Nhà xã hội đã kéo mặt bằng giá nhà ở đi xuống

Trước hết, cần nhấn mạnh rằng, giải pháp khắc phục khó khăn cho thị trường bất động sản chủ yếu là hoàn thiện cơ chế, chính sách cho phù hợp với thực tiễn là chính chứ không phải bơm tiền vào thị trường, vì nếu dùng tiền thì Nhà nước không đủ nguồn lực.

Hiện nhược điểm lớn hiện nay của thị trường là sự mất cân đối cung cầu. Trong một thời gian dài do sự phát triển thiếu cân đối của thị trường bất động sản khiến dư thừa những căn hộ có giá cao, có diện tích rộng trong khi những căn hộ có diện tích vừa phải, nhỏ, giá cả phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân có số lượng rất ít.

Do đó, tái cấu trúc lại cơ cấu hàng hóa của thị trường bất động sản hiện nay là giải pháp cơ bản mà Chính phủ và Bộ Xây dựng đang hướng tới. Trong đó phương án chuyển đổi một số dự án nhà ở thương mại có quy mô căn hộ lớn, khả năng thanh toán người dân không phù hợp thì chuyển sang quy mô vừa và nhỏ đã và đang triển khai.

Theo kết quả rà soát của các địa phương về nhu cầu nhà ở, hiện nay và đến 2015 trong khu vực đô thị cả nước còn khoảng 1.740.000 người có khó khăn về nhà ở và 1.715.000 công nhân có nhu cầu chỗ ở ổn định.

Để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân lao động khu công nghiệp cần phải xây dựng 700.000 căn hộ.

Như vậy, nếu nhìn vào nhu cầu về nhà ở xã hội, so sánh với gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02 của Chính phủ thì rõ ràng vẫn còn là con số rất ít.

Tuy nhiên, sức lan tỏa của gói hỗ trợ sẽ không chỉ dừng lại ở 30.000 tỷ đồng.Trong điều kiện hiện tại, 30% sẽ được cho chủ đầu tư vay để tạo nguồn hàng hóa là các dự án nhà ở xã hội vốn đã, đang thực hiện, nhưng thiếu nguồn lực để hoàn thiện.

Phần lớn gói 30.000 tỷ đồng( 70%) để cho người dân vay thời hạn 10 năm hưởng lãi suất thấp 6% hoặc thấp hơn. Có thể thấy, vốn cho vay doanh nghiệp và người dân sẽ là vốn mồi để hấp dẫn các nguồn lực đối ứng của doanh nghiệp, hay đang tiềm ẩn của người dân.

Thực tế tính đến thời điểm 13/8/2013, ngoài các chủ đầu tư có dự án được các ngân hàng  xem xét cho vay vốn thì các ngân hàng đã cho vay 208  khách hàng hộ gia đình  với số tiền trên 49 tỷ đồng.

* Hiện nhu cầu về nhà ở rất lớn, vậy Bộ xây dựng có tính giải pháp đẩy nhanh nguồn “cung” cho thị trường nhà ở xã hội, nhà giá thấp?

Như trên tôi đã nói, bất cập lớn nhất của thị trường bất động sản thời gian qua đó là mất cân đối cung- cầu, các dự án nhà ở thương mại thì tồn kho nhiều trong khi người dân không thể tiếp cận được do giá cao, căn hộ diện tích lớn.

Thực tế, việc phát triển nhà ở xã hội chính là sự tác động của Nhà nước vào thị trường bất động sản, làm gia tăng giao dịch và kéo mặt bằng cung về giá nhà ở trên thị trường xuống đáng kể. 

Tính đến nay, trong cả nước đã có khoảng 167 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, trong đó 34 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp đã hoàn thành với quy mô 18.850 căn hộ, đang tiếp tục triển khai 32 dự án với quy mô gần 20.000 căn.

Đến nay cũng đã có 50 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà xã hội với quy mô 34.000 căn, chủ yếu tại các đô thị lớn là Hà Nội và TP HCM, ngoài ra còn có 22 dự án nhà thương mại đăng ký điều chỉnh quy mô căn hộ, tăng từ 6000 căn lên 8.320 căn hộ.

*  Nhiều người dân cho rằng, rất khó để có thể tiếp cận được gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Theo Thứ trưởng, mức thu nhập khoảng bao nhiêu thì vay mua nhà là hợp lý? Còn những người không bảo đảm thu nhập để vay được tiền thì giải quyết ra sao, thưa Thứ trưởng?

Thứ nhất, với những người có thu nhập thấp nhưng đủ khả năng vay ngân hàng, thì chúng ta phải có dải sản phẩm từ nhỏ tới lớn. Ví dụ tiêu chuẩn nhà thu nhập thấp theo quy định là 30 m2- 70m2 và có hạ tầng đầy đủ.

Nhà xã hội đã kéo mặt bằng giá nhà ở đi xuống  Sắp tới có thể có các căn hộ nhỏ hơn đáp ứng nhu cầu của đối tượng độc thân hoặc những người có thu nhập quá thấp. Có ý kiến lo ngại rằng đây sẽ là những khu ổ chuột trong tương lai, nhưng thực tế ngay tại thành phố lớn như TP HCM, có những hộ gia đình 24 người chen chúc trong diện tích vỏn vẹn 30m2.  Nhà xã hội đã kéo mặt bằng giá nhà ở đi xuống

Sắp tới có thể có các căn hộ nhỏ hơn đáp ứng nhu cầu của đối tượng độc thân hoặc những người có thu nhập quá thấp. Có ý kiến lo ngại rằng đây sẽ là những khu ổ chuột trong tương lai, nhưng thực tế ngay tại thành phố lớn như TP HCM, có những hộ gia đình 24 người chen chúc trong diện tích vỏn vẹn 30m2, vì vậy chúng ta cần thực tế, cần cân đo đong đếm từ nhu cầu đến khả năng của người dân một cách hợp lý.

Khu đô thị mới Đặng Xá của Viglacera có căn hộ 30m2 rất nhiều cặp vợ chồng trẻ sang mua và hài lòng, giá bán 8,5 triệu/m2. Như vậy, căn hộ 30m2 giá là 250 triệu đồng, theo quy định người mua phải tự lo khoảng 50 triệu( 20%), ngân hàng cho vay 80% là 200 triệu, trả trong 10 năm, mỗi năm trả 20 triệu tiền gốc, mỗi tháng trả 1,66 triệu đồng, lãi 6% tính trên gốc tổng số tiền đầu tiên.

Như vậy, mỗi tháng trả cả gốc lẫn lãi là 2,66 triệu đồng, những tháng sau gốc giảm thì lãi cũng giảm, nếu được vay trong 15 năm như một số Ngân hàng thương mại công bố thì con số trả hàng tháng còn giảm hơn nhiều. Với thu nhập của 2 vợ chồng khoảng 7 – 8 triệu đồng/tháng  thì vay mua nhà trả nợ được.

Với những đối tượng chưa có khả năng mua nhà thu nhập thấp, chúng ta cần có chính sách phát triển và hỗ trợ nhà ở cho thuê.  Chúng tôi tính toán để làm sao các hộ gia đình đi thuê căn hộ khoảng 40-45m2 chỉ mất  khoảng 2 triệu đồng/tháng.

Bên cạnh đó, có thể phát triển một số dự án nhà ở thuê gói, tức là có thể thuê một hợp đồng 6 năm hoặc 12 năm. Nói cách khác, sở hữu nhà ở có thời hạn. Trong thời gian đi thuê nhà đó coi như nhà của người thuê, có thể cho thuê lại, thuê để kinh doanh hoặc chuyển nhượng hợp đồng và giá cả ổn định trong suốt 6 hoặc 12 năm.

* Người dân vẫn cho rằng một số dự án nhà ở xã hội giá vẫn còn cao, 13-14 triệu/m2. Vậy theo Thứ trưởng, làm thế nào để hạ giá nhà xã hội hơn nữa?

Với mức hỗ trợ của Nhà nước như hiện nay về thuế, về tiền sử dụng đất, nhất là từ gói hỗ trợ tín dụng 30 nghìn tỷ, giá nhà xã hội đã có giá từ 10- 12 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, một số tỉnh thành khác như Hưng Yên, Thái Bình, Phú Thọ, Nghệ An, Bắc Ninh,…có giá dưới 7 triệu đồng/m2.Thực tế hiện nay đã có những dự án như thế như dự án CEO Quốc Oai có giá 8 triệu đồng/m2, dự án Viglacera tại Đặng Xá có giá 8,5 triệu đồng/m2, Tây Nam Linh Đàm 12 triệu đồng/m2, và Thanh Lâm Đại Thịnh giá dưới 9 triệu đồng/m2…

Để phát triển quỹ nhà ở xã hội, về phía chính phủ, đã đưa ra nhiều ưu đãi, như không thu thuế hoặc giảm thuế, không thu tiền đất, tăng mật độ xây dựng với, được ưu đãi về nguồn vốn tín dụng,  thủ tục đầu tư xây dựng cơ bản được rút gọn, không phải xin giấy phép xây dựng...

*  Nhiều ý kiến lo ngại giá nhà thấp thì vấn đề chất lượng nhà sẽ được bảo đảm như thế nào?

Bên cạnh các chính sách hỗ trợ của Nhà nước, về phía doanh nghiệp làm sao phải giải bài toán nhà ở chất lượng không thấp nhưng giá thành thấp.

Các doanh nghiệp phải vận dụng thành tựu mới trong khoa học công nghệ, ví dụ như Vinaconex đã vận dụng công nghệ sản xuất và lắp dựng các cấu kiện bê tông dự ứng lực, công nghệ lắp ghép với phương pháp trượt lõi cầu thang… Viglacera cũng làm rất tốt ở các dự án nhà ở cho công nhân, nhà giá rẻ Đặng Xá.

Có thể nói, nhà ở xã hội mà chúng ta đang xây dựng có chất lượng không khác gì nhà ở thương mại về yêu cầu kỹ thuật và an toàn, chỉ khác nhau về vật liệu hoàn thiện.

Xin trân trọng cảm ơn ông!