Đồng nhân dân tệ không tác động nhiều tới BĐS Việt Nam

Nhằm đối phó với khả năng Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tăng lãi suất trong tháng 9 cũng như sau động thái của Trung Quốc, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã điều chỉnh kép tỷ giá VND/USD theo hình thức tăng tỷ giá thêm 1% và nới biên độ liên tiếp từ +/-1% lên +/-3%.

Giới chuyên gia cho rằng, đây là một động thái chính sách khôn ngoan, linh hoạt và cần thiết của Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, trong thời gian tới, việc tỷ giá VND/USD tăng có thể sẽ khiến lãi suất tăng lên. Dĩ nhiên các công ty kinh doanh về lĩnh vực BĐS sẽ gặp khó, đặc biệt là những công ty sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để phát triển dự án.

Sau những biến động trên thị trường tài chính - chứng khoán vừa qua, dòng
tiền hiện đang chuyển sang kênh BĐS. (Ảnh: Hoài Nam)

Công ty CBRE Việt Nam phân tích và nhận định, việc điều chỉnh tỷ giá không ảnh hưởng nhiều tới thị trường BĐS.

CBRE cho rằng, hiện thị trường BĐS nhà ở Việt Nam có nguồn cung trong nước chiếm phần đa, trong khi nguồn cung từ các chủ đầu tư nước ngoài chỉ chiếm chưa đến 10%, vì thế giá bán trung bình thị trường ít chịu tác động của biến động tiền tệ. Trên thực tế, giá bán chỉ bị ảnh hưởng chút ít khi việc giảm giá đồng tiền làm lạm phát gia tăng.

Theo đánh giá của Giám đốc Phòng Nghiên cứu và tư vấn Công ty CBRE Việt Nam bà Dương Thùy Dung: “Thời gian qua, giá bán BĐS nhà ở chịu tác động bởi các yếu tố cung - cầu nhiều hơn là chịu tác động của tỷ giá. Trong 5 năm qua, đồng Việt Nam giảm giá trung bình mỗi năm từ -0,9% đến 5,8%, trong khi giá chung cư tại Hà Nội biến động từ -11% đến 13% mỗi năm”. Những dự án đã và đang xây dựng có thể không chịu nhiều tác động của biến động tỷ giá bởi chi phí nhập khẩu nguyên vật liệu tại các dự án này thường là chi phí đã xảy ra trong quá khứ. Vậy nhưng, đối với các dự án trong tương lai phải nhập khẩu nguyên vật liệu sẽ chịu áp lực tăng giá bán vì chi phí bằng tiền đồng sẽ cao hơn, đặc biệt là khi chi phí tính bằng tiền USD.

Mặt khác, đối với các chủ đầu tư ngoại, lợi nhuận mục tiêu thông thường được tính bằng tiền USD, vì thế có thể có áp lực phải tăng giá bán bằng tiền đồng, tuy rủi ro biến động tỷ giá vốn đã được tính tới khi lập kế hoạch tài chính cho dự án. Nhưng theo CBRE Việt Nam, điều này không ảnh hưởng lớn tới mặt bằng chung thị trường, nguyên nhân là tỷ lệ các dự án do chủ đầu tư nước ngoài thực hiện là nhỏ so với tổng nguồn cung thị trường BĐS.

Theo nhận định của bà Dung: “Bất động sản vốn được xem là kênh đầu tư yêu thích của người Việt Nam so với các kênh đầu tư khác như vàng, lãi suất tiết kiệm, chứng khoán, nhất là trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động. Những dự đoán về việc tăng lãi suất điều hành của Mỹ đã làm tăng giá đồng USD và khiến vàng giảm đi tính hấp dẫn vốn có”. Bà Dung cho biết, giới đầu tư ngoại có tiền đồng nhàn rỗi sẽ chuyển sang quan tâm tới BĐS nhiều hơn, sẽ tập trung chủ yếu vào các cơ hội đầu tư có khả năng sinh lời ngay từ việc cho thuê cùng các cơ hội đầu tư có khoản sinh lời cố định, mục đích là để giúp họ bảo toàn tài sản trong bối cảnh đồng tiền có thể tiếp tục biến động.

Chuyên gia ngân hàng, TS Cấn Văn Lực cho hay, hiện đang có xu hướng dòng tiền chuyển sang kênh BĐS khi các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ hiện không ổn định.

Đối với việc tác động tới quyết định của khách hàng, theo bà Dung, đối tượng này ít bị tác động bởi Việt Nam đồng giảm giá trong quyết định mua nhà của họ, lý do là từ trước khi Việt Nam đồng giảm giá, BĐS Việt Nam đã được coi là tương đối hấp dẫn bởi giá thấp hơn cũng như tỷ lệ sinh lời cao hơn so với các thị trường trong khu vực như Singapore, Thái Lan và Hồng Kông. Hiện tại, người nước ngoài đang quan tâm nhiều hơn đến các loại hình BĐSn được mua và cách thức quy trình để mua thay vì giá cả.

CBRE cho rằng, nếu đồng nhân dân tệ tiếp tục giảm giá cũng không tác động quá nhiều tới BĐS Việt Nam bởi vốn đầu tư của Trung Quốc vào Việt Nam chủ yếu thuộc các lĩnh vực khai thác, sản xuất và hạ tầng.