Nằm cách khu Phú Mỹ Hưng chưa đầy 1km, vẻ bề ngoài của tòa nhà khá giống với cao ốc văn phòng, tuy nhiên chủ nhà lại quảng cáo dành để cho thuê phòng trọ.
Thực trạng trên cũng diễn ra dọc theo tuyến Hoàng Hoa Thám, Cộng Hòa (Tân Bình), Lê Văn Sỹ (Phú Nhuận), khu biệt thự quận 3 và nhà phố quận 4.
Kết quả khảo sát của Vnexpress cho thấy, thị trường bất động sản (BĐS) cho thuê tại Tp.HCM đang rộ lên mô hình phòng trọ được giới thiệu là cao cấp, chủ yếu tập trung ở các khu vực có mật độ dân số đông đúc, dịch vụ sôi động như quận 3, 4, 5, 7 (giáp ranh Phú Mỹ Hưng), Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Thủ Đức. Được biết, các khu trọ cho thuê này có nơi để xe, vệ sinh, chỗ nấu ăn, phòng ốc khang trang, có internet và các tiện ích khác đi kèm. Đó là những căn nhà kiên cố, thậm chí có nơi đầu tư cả hầm để xe, di chuyển bằng thang máy, kết cấu khá giống khách sạn mini, chung cư mini, có tòa nhà to như cao ốc văn phòng xây khá nhiều tầng và cả biệt thự.
Nằm cách quận 1 khoảng 5 phút đi ôtô, một phòng trọ gần cầu Khánh Hội có diện tích khoảng 20m2, giá thuê là 2,7 triệu đồng/tháng. Thực tế, đây là một căn nhà phố ngăn phòng cho thuê, an ninh đảm bảo. Phòng thoáng mát, tường ốp gạch men, có chỗ để xe, vệ sinh riêng, trang bị internet, sân thượng phơi đồ, được nấu ăn trong phòng; nhất là điện nước tính theo giá Nhà nước.
Theo chủ nhà, loại phòng trọ này đánh vào phân khúc khách thuê có khả năng tài chính cao hơn phân khúc phòng trọ công nhân. Hiện giá cho thuê thấp nhất là 2,2 triệu đồng/phòng/tháng và cao nhất có thể lên tới 3,5 triệu đồng tùy vị trí và diện tích.
Ngôi nhà phố xây theo lối biệt thự tại quận Tân Bình có tầng trệt làm shop
thương mại, trong khi các tầng trên cho thuê phòng trọ cao cấp, thậm
chí có cả tầng hầm và sảnh riêng như khách sạn mini. (Ảnh: Hà Thanh)
Với 3 năm kinh nghiệm đầu tư dạng này, theo anh Minh Đức, đây là phân khúc đầu tư khá an toàn, có thể nói là không bị ảnh hưởng bởi thăng trầm của thị trường BĐS. Dòng sản phẩm này phục vụ những người muốn ở nhà tốt hơn phòng trọ và rẻ hơn căn hộ, hoặc chung cư và nhà nguyên căn. Sản phẩm hướng tới các đối tượng như người đi làm có thu nhập ổn định, sinh viên được gia đình hỗ trợ tài chính tốt, hay gia đình nhỏ chưa có điều kiện mua nhà nhưng lại đủ sức trả tiền thuê đôi ba triệu đồng một tháng để có chỗ ở khang trang, tiện nghi, giao thông thuận lợi.
Anh Đức cho biết, hiện anh đang có một khu phòng trọ cao cấp trên đường Tôn Đản thuộc quận 4, được xây dựng trên diện tích đất 44m2, 1 lửng, 2 lầu, 1 sân thượng, với 5 phòng cho thuê, diện tích mỗi phòng từ 16-20m2. Mỗi tháng anh thu về 11 triệu đồng.
Theo tiết lộ của anh Đức, vốn đầu tư ban đầu khoảng 900 triệu đồng (300 triệu đồng vốn tự có còn 600 triệu vay), với giá xây dựng 2,7 triệu đồng/m2. Bằng cách này, anh có thể trả dứt nợ trong trong 5 năm nếu dùng tiền cho thuê trả tiền vay. Nếu dùng thêm cả tiền lương và thu nhập khác thì trong vòng 3 năm anh có thể trả hết số nợ này.
Anh Đức chia sẻ: "Từ năm thứ 4 trở đi, một khi nợ được trả gần hết, tôi dự định làm tiếp mô hình phòng trọ cao cấp này tại Thủ Đức trên khu đất 80m2. Tuy nhiên, Thủ Đức xa khu trung tâm nên tôi chỉ đầu tư ở mức trung bình với giá thuê từ 1-1,85 triệu đồng/phòng/tháng”.
Tại Tp.HCM, hiện thị trường phòng trọ cho thuê phân hóa khá mạnh mẽ. Cụ thể, nhà trọ cho công nhân thuê dưới 2 triệu đồng/tháng, dành cho 5-7 người ở ghép được xếp hạng bình dân. Còn nhà cho sinh viên và nhân viên văn phòng thuê, giá từ 2-4 triệu đồng/tháng, với tiện ích và hạ tầng khá đầy đủ nhưng quy mô nhỏ xếp vào hạng trung cấp. Những loại phòng trọ cho thuê cao cấp giá gần bằng với chung cư, trên 4 triệu đồng một tháng, nhưng diện tích chỉ bằng nửa căn hộ thông thường.
Bàn về vấn đề này, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh nhận định: "Phòng trọ cao cấp cho thuê là thị trường có nhiều tiềm năng phát triển. Tại Tp.HCM, một số nhà đầu tư đang rục rịch chuyển sang kênh đầu tư này".
Ông Chánh cho rằng, có nhiều cơ sở để giới đầu tư dốc tiền vào phòng trọ cao cấp cho thuê. Một là, giá nhà hiện tại vẫn còn cao so với thu nhập của người dân. Hai là, các khu dân cư thu nhập trung bình ở quá xa trung tâm (bán kính từ 12-15km).
Ba là, tiền tích luỹ của nhóm đối tượng đi thuê phòng cao cấp này không nhiều (trên dưới 100 triệu đồng). Đa số là sinh viên mới tốt nghiệp, hay dân văn phòng hoặc kinh doanh tự do, những đối tượng này khó chứng minh khả năng tài chính với ngân hàng để vay mua nhà.
Bốn là, các nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp không mấy mặn mà với thị trường này nên nguồn cung còn hạn chế.
Theo ông Chánh, hiện có 2 nhóm nhà đầu tư đang quan tâm đến kênh đầu tư này. Thứ nhất là nhóm tự mua đất, xây lên rồi tự vận hành cho thuê. Thứ hai là nhóm chủ đầu tư có sẵn nhiều tòa nhà nhưng không trực tiếp tham gia kinh doanh. Vì thế, họ chuyển cho nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh cho thuê lại. Song phần lớn những người làm mô hình này đang sử dụng chiến lược thuê để cho thuê lại nên vốn đầu tư ban đầu ít và thu hồi vốn nhanh hơn.
Tổng Giám đốc Phú Vinh cho rằng, nguồn cung của thị trường phòng trọ cao cấp cho thuê tại Tp.HCM còn khá khiêm tốn. Nguyên nhân là, hiện chưa có nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp nhảy vào mà chỉ có các nhóm nhỏ đầu tư tự phát nên cung chưa đáp ứng đủ cầu.
Ông Chánh nhận định, mô hình này cũng có không ít rủi ro do khả năng vận hành, quản lý còn hạn chế. Hơn nữa, với cách quảng bá chưa chuyên nghiệp dễ dẫn đến tỷ lệ phòng trống cao, vì thế có thể đối mặt với áp lực thua lỗ; cộng thêm sự phức tạp về mặt an ninh trật tự. Trong trường hợp không bị trống phòng, mỗi năm bình quân lợi tức của việc kinh doanh phòng trọ cao cấp đạt khoảng 5-6%.