũng là loại hình bất động sản tích hợp được việc ở, kinh doanh buôn bán, cũng như cho thuê đặt văn phòng công ty. Vì vậy, loại hình này không chỉ thu hút các nhà đầu tư cá nhân mà còn lọt vào tầm ngắm của những nhà đầu tư là các tổ chức.

Theo lý giải của bà Hương, việc một số shophouse có hiệu suất sinh lời từ việc cho thuê kém hơn lãi suất ngân hàng, chỉ đạt 1,5-2% hay ở tầm trung 3-4% là do khu dân cư vẫn chưa vào giai đoạn lấp đầy hoặc dự án chưa phát triển hoàn chỉnh. Trong trường hợp này, nhà đầu tư cần chờ thêm một thời gian khi dân cư về ở đông đúc thì giá thuê mới có thể tăng dần lên, hiệu suất sinh lời cao hơn.

Theo CEO Đại Phúc Land, giá trị của shophuse vẫn phụ thuộc vào một vài biến số. Biến số thứ nhất là khả năng lấp đầy của toàn dự án phải nhanh. Thứ hai là tiện ích dự án phải tốt. Thứ ba là số cư dân phải đủ lớn. Thứ tư là có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án.

Bà Hương khuyến cáo, nhà đầu tư shophouse cần cân nhắc đến thương hiệu và uy tín của chủ đầu tư trước khi xuống tiền. Bởi nếu doanh nghiệp có đủ tâm huyết và quản lý tốt thì suất đầu tư shophouse mới đạt hiệu suất sinh lời như kỳ vọng.