Lý do nào dẫn tới kịch bản buôn nhà phố Sài Gòn "một vốn bốn lời"?

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó Trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing (Đại học Kinh tế Tp.HCM) nhận định, giá nhà đất Sài Gòn đang có dấu hiệu tăng ảo và điều này rất đáng lo ngại.

Theo ông Nghĩa, có rất nhiều nguyên nhân cả khách quan lẫn chủ quan khiến thị trường địa ốc Tp.HCM xảy ra kịch bản buôn nhà phố "một vốn bốn lời" trong vài năm trở lại đây. Chuyên gia này chỉ ra 5 lý do chính dẫn tới thực trạng này.

Sốt đất "domino"

Thị trường bất động sản Tp.HCM giai đoạn 2016-2018 có bước ngoặt lớn bởi năm nào cũng diễn ra ít nhất một cơn sốt đất. Đặc biệt, cơn sốt đất năm 2017 lan nhanh trên diện rộng khiến nhiều trật tự giá cả trên thị trường bị đảo lộn. Năm 2019 - giai đoạn hậu sốt đất dù chưa xảy ra biến động lớn nào khiến giá bất động sản tăng mạnh nhưng giá chào bán của nhà phố vẫn bị đẩy lên mức cao ngất ngưởng do dư chấn của các cơn sốt ảo trước đó vẫn còn âm ỉ.

Trong 3 năm gần đây, các cơn sốt đất đã tạo cơ hội cho dân đầu cơ, cò đất thực hiện nhiều chiêu trò kích giá, thổi giá bất động sản lên mức cao không tưởng. Những người nắm giữ bất động sản liền thổ "té nước theo mưa", hét giá bán cao ngất để kiếm lợi. Mặt bằng giá nhà đất ngày càng bị đẩy lên mức cao hơn bởi hành vi bán chốt lời diễn ra thường xuyên, tạo thành xu hướng mạnh mẽ. Vì vậy, nếu không có các công cụ kiểm soát vĩ mô đủ mạnh thì đà tăng giá vẫn tiếp diễn.

Tại Tp.HCM, nhiều trường hợp bán nhà phố lãi gấp 3-4 lần so với giá gốc chỉ
trong vài ba năm. (Ảnh: Vũ Lê)

Mua nhà đất với tâm lý mù quáng

Trong trường hợp không có giao dịch thành công thì việc chào bán bất động sản với giá cao ngất ngưởng (mua nhà phố 5 tỷ đồng chờ sốt đất rao bán 20 tỷ đồng) sẽ trở nên vô nghĩa. Mặc dù việc chào bán giá quá cao chưa thể hình thành nên giá thị trường nhưng vùng giá này vẫn có sức lây lan, tác động cảm tính tới các tài sản cùng vị trí và khu vực. 

Giá thị trường là mức giá mà hai bên mua - bán thỏa thuận, thống nhất. Trên thực tế, một bộ phận khách hàng sẵn sàng mua nhà đất với giá cao không tưởng mà không cần lưu ý tới những cảnh báo giá ảo cũng như bất chất quy luật giá cả. Đây chính là một trong những lý do khiến kịch bản buôn nhà phố "một vốn bốn lời" trở thành hiện thực. 

Nhóm khách hàng này được chia làm hai loại. Cụ thể, loại thứ nhất là người thừa tiền, thiếu kỹ năng, mua nhà mù quáng với giá cao nhưng số này không nhiều. Loại thứ hai là các nhà đầu tư "cá mập" có nhiều toan tính, các tổ chức hoặc cá nhân bỏ tiền ra mua mức giá khủng để tạo sóng ảo. Bằng thủ thuật tác động tới tâm lý đám đông, nhiều đối tượng đã sử dụng giá chào bán làm công cụ kích giá nhà đất tăng chóng mặt.

Tô hồng bức tranh thị trường bất động sản

Theo ông Nghĩa, nhân tố tô hồng bức tranh thị trường địa ốc, tạo ra nhiều kỳ vọng chính là giới cò đất, môi giới bất động sản. Tiếp theo là tương tác rỉ tai, truyền miệng của nhóm khách hàng là nhà đầu tư F1, F2 về sự tăng giá đột biến của bất động sản liền thổ. Sau cùng là những hành vi tung tin đồn tăng giá không có kiểm chứng.

Thực tế cho thấy, việc tô hồng bức trang bất động sản theo chiều hướng một chiều sẽ tạo ra tâm lý kỳ vọng lớn vào cơ hội tăng giá nhà đất. Chính vì thế, người tham gia thị trường cứ tiếp tục tin vào cơ hội tăng giá trong tương lai và không cảnh giác với bong bóng địa ốc.

Mặt khác, hiện thị trường đang rất thiếu các phản biện khoa học về sốt đất, thiếu cảnh báo mạnh mẽ. Đồng thời, kết quả các cuộc điều tra sốt đất cũng không được công bố rộng rãi khiến khách hàng thiếu công cụ hỗ trợ tham khảo. Đây là điểm yếu của thị trường và khi sự cố xảy ra thì nhà đầu tư cá nhân thường chịu thiệt.

Tâm lý sở hữu nhà đất, sợ mất cơ hội

Thực tế cho thấy, nhiều người Việt sẵn sàng gom đất và tài sản gắn liền với đất bằng mọi giá, bất chấp sốt ảo, giá ảo hay ôm đất khi thị trường nguội lạnh do bị ám ảnh bởi tâm lý sở hữu nhà đất. Cùng với đó, niềm tin quỹ đất Tp.HCM không còn nhiều, nếu chần chứ không mua, giá ngày càng tăng cao thì sẽ mất cơ hội chính là cái bẫy lớn khiến thị trường vẫn xảy ra các giao dịch buôn nhà phố lãi gấp 3-4 lần chỉ trong vài ba năm. Với tâm lý đó, người mua nhà đất vẫn chấp nhận dù bên bán hét giá cao chưa từng có.

Để tránh rủi ro, trước khi xuống tiền mua nhà đất, khách mua cần áp dụng quy tắc kierm tra chéo tối thiểu 3 nguồn tin về giá bất động sản. Mặt khác, người mua nên tuân thủ theo lời khuyên "thà bỏ qua chứ không mua lầm (nhầm, hớ)".

Bất động sản có tỷ suất sinh lời hấp dẫn

Theo ông Nghĩa, thị trường đầu tư tài chính đang thiếu các kênh hấp dẫn, có thể cạnh tranh với bất động sản. Tỷ suất sinh lời của việc "ôm đất chờ thời" cao hơn nhiều so với biên lợi nhuận của việc mua vàng, gửi tiết kiệm, đầu tư chứng khoán, căn hộ cho thuê, tích trữ ngoại tệ,... Thế nên, với những nhà đầu tư chọn bất động sản liền thổ làm nơi trú ẩn, họ mù quáng bỏ qua mọi cảnh báo và không tính tới kịch bản màu xám.

Chuyên gia này khẳng định, hiện không có kênh đầu tư nào vừa cho lãi khủng, vừa đảm bảo an toàn. Với biên lợi nhuận quá cao, lãi đậm khó tin, gấp 3-4 lần trong vài ba năm, kênh đầu tư nhà đất là mặt trận tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất.