Nhà đầu tư địa ốc mất sạch vốn liếng bởi những rủi ro này

Cẩm nang rủi ro nhà đầu tư nên biết để tránh bị trắng tay khi rót tiền vào địa ốc vừa được chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Phong, ông Lương Ngọc Đinh, Giám đốc Công ty Luật Thịnh Việt Trí và ông Nguyễn Văn Lộc, Luật sư điều hành Công ty Luật LPVN công bố.

Theo ông Lộc, có "muôn hình vạn trạng" những rủi ro tiềm ẩn khi giao dịch bất động sản. Nhà đầu tư hoặc người mua để ở thường rất bị động trước các tình huống phức tạp nên cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền. Dưới đây là 11 rủi ro điển hình được tổng kết từ thực tế.

1. Rủi ro do vướng quy hoạch: Khách mua bất động sản không thể kiểm tra hoặc không kiểm tra thông tin quy hoạch của tài sản mình định mua hoặc bên bán dù biết song không cung cấp cho bên mua hay cung cấp thông tin chưa chính xác (cố ý hoặc vô tình).

2. Rủi ro do bất động sản đang bị chiếm dụng: Nhà đầu tư hoặc người mua để ở có thể mất sạch vốn khi không tìm hiểu tình trạng tài sản có đang thế chấp hoặc có bên thứ 3 chiếm dụng để khai thác, sử dụng hoặc bị ngăn chặn. Chẳng hạn như, bất động sản đang có tranh chấp về lối di chung, thuê, ở hợp pháp...

3. Rủi ro do vướng thế chấp: Bên mua nhà đất có thể "mất cả chì lẫn chài" khi mua tài sản đang bảo lãnh, thế chấp tại ngân hàng, các tổ chức tín dụng nhưng tại thời điểm bán chưa được giải chấp.

4. Rủi ro do bất động sản chưa đủ điều kiện bán: Vì không cẩn trọng tìm hiểu, nhà đầu tư có thể mua phải nhà đất chưa đáp ứng đủ hoặc không đáp ứng điều kiện được phép giao dịch. Kinh nghiệm cho thấy, sẽ có rất nhiều rắc rối về sau khi bạn mua phải nhà đất không thể hoặc không được phép giao dịch. 

5. Rủi ro do hợp đồng sai chuẩn: Hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất theo quy định hiện hành phải được lập thành văn bản và được chứng thực, công chứng. Song, trên thực tế vẫn có những giao dịch địa ốc mà các bên ký hợp đồng không công chứng hoặc giao dịch bằng lời nói, bằng giấy tay hoặc chỉ lập vi bằng. Người mua có thể mất trắng bởi rủi ro này.

Bất động sản vướng quy hoạch, vướng thế chấp, chưa đủ điều kiện giao dịch...
là những rủi ro khiến nhà đầu tư sạch vốn. (Ảnh: Quỳnh Trần)

6. Rủi ro do giao dịch không chính chủ, không đúng người: Rủi ro này xảy ra khi tài sản thuộc sở hữu chung song chỉ có 1 người đứng ra giao dịch hoặc người đứng ra giao dịch không phải là chủ sở hữu. Chẳng hạn, ngôi nhà là tài sản chung vợ chồng nhưng chỉ người chồng hoặc vợ đứng ra giao dịch trong khi không có sự đồng ý hợp pháp của người còn lại; trường hợp tài sản của ông bà, bố mẹ song con cháu tự đứng ra giao dịch.

7. Rủi ro do qua loa khi đặt cọc mua nhà đất: Trường hợp này xảy ra khi một bên yêu cầu hủy cọc hay tiếp tục cọc song bên còn lại không đồng ý, muốn giải quyết theo thỏa thuận. Trong khi đó, thỏa thuận lại không rõ ràng dẫn tới vướng mắc. Nếu đôi bên mua bán không có sự thỏa thuận kỹ từ trước hay thực hiện qua loa thì việc mua bán nhà tại thời điểm đặt cọc sẽ rất rủi ro.

8. Rủi ro do xung đột về phương thức thanh toán, phí, giá: Trường hợp người mua không thỏa thuận kỹ lưỡng về phí, giá cả và chi phí trước đó (nhất là tại thời điểm đặt cọc) sẽ không xác định được người phải chịu khoản phí phát sinh. Nếu không thỏa thuận kỹ về tiến độ thanh toán, phương thức thanh toán và thanh toán bao nhiêu rất dễ dẫn tới tranh cãi về sau. Trong trường hợp giao dịch nhà đất giá trị lớn có thể vướng thêm xung đột khi thực hiện nếu các bên không thỏa thuận rõ về việc thanh toán qua tài khoản phong tỏa (escrow account) mở tại ngân hàng ngay từ đầu.

9. Rủi ro do né thuế: Thông thường, người bán bất động sản sẽ kê khai giá trên hợp đồng có công chứng thấp hơn giá trị thật đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Bởi lẽ, mức giá này là căn cứ để tính thuế và phí phát sinh khi giao dịch hoàn tất. Xung đột có thể xảy ra nếu sau khi công chứng, một bên cố tình vi phạm hợp đồng hoặc thay đổi ý định.

10. Rủi ro do chất lượng tài sản không đảm bảo: Người mua có thể nhận một bất động sản không như kỳ vọng ban đầu do hời hợt trong việc kiểm tra chất lượng, không chính thống, không đầy đủ hạng mục. Theo đó, gia trị của suất đầu tư không xứng với khoản tiền mà bạn bỏ ra.

11. Rủi ro do bị lừa đảo: Rủi ro này xảy ra khi chủ sở hữu chỉ có 1 bất động sản song lại mang đi đặt cọc, bán cho nhiều người bằng hợp đồng ủy quyền, hợp đồng đặt cọc hoặc bằng giấy tay. Trong khi đó, đây là các loại hợp đồng tiềm ẩn nhiều rủi ro, nếu gặp phải tình huống lừa đảo, nhà đầu tư sẽ mất sạch vốn liếng.

Cũng theo luật sư Lộc, nhà đất là tài sản có giá trị lớn, có thể là gia sản của cả đời người nên người mua để ở lẫn nhà đầu tư cần được tư vấn, khuyến nghị đa chiều và sát với thực tế để tránh gặp phải rủi ro đáng tiếc, mất bạc tỷ.