Dễ thất thu ngân sách khi tăng khung giá đất?

Khung giá đất tăng đều khiến cả người dân và doanh nghiệp lo ngại
 Ảnh: Diệp Đức Minh/ Thanh Niên

Theo Nghị định số 104 của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 29/12, so với quy định cũ khung giá đất tại đô thị loại đặc biệt ở đồng bằng sông Hồng và Đông Nam bộ sẽ cao gấp đôi, khoảng 162 triệu đồng/m2 (mức giá hiện hành là 81 triệu đồng/m2).

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, điều chỉnh lần này chỉ tác động mạnh đến đối tượng người dân có đất ở đô thị. Còn ở khu vực nông thôn và miền núi, người dân gần như không gặp nhiều ảnh hưởng. Bởi hiện nay thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó đất ở chỉ khoảng 0,03% theo bảng giá đất. Nếu các địa phương tăng gấp đôi bảng giá đất theo khung mới, mức thuế này cũng sẽ tăng lên gấp đôi là 0,06%, như vậy vẫn bị coi là quá thấp. 

Đây cũng là lý do nhiều người có đất sử dụng rất lãng phí và không hiệu quả. Thậm chí còn xảy ra tình trạng đầu cơ đất hoặc giành đất chờ tăng giá để sang tay kiếm lời.

Khung giá đất hiện nay chỉ mang tính nửa vời

Theo ông Võ, việc tăng khung giá đất là giải pháp tốt giúp quản lý đất đai hiệu quả hơn, đồng thời cũng giúp cho nhà nước tăng thêm nguồn thu. Ông phân tích: “Khung giá đất trước đây chỉ ở mức 60 triệu đồng/m2 nên khi chuyển nhượng qua thuế đã gây thiệt thòi lớn cho ngân sách nhà nước. Giá đất thực tế phải cao hơn, cỡ tối đa 500 triệu đồng/m2 mới  tiệm cận giá thị trường, phù hợp với thực tế. Khung giá hiện nay chỉ mang tính nửa vời, dù cao hơn so với mức cũ so với giá thị trường vẫn thấp hơn nhiều. Trong khi đó theo Luật Đất đai 2013, chúng ta phải định giá đất tương đương so với giá thị trường”.

Nhiều chuyên gia lại lo ngại mức bồi thường cũng sẽ cao hơn nếu khung giá tăng cao vì: thu được nhiều nhưng cũng phải chi nhiều để giải phóng mặt bằng, xây dựng các công trình hạ tầng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), cho rằng bảng giá đất tăng gấp đôi cũng đồng nghĩa với việc các cá nhân, hộ gia đình sẽ phải nội tiền sử dụng đất tăng gấp đôi khi làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

"Có thể nhiều cá nhân, hộ gia đình không đủ khả năng tài chính khi mức nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước, và như vậy có thể dẫn đến các giao dịch ngầm, giao dịch bằng giấy tay làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, đồng thời phát sinh những tranh chấp và làm giảm nguồn thu ngân sách, gây tác dụng ngược”, ông Châu bày tỏ lo ngại.

Thông tin khung giá đất tăng gấp đôi cũng khiến các doanh nghiệp không an tâm, vì như thế doanh nghiệp sẽ gặp thêm khó khăn khi phải bỏ tiền ra giải phóng mặt bằng, mua quyền sử dụng đất... với chi phí nhiều hơn trước. Trong khi đó, các chi phí này đang là một gánh nặng đối với họ. Tiếp đó, chi phí tăng sẽ đẩy giá nhà đất tăng theo và cuối cùng khách hàng là người phải gánh chịu.

Giá đất thương mại dịch vụ là "điểm mới"

Dưới góc độ quản lý nhà nước, ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Tp.HCM, cho rằng thành phố sẽ phải điều chỉnh bảng giá đất theo khung giá đất mới. Tuy nhiên sẽ chỉ điều chỉnh những nơi nào có giá tăng đột biến do nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, ở những khu vực dân cư hiện hữu.

Sẽ không có nhiều điều chỉnh đối với những khu đô thị hóa chưa cao, để người dân không gặp khó khăn trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính. Mặc dù đến ngày 29/12 khung giá đất mới sẽ có hiệu lực, nhưng trong thời gian qua các quận, huyện chưa ghi nhận tình trạng doanh nghiệp, người dân “chạy đua” nộp hồ sơ hợp thức hóa, chuyển mục đích sử dụng đất để được phép nộp tiền sử dụng đất theo quy định cũ. Nguyên do bởi trong 2 năm qua thành phố gần như đã giải quyết dứt điểm các hồ sơ mà người dân hợp tác, có nhu cầu cấp giấy, những trường hợp tồn đọng còn lại chính sách không cho, do vi phạm...

Trưởng phòng Kinh tế đất (Sở TN&MT Tp.HCM) Nguyễn Như Bình cũng cho biết, ngày 29/12 Nghị định 104 mới bắt đầu có hiệu lực nên thành phố không kịp áp dụng để thực hiện bảng giá đất cho năm mới trên toàn thành phố sẽ ban hành vào ngày 1/1/2015. Bảng giá đất của thành phố năm nay chủ yếu là bổ sung, điều chỉnh, cập nhật thêm một số tuyến đường mới. Nếu có tăng thì sẽ chủ yếu tập trung tại các khu vực mới nơi được đầu tư cơ sở hạ tầng.

Ông Bình xác định, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân trong năm 2015 sẽ không ảnh hưởng nhiều do bảng giá đất cơ bản vẫn giữ nguyên. Cụ thể, Sở vẫn trình thành phố dự thảo bảng giá đất theo khung cũ, đất ở đô thị tối đa 81 triệu đồng/m2, đất ở nông thôn có giá tối thiểu là 110.000 đồng/m2.

Một điểm mới trong bảng giá đất 2015 là sự điều chỉnh giá đất thương mại dịch vụ. Loại đất này từ trước đến nay được tính bằng 60% giá đất ở, nhưng đến năm 2015 sẽ được điều chỉnh tăng lên 70% để phù hợp hơn với thực tế.