Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) hiện nay còn nhiều điểm chưa sát với thực tế. Khi thực hiện đầu tư dự án, các doanh nghiệp vẫn “than” vướng rất nhiều khâu.
Vì lý do vướng Luật Kinh doanh BĐS, công ty TNHH Thương mại Dịch vụ BĐS Thành Quan (đường Lũy Bán Bích, quận Bình Tân, Tp.HCM) - chủ đầu tư một dự án khu dân cư trong địa bàn quận này dự định chuyển nhượng một phần dự án cho đối tác mới để có thêm nguồn lực tài chính hoàn tất dự án nhưng không thành.
Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, trong trường hợp dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đang thực hiện dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện để thực hiện dự án theo đúng tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt; hoặc chủ đầu tư không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án thì được lập hồ sơ báo cáo UBND cấp tỉnh xem xét, cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án đó cho chủ đầu tư khác. Đánh giá về quy định này, theo Giám đốc công ty Trần Thanh Quan là chưa sát thực tế.
Bởi vì trong khi chủ đầu tư vẫn mong muốn triển khai dự án nếu có thêm nguồn lực hỗ trợ thì luật quy định chỉ cho chuyển nhượng toàn bộ dự án, chứ không cho chuyển nhượng một phần dự án. Đúng ra, cần coi việc chuyển nhượng dự án hoặc chuyển nhượng một phần dự án BĐS (M&A) là hoạt động kinh doanh bình thường của DN, không cần xét đến yếu tố dự án có khó khăn hoặc chủ đầu tư dự án không còn nhu cầu thì mới cho chuyển nhượng dự án, ông Quan nêu ý kiến.
Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM phân tích, kinh doanh BĐS là một chuỗi các hoạt động đầu tư theo nhiều giai đoạn, từ bồi thường giải phóng mặt bằng, quy hoạch thiết kế, xây dựng cơ sở hạ tầng, đầu tư xây dựng các công trình kiến trúc theo quy hoạch thiết kế được duyệt... Vì vậy, Luật Kinh doanh BĐS cần tôn trọng quyền và ý chí của chủ đầu tư dự án, cho phép họ có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án ở bất kỳ giai đoạn đầu tư nào, theo nhu cầu đầu tư kinh doanh của DN, nhưng phải đăng ký việc chuyển nhượng với cơ quan có thẩm quyền và nộp thuế theo quy định.
Cụ thể hơn, Luật Kinh doanh BĐS cho phép chủ đầu tư nhận tiền ứng trước của khách hàng khi mua BĐS, nhưng chưa có cơ chế, chế tài đủ mạnh để bắt buộc chủ đầu tư chỉ được sử dụng vốn huy động trước của khách hàng đúng mục đích là hoàn thành BĐS bàn giao cho khách hàng theo hợp đồng. Chính khoảng hở này thời gian qua đã khiến nhiều người dân mua BĐS trên giấy dở khóc, dở cười vì chôn tiền vào đất trống, chờ mãi mà không có nhà ở…
Thực tế cho thấy, doanh nghiệp đầu tư dự án BĐS vẫn “than” vướng rất nhiều khâu do Luật Kinh doanh BĐS còn nhiều điểm chưa sát thực tế, như việc Luật Kinh doanh BĐS quy định điều kiện bắt buộc tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập DN hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nhiều cá nhân hoặc tổ chức mua, bán cho thuê nhà ở không phải nhằm mục đích kinh doanh thì chỉ cần thực hiện các thủ tục mua bán cho thuê nhà theo quy định của pháp luật dân sự, đăng ký và nộp thuế theo quy định, không cần bắt buộc phải thành lập DN hoặc hợp tác xã và phải có vốn pháp định như Luật Kinh doanh BĐS đang quy định.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp thấy cần thiết bổ sung nền nhà (các loại nền nhà, công trình xây dựng đã có sẵn của cá nhân, tổ chức) vào luật để đa dạng hóa sản phẩm. Hay về việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, hiện nay Chính phủ đã cho phép thế chấp nhà ở xã hội hình thành trong tương lai với ngân hàng để vay tiền mua, thuê, thuê mua chính căn hộ đó. Phía doanh nghiệp đề xuất bổ sung thêm vào luật chế định cho phép thế chấp BĐS hình thành trong tương lai vào điều khoản quy định quyền của chủ đầu tư và người mua BĐS hình thành trong tương lai để đáp ứng nhu cầu của thị trường và của người tiêu dùng.