Trong Nghị định 58/2012/NĐ-CP và Nghị định 60/2015/NĐ-CP, Chính phủ đã cho phép thành lập quỹ đầu tư bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, cho đến hiện tại, số quỹ đầu tư BĐS hoạt động rất hiếm hoi do hiệu quả hoạt động không cao trong khi rủi ro thì quá lớn.
Không hào hứng khi xuất hiện quỹ đầu tư BĐS
Một nhà đầu tư BĐS cho biết, không có sự hào hứng của các chủ đầu tư và doanh nghiệp trước sự hình thành của quỹ đầu tư BĐS bởi nguồn cung thì lớn trong khi số lượng dự án đáp ứng nhu cầu thực của người dân lại không nhiều. Các doanh nghiệp chỉ mải chạy theo lợi nhuận mà bỏ qua vấn đề sản phẩm tung ra có phù hợp với người tiêu dùng và được chấp thuận không.
Các nhà đầu tư là những người nắm bắt rất rõ mối tương quan giữa lợi nhuận và nhu cầu thực của số đông. Không doanh nghiệp nào đi vào đầu tư vào phân khúc không có khả năng thanh toán, dễ bị đọng vốn và không thể rút vốn ra được nếu như có sự biến động lớn về thị trường.
Các doanh nghiệp không mấy hào hứng với quỹ đầu tư BĐS
Vậy, cách nào để khuyến khích các nhà đầu tư thành lập và hào hứng tham gia vào các quỹ đầu tư BĐS? Ông Lê Quang Bính, chuyên gia kiểm toán tài chính cho rằng, cần phải có bài toán quy hoạch phát triển thị trường BĐS cũng như vấn đề điều hành kinh tế vĩ mô linh hoạt.
Trong trường hợp nguồn cung bất kỳ của một phân khúc nào quá lớn so với nhu cầu cũng như tiềm năng của người tiêu dùng thì Chính phủ cần phải có giải pháp để hạn chế nguồn cung đó. Tuy nhiên chúng ta đã không làm tốt được điều này, để xảy ra tình trạng các nhà đầu tư BĐS tranh giành nhau đủ các phân khúc. Hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán đều rơi vào tình trạng nợ nần, gây khó cho ngân hàng.
Để giải quyết được vấn đề này, ông Lê Quang Bính cho rằng, Chính phủ cần có bài toán quy hoạch trên quan hệ cung – cầu, đưa ra quy định, khu vực nào được phép làm chung cư, quy mô như thế nào là hợp lý. Bên cạnh đó, cần có thông tin rất cụ thể cho nhà đầu tư nắm rõ, chỗ nào thừa, chỗ nào thiếu.
Giải pháp thị trường BĐS
Điểm quan trọng số 1 mà ông Lê Quang Bính nhấn mạnh là cơ chế, chính sách đối với thị trường BĐS hiện nay đã tương đối đầy đủ, vậy nên những kiến nghị đưa ra để cứu thị trường BĐS như: thành lập các quỹ đầu tư BĐS hay quỹ tín thác BĐS, thị trường chứng khoán phái sinh... sẽ không đạt hiệu quả một khi có những phân khúc sản phẩm không ai mua.
Nói cách khác, cần phải phá sản một số doanh nghiệp BĐS, thậm chí cả một số ngân hàng thương mại để cảnh báo các đơn vị khác cũng như tạo cơ hội cho những đơn vị hoạt động hiệu quả có cơ hội mua được dự án với giá rẻ.
Đây là cách để cho thị trường tự điều tiết hoạt động, Nhà nước cần phải có giải pháp rút dần ra và để cho thị trường trở về trạng thái cân bằng, dựa vào thị trường để thanh lọc các nhà đầu tư, không nên cả nể để cứu bất kỳ một nhà đầu tư nào. Đối với nhà đầu tư nhỏ lẻ, họ phải tự nghiên cứu để có những quyết định đầu tư hợp lý, không thể quyết định đầu tư bừa bãi.
Chuyên gia tài chính Nguyễn Xuân Phong cũng cho rằng, về nguyên tắc, nên bỏ từ "quỹ" đi mà nên phát hành trái phiếu, những ai muốn mua nhà thì mua trái phiếu của chính dự án mà chủ đầu tư đã cho biết thông tin cụ thể về dự án như: tên chủ đầu tư, mảnh đất cụ thể, từ đó, việc phát hành trái phiếu và việc mua trái phiếu sẽ được trả bằng căn hộ, tức là bản thân dự án đó sẽ tự nuôi được nó.
Ngoài ra, ông Phong cũng cho rằng, không nên thành lập quỹ đầu tư BĐS ở cấp quốc gia vì một công dân đi làm thu nhập 10 triệu đồng/tháng thì không thể vừa bị trừ tiền bảo hiểm, thuế rồi lại trừ cả tiền đầu tư vào quỹ BĐS.
Tuy nhiên, riêng đối với thị trường Tp.HCM hay Hà Nội thì nên thành lập quỹ nếu muốn đặt mục tiêu để phát triển các dự án BĐS cụ thể, thiết thực cho xã hội, cho người dân. Tuy nhiên, quỹ đó phải phát hành và niêm yết ngay trên thị trường chứng khoán, phải có cơ chế báo cáo rõ ràng về các tiến độ hoạt động và báo cáo một cách công khai về thông tin tham gia các dự án để cho công chúng, các nhà đầu tư xem xét tốt hay xấu, khả năng sinh lời thấp hay cao, có tham nhũng hay không, con người điều hành như thế nào.