Trước việc người dân sinh sống tại chung cư Bảy Hiền Tower hay chung cư HQC Plaza bất ngờ bị đuổi ra khỏi nhà do chủ đầu tư chưa thực hiện đúng quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, chuyên gia xây dựng Lê Văn Thịnh cho rằng, có một số điểm mấu chốt của dự án mà người mua nhà cần nắm rõ để đảm bảo quyền lợi của mình.
Dự án chung cư HQC Plaza
Kiểm soát tính khả thi của dự án
Ông Lê Văn Thịnh cho biết, ngay từ khâu lập báo cáo nghiên cứu khả thi cho dự án, cơ quan chuyên môn về xây dựng có thẩm quyền đã phải thẩm định thiết kế cơ sở của những dự án đầu tư xây dựng công trình chung cư cấp đặc biệt (chiều cao trên 50 tầng) và cấp I (từ 20 đến 50 tầng), nhằm đảm bảo những nội dung sau: Một là sự phù hợp của thiết kế cơ sở dự án với quy hoạch chi tiết xây dựng; hai là sự phù hợp của thiết kế cơ sở với vị trí, địa điểm xây dựng dự án, khả năng kết nối với hạ tầng kỹ thuật khu vực; ba là sự phù hợp của những giải pháp thiết kế về bảo đảm an toàn xây dựng, bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bốn là sự tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong thiết kế; năm là điều kiện năng lực của cá nhân tư vấn lập thiết kế và sự phù hợp của giải pháp tổ chức thực hiện dự án theo giai đoạn, từng hạng mục công trình với yêu cầu của thiết kế cơ sở.
Sau khi dự án được thẩm định thiết kế cơ sở, doanh nghiệp chủ đầu tư tổ chức lập thiết kế kỹ thuật. Cơ quan chuyên môn thuộc Bộ Xây dựng có trách nhiệm chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế kỹ thuật. Thiết kế bản vẽ thi công cũng sẽ được lập trên cơ sở bản vẽ thiết kế kỹ thuật đã được thẩm định và phê duyệt. Người quyết định đầu tư, chủ đầu tư sẽ phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng của dự án.
Chủ đầu tư dự án chung cư Bảy Hiền Tower vướng nhiều sai phạm khiến hàng chục hộ dân phải dọn đi.
Ảnh: ĐSTN
Chỉ được khởi công dự án khi đảm bảo đủ 5 điều kiện
Chủ đầu tư dự án chung cư chỉ khởi công khi bảo đảm 5 điều kiện sau: Một là đã có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần dự án theo tiến độ xây dựng; hai là đã có giấy phép xây dựng theo quy định; ba là có bản vẽ thiết kế thi công của các hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt và được chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận trên bản vẽ thiết kế; bốn là có hợp đồng thi công xây dựng được ký giữa chủ đầu tư và nhà thầu; năm là bố trí đủ vốn cho dự án theo tiến độ xây dựng và có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công.
Sau khi khởi công dự án, chủ đầu tư có trách nhiệm lập báo cáo gửi Cục Giám định Nhà nước về Chất lượng công trình xây dựng (đối với chung cư từ 21 tầng trở lên) hoặc Sở xây dựng địa phương (đối với chung cư từ 20 tầng trở xuống) các thông tin như: Tên và địa chỉ liên lạc của chủ đầu tư, tên công trình, địa điểm xây dựng công trình, quy mô và tiến độ thi công dự kiến để các cơ quan có thẩm quyền tiến hành kiểm tra.
Nội dung kiểm tra gồm việc kiểm tra sự tuân thủ các quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng của chủ đầu tư và các nhà thầu. Số lần kiểm tra sẽ phụ thuộc vào quy mô và tính chất kỹ thuật của công trình đó nhưng tối đa không quá 4 lần đối với công trình cấp đặc biệt, không quá 3 lần đối với công trình cấp I và không quá 2 lần đối với những công trình còn lại.
Như vậy, trước khi quyết định mua sản phẩm của dự án nào, người mua cần phải lưu ý điều kiện để mua nhà. Theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh BĐS 2014, BĐS (bao gồm cả nhà ở) khi công khai chào bán phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với các trường hợp dự án phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trong trường hợp dự án là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì cần phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Điều kiện đưa dự án vào sử dụng
Sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành phần kết cấu thân, hệ thống cơ - điện được lắp đặt, công trình đã hoàn thành sẽ chịu sự kiểm tra của Cục Giám định Nhà nước hoặc Sở Xây dựng địa phương. Chậm nhất là sau 7 ngày kể từ ngày kết thúc đợt kiểm tra, Cục/Sở phải có thông báo kết quả kiểm tra cho chủ đầu tư biết.
Ngoài ra, các cơ quan này còn phải kiểm tra những điều kiện để công trình được đưa vào sử dụng an toàn về phòng chống cháy nổ, về an toàn sét tác động, về vận hành an toàn thang máy và về an toàn xả thải. Vì vậy, chủ đầu tư dự án phải gửi văn bản đề nghị kiểm tra công tác nghiệm thu đối với các hạng mục công trình, công trình xây dựng vào sử dụng tới Cục Giám định Nhà nước hoặc Sở Xây dựng địa phương (tùy vào loại công trình) trong thời gian trước 15 ngày đối với công trình cấp đặc biệt, cấp I hoặc trước 10 ngày đối với các công trình còn lại tính từ ngày chủ đầu tư dự kiến tổ chức nghiệm thu.
Các cơ quan này có trách nhiệm ra văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của chủ đầu tư trong thời hạn tối thiểu là 10 ngày và tối đa là 15 ngày tùy theo cấp công trình.
Như vậy, người mua nhà cần phải hỏi chủ đầu tư về văn bản chấp thuận nghiệm thu này khi nhận căn hộ.