Giá trên thị trường sơ cấp đối với những dự án mới chào bán cao hơn 10-15% giá những chung cư cũ trong cùng khu vực.
Theo khảo sát, thị trường nhà đất Tp.HCM trong 3-4 tháng gần đây xảy ra tình trạng đẩy giá nhà ở với nguồn cung mới trên thị trường sơ cấp.
Trong mùa cao điểm bán hàng cuối năm, một dự án căn hộ tại quận 9, phường Phú Hữu mở bán tháng 11/2018 có giá "mềm" nhất xấp xỉ 30 triệu đồng/m2, cao hơn 7-10% so với mặt bằng chung. Những căn hộ có thêm diện tích sân vườn trên cao còn đội giá thêm 15% so với những dự án hiện hữu trong cùng khu vực.
Trên thị trường thứ cấp, trong bán kính 3km lấy dự án này làm trung tâm, các chung cư trên đường Đỗ Xuân Hợp có giá giao dịch trong khoảng 24-27 triệu đồng/m2, thấp hơn dự án mới 7-15%. Dự án căn hộ trên đường Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức mới bán vét hàng cuối tháng 10 cũng xảy ra tình trạng đẩy giá.
Riêng quận 2, khu vực gần cảng Cát Lái, căn hộ nhỏ nhất tại dự án rẻ nhất trong tháng 11/2018 cũng đã vọt lên vùng giá 1,5 tỷ đồng, cao hơn dự án cũ đã hoàn thiện cùng khu vực 10-20%.
Trong khi đó, phân khúc căn hộ cao cấp tại quận 2 đang giữ chỗ có giá khoảng 60 triệu đồng/m2. So với các dự án hiện hữu trong cùng khu vực, giá căn hộ dự án mới công bố đang cao hơn các dự án cũ (đã hoàn thiện) 15-20%.
|
|
Thị trường nhà đất Tp.HCM trong 3-4 tháng gần đây xảy ra tình trạng đẩy giá nhà ở
với nguồn cung mới trên thị trường sơ cấp. Ảnh: Quỳnh Trần |
Tại trục đô thị phía Tây Sài Gòn, dự án tại quận Bình Tân mới công bố rầm rộ có giá khởi điểm dự kiến 30 triệu đồng/m2, cao nhất với sản phẩm cũ cùng phân khúc. Nhưng thời gian mở bán dự án này đã được lùi lại và trả lại tiền giữ chỗ cho khách. Nguồn cầu vì thế đã dịch chuyển về phía Đông và Nam thành phố.
Còn tại quận 8, nơi mặt bằng giá chung cư ở mức "mềm" nhất khu Tây và cạnh tranh nhất trên thị trường, hiện cũng không có căn hộ một phòng ngủ nào có giá dưới 1,2 tỷ đồng mà đã nhích lên trên 1,3 tỷ đồng/căn, chưa tính thuế giá trị gia tăng.
Đối với khu vực phía Nam, đặc biệt là quận 7, giá thấp nhất của những dự án căn hộ mới chào bán hoặc công bố ở ngưỡng 39-42 triệu đồng/m2. Giá của những sản phẩm rẻ nhất thuộc phân khúc trung bình khá cũng vì thế vọt lên ngưỡng 30 triệu đồng/m2. Nằm trong khu vực này, những căn hộ 2 phòng ngủ đã vọt lên ngưỡng 1,8-2,2 tỷ đồng/căn, cao hơn mặt bằng giá trước đó 10-15%.
Đáng chú ý, tại quận 1, vùng lõi trung tâm Sài Gòn, những tháng cuối năm 2018 đã xuất hiện 2 dự án căn hộ được công bố giá 6.000-10.000 USD/m2. Đây là mức giá cao chưa từng có trên thị trường bất động sản Tp.HCM, cao hơn gấp 1,5-2,5 lần mặt bằng giá căn hộ cao cấp hiện hữu (3.500-4.500 USD/m2).
Ông Trần Khánh Quang, Chủ tịch Hội cà phê Bất động sản cho biết, cuối năm 2018, nhiều dự án chưa bán chính thức nhưng nhận giữ chỗ, có dự án còn lùi thời gian mở bán khiến thị trường có ít nguồn cung thật (đủ điều kiện bán) và có nhiều nguồn cung ảo (pháp lý chưa hoàn chỉnh).
Nguồn hàng mới khan hiếm trong mùa cao điểm đã tạo thế độc quyền cho những dự án đã và đang chào bán, khiến giá trên thị trường địa ốc Sài Gòn bị đội thêm 15%.
Không giống mọi năm, giá căn hộ tăng nằm trong chiến lược đẩy giá của nhà phát triển dự án chứ không phải do mua đi bán lại. Từ đầu năm đến nay, thị trường thứ cấp diễn biến chậm, độ sôi động dồn về thị trường sơ cấp với quy mô khiêm tốn.
Qua diễn biến của thị trường căn hộ sơ cấp trong nửa chặng đường quý IV/2018 có thể thấy, dù hàng hóa khan hiếm, giới đầu tư chiếm đến 80% người mua các dự án mới, người mua ở thật chỉ chiếm 20%. Người mua nhà để ở thận trọng hơn, chọn những dự án sắp hoàn thiện hoặc có thể ở ngay để đảm bảo an toàn.
Với thị trường có 80% thanh khoản đến từ giới đầu tư, rủi ro trước tiên là giá sản phẩm mới sẽ liên tục thiết lập mặt bằng mới cao hơn. Những người mua sản phẩm đầu (F1) sẽ mua nhanh chóng, dễ dàng, người mua thứ cấp (F2, F3...) sẽ khó giao dịch vì giá bán nằm ngoài khả năng chi trả của số đông.
Nhưng trong vài tháng gần đây, do nguồn cung thực tế đủ điều kiện chào bán ra thị trường không có nhiều nên chưa gây xáo trộn. Các dự án được công bố rầm rộ nhưng chưa mở bán khiến mùa bán hàng cao điểm cuối năm 2018 nằm trong thế bị động, chờ đợi.
Trước đó, Tổng giám đốc JLL Việt Nam Stephen Wyatt đã đưa ra nhận định, thị trường bị tác động mạnh khi cuối năm 2018 lộ diện căn hộ có giá bán 6.000-10.000 USD/m2, vượt xa mức giá trung bình 4-7 lần.
Với giá bán chênh lệch quá lớn, mặt bằng giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp Sài Gòn tăng vọt thêm 10-15% trong thời gian tới.