Những nghịch lý của thị trường căn hộ cho thuê tại Tp.HCM

Mới đây, CBRE Việt Nam đã công bố báo cáo thị trường căn hộ cho thuê tại Tp.HCM dựa trên lát cắt dữ liệu giao dịch trong hệ thống của mình. Theo đó, những dữ liệu thống kê đã giải mã thực trạng và nghịch lý của thị trường này trong thời gian qua.

Lợi nhuận cho thuê căn hộ nhỏ cao hơn căn hộ lớn

Theo số liệu thống kê từ giao dịch trong hệ thống của CBRE, tỷ suất sinh lời cho thuê của căn hộ 1 phòng ngủ, diện tích tối thiểu 45m2 đã đầu tư nội thất là 6-7%/năm. Trong khi đó, căn 2 phòng ngủ, diện tích tối thiểu 75m2, hoàn thiện có tỷ suất sinh lời từ 5,5-5,8%/năm. Tỷ suất sinh lời của căn 3 phòng ngủ, diện tích 110m2 chỉ từ 5,2-5,5%.

Đối với căn hộ 4 phòng ngủ, rộng khoảng 150m2 có tỷ suất sinh lời 5,6-5,7% trong khi vốn đầu tư đội lên rất nhiều. Như vậy, khảo sát của đơn vị này cho thấy, căn hộ có diện tích càng nhỏ, suất đầu tư càng thấp có lợi nhuận tốt hơn các căn hộ lớn, nhiều phòng ngủ.

Tại Tp.HCM, tỷ suất sinh lời của căn hộ cho thuê 1 phòng ngủ, diện tích
tối thiểu 45m2 cao hơn căn 3-4 phòng ngủ. (Ảnh: Vũ Lê)

Giá thuê cao không đồng nghĩa với tỷ suất lợi nhuận cao

Tại Tp.HCM, giá thuê căn hộ ở quận 1 luôn dẫn đầu thị trường bởi vị trí đắc địa và các bất động sản đều thuộc hàng đẳng cấp. Đơn cử như, một dự án đang có giá thuê cao nhất quận 1 ở mức 4.600-6.300 USD/tháng song tỷ suất lợi nhuận chỉ đạt từ 3-4%/năm. Theo kết quả khảo sát, những căn hộ có biên lợi nhuận cho thuê cao nhất địa bàn này cũng chỉ dừng ở mốc 6,5%/năm.

Trong khi đó, giá thuê căn hộ cao nhất tại quận Bình Thạnh dao động trong khoảng 2.200-4.500 USD/tháng nhưng tỷ suất sinh lời lên tới 8,5%/năm. Tại quận này, biên lợi nhuận cho thuê tối thiểu đạt 5%/năm.

Đặc biệt, tại quận 2, giá thuê căn hộ cao nhất vào khoảng 1.200-2.500 USD/căn/tháng. Tuy nhiên, tỷ suất sinh lời lên tới 7%/năm. Lợi nhuận tối thiểu từ căn hộ cho thuê tại khu vực này đạt 4,5-5%/năm.

Như vậy, dữ liệu này chỉ ra rằng, căn hộ có giá thuê cao (suất đầu tư lớn) không đồng nghĩa với tỷ suất lợi nhuận cao. Minh chứng là, giá thuê căn hộ tại quận 2 thấp hơn hẳn Bình Thạnh và quận 1 nhưng lại có biên lợi nhuận cao hơn rất nhiều.

Căn hộ thuộc dự án quy mô lớn có giá thuê ở mức trung bình

Tại thị trường Tp.HCM hiện nay, quan điểm cho rằng, dự án căn hộ có quy mô lớn và tiện ích đầy đủ thì giá thuê cao là không đúng. CBRE cho hay, những căn hộ thuộc dự án có quy mô lớn, tiện ích đầy đủ, nhiều cây xanh có giá thuê chỉ ở mức trung bình. Lý do là, mật độ cư dân sinh sống tại đây quá đông. Đối tượng thuê căn hộ trong dự án quy mô lớn là những khách hàng đến từ châu Á gồm Singapore, Đài Loan, Hàn Quốc và Nhật Bản.

Vậy nhưng, những căn hộ thuộc dự án quy mô nhỏ, tiện ích nội khu hạn chế hơn và tách biệt thì sản phẩm lại rơi vào phân khúc cao cấp, hạng sang với giá thuê ở mức rất cao. Khách thuê chủ yếu đến từ Mỹ và châu Âu.

Rổ hàng hóa cao cấp lấn lướt trong khi nhu cầu thuê giá rẻ cực lớn

Theo CBRE, ngân sách thuê căn hộ dưới 1.000 USD tăng đột biến, chiếm gần 30%. Thế nhưng, thực tế nguồn cung tại Tp.HCM hướng tới nhóm khách hàng có ngân sách thuê từ 1.100-2.000 USD đang dẫn dắt thị trường. Trong những năm tới, nếu tình trạng này vẫn tiếp diễn thì cung cầu sẽ khó có thể gặp nhau, nhất là với phân khúc căn hộ cho thuê giá rẻ.