Những điểm nghẽn chính trong cải tạo chung cư cũ

Các chung cư cũ nằm trong diện cần được cải tạo đa phần đều thuộc khu vực nội đô, do đó phải giới hạn về quy mô dân số ở sau khi cải tạo. Điều này cũng đồng nghĩa với việc lợi nhuận mang về cho chủ đầu tư từ việc làm này sẽ không cao nên không các doanh nghiệp không mấy mặn mà. Cùng với đó, chính sách đền bù cũng gây khó khăn cho quá trình thực hiện cải tạo, xây mới chung cư cũ.

Vị Phó Giám đốc nói: “Muốn làm phải có đồng thuận chính trị cao từ trên xuống dưới. Cơ bản là lại vẫn phải theo quy hoạch. Phải đảm bảo hài hòa lợi ích của dân và quản lý chung của thành phố.”

Một trong điểm nghẽn trong vấn đề cải tạo chung cư cũ chính là việc đưa ra hệ số đền bù phù hợp.

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi, khâu bố trí tạm cư cho người dân trước khi triển khai dự án là vấn đề khó khăn nhất trong cải tạo chung cư cũ. Hiện nay Bộ vẫn đang lắng nghe và tiếp nhận ý kiến từ phía người dân cũng như các cơ quan bộ ngành để có thể đưa ra được chính sách nhằm đảm bảo quyền lợi ở mức tốt nhất cho cả nhà đầu tư lẫn người dân.

Bàn về vấn đề cải tạo chung cư cũ, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, có 2 vấn đề quan trọng nhất cần giải quyết. Trước tiên là hệ số đền bù cho các cư dân đang sinh sống trong tòa nhà, đặc biệt các cư dân ở tầng 1. Cần tính toán hệ số đền bù là bao nhiêu thì phù hợp và nhận được sự đồng thuận từ phía người dân? Thực tế hiện nay, hệ số đền bù mà người dân đưa ra đang gấp rưỡi, thậm chí là gấp đôi so với con số mà chủ đầu tư cũng như cơ quan nhà nước đưa ra. Thêm vào đó, đối với những căn có diện tích quá bé, chỉ từ 12- 15 m2 thì phải giải quyết thế nào? Vấn đề này khiến Chủ tịch Hiệp hội không khỏi băn khoăn, ông nói: “Bây giờ dù có đền bù lên hệ số 2 thì vẫn chưa đủ theo quy định diện tích tối thiểu chung cư là 40m2. Từ diện tích đền bù lên đến diện tích tối thiểu theo quy chế ai sẽ trả tiền chênh lệch?”

Vấn đề tiếp theo là trong khi chung cư cũ đa phần đều thuộc khu vực nội đô nên phải đảm bảo chỉ tiêu quy hoạch phát triển hạ tầng không gây ra tình trạng quá tải, ách tắc. Tuy nhiên, nếu đảm bảo điều này thì chủ đầu tư sẽ không có lãi, trong khi doanh nghiệp phải tính toán mức lãi từ 10% trở lên thì mới làm. Do đó, ông Hiệp kiến nghị: “Giữa quy hoạch được duyệt và quy hoạch chủ đầu tư mong muốn có độ chênh. Thực tế này cần có cơ chế thế nào? Nếu tăng chiều cao chung cư sau tải tạo sẽ ách tắc cư dân. Nếu không cho tăng chiều cao phải cho chủ đầu tư đất chỗ khác để bù lại. Chính quyền phải vào cuộc với doanh nghiệp chứ không để một mình doanh nghiệp làm.”

Hiện đang có gần 1.580 chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội, phần lớn trong số đó đã xuống cấp, hư hỏng nặng. Dù Bộ Xây dựng và UBND TP đã bàn thảo về vấn đề cải tạo chung cư cũ từ nhiều năm nay, song tiến độ vẫn rất chậm.