Tuy giao dịch không tăng so với cùng kỳ nhưng giá đất nền tại huyện Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu) lại liên tục bị thổi lên cao gấp ba bốn lần, tạo nên những đợt sốt ảo, khiến nhiều người không khỏi hoang mang.
Trước thông tin sắp có một tập đoàn lớn đầu tư xây dựng dự án trên đất vàng của huyện Châu Đức, nhiều người từ khắp nơi đã đổ về nơi đây để săn, ôm đất. Điều này đã khiến giá đất trên địa bàn các xã Châu Đức, Suối Nghệ, Suối Rao, Đá Bạc bỗng tăng vọt chỉ trong một tuần lễ. Mỗi mét ngang đất mặt tiền quốc lộ 56 thời điểm chưa sốt có giá khoảng 200-300 triệu đồng nhưng nay đã vọt lên thành 500-550 triệu đồng. Giá đất nằm bên trong các khu dân cư cũng đã tăng gấp ba gấp bốn lần so với thời điểm chưa nóng sốt.
Giá đất nền Châu Đức tăng bất thường trong khi giao dịch dường như vẫn không có sự thay đổi khiến nhiều người cảm thấy lo ngại về cơn sốt ảo.
Theo ông Đoàn Quốc Duyệt - Giám đốc Công ty Tín Thành, một trong những lát cắt nhỏ phản ánh bản chất của cơn sốt đất chính là khâu đặt cọc. Cụ thể, trong điều kiện bình thường quá trình giao dịch nhà đất sẽ được tiến hành theo trình tự: ký hợp đồng đặt cọc, ra công chứng trong thời gian từ 2-8 tuần, tùy theo thỏa thuận giữa hai bên mua bán. Sau thời gian này, các bên sẽ ký hợp đồng mua bán và thực hiện thủ tục sang tên tài sản. Quá trình đặt cọc và công chứng hợp đồng mua bán nhà đất trong trường hợp này rất hiếm khi có sự xuất hiện của bên thứ ba.
|
|
| Cột điện nằm trên quốc lộ 56 chạy qua địa bàn xã Bình Ba được gây chú ý với mẩu rao bán đất viết bằng bút mực đỏ trên nền giấy trắng. Ảnh: Nguyễn Khoa. |
Trong khi diễn biến của quá trình đặt cọc tại những nơi xuất hiện sốt đất ảo lại thường phức tạp hơn do một nền đất có thể được đặt cọc nhiều lần theo làn sóng tăng giá. Ví dụ, sau khi đặt cọc mua đất nền với bên A, bên B liền bán lại cho bên C theo hình thức hợp đồng nhận cọc để nắm bắt cơ hội tăng giá, chốt lời trong thời gian ngắn.
Trước đà tăng giá đất, bên C lại tiếp tục bán đất và nhận cọc từ bên D để kiếm lợi nhuận, tạo nên hiện tượng đặt cọc chồng cọc. Khi nhận thấy có thể chốt lời, người mua sau lại nhanh chóng bán cho người tiếp theo, tạo nên vòng tròn mua bán đặt cọc liên hoàn và bị phá vỡ khi cơn sốt đất đi qua, thị trường chững lại.
Việc mua bán đặt cọc chồng cọc tiềm ẩn rất nhiều rủi ro khó lường. Rủi ro trước tiên là dễ dẫn đến hiện tượng hợp đồng đặt cọc bị phá vỡ theo hiện tượng domino khi có một bên hủy kèo. Đó là khi bên A hủy bỏ ý định bán đất, lật kèo bẻ cọc để bán cho người mua mới với giá cao hơn thì các bên B, C, D chắc chắn cũng sẽ bị ảnh hưởng và phải chịu bồi thường do vi phạm hợp đồng cọc. Tiếp đến là rủi ro cho người mua sau cùng do giá đất đã bị đẩy lên quá cao so với mức giá thực tế khi trải qua nhiều đợt lướt sóng.
Chu kỳ của một đợt sốt đất ảo thường chỉ diễn ra trong khoảng 1-3 tuần, tương ứng với thời hạn phải ra công chứng. Với những người thận trọng thường chọn phương án đặt cọc có công chứng để hạn chế tối đa những rủi ro có thể xảy ra. Riêng nhà đầu tư lướt sóng lại thích đặt cọc bằng giấy viết tay vì có thể dễ dàng hủy cọc khi xuất hiện thời cơ có lợi hơn.
Với giới đầu tư, ông Duyệt khuyên cần phải hết sức thận trọng khi lao vào lướt sóng cọc tại khu vực sốt đất ăn theo các dự án lớn. Bởi chỉ khi dự án được triển khai và cán đích thì mới tạo được giá trị thực sự cho đất nằm ở khu vực xung quanh. Ngược lại, dự án chậm triển khai, các thông tin liên quan đến dự án không còn dồn dập như trước đó cũng đồng nghĩa với việc cú hích tạo sóng không còn, sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng chôn vốn, thu lỗ.