Những rủi ro mà doanh nghiệp BĐS tư nhân tại TP.HCM phải đối mặt

Yếu tố rủi ro đầu tiên là môi trường kinh doanh vẫn chưa thực sự lành mạnh, công bằng, minh bạch và bình đẳng. Hiện tượng hình thành nhóm lợi ích trong lĩnh vực bất động sản đã xuất hiện trong các năm trước, gồm cả một số dự án đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT), được thanh toán đối ứng bằng quỹ đất đô thị. Tình trạng này khiến cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thanh kiểm tra, rà soát dự án quyết liệt trong thời gian qua.

Thứ hai, doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với nhiều thách thức, rủi ro, thậm chí có nguy cơ phá sản. Bởi lẽ, thị trường thiếu ổn định, khó đoán định chính sách, trước khi ra quyết định đầu tư không tiên lượng được chi phí hoặc hiện tượng áp dụng "hồi tố". Đơn cử, số tiền sử dụng đất cần nộp, lúc nào phải nộp... là việc mà doanh nghiệp không thể dự đoán được. Được biết, tại TP.HCM có trên 150 dự án bị thanh tra, rà soát trong hơn 2 năm qua. Song, TP chỉ mới giải tỏa cho 124 dự án được phép tiếp tục triển khai.

Thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài gây khó cho doanh nghiệp địa ốc. Trong ảnh: Một dự án bất động sản tại quận 9 đang được triển khai.

Rủi ro thứ ba là quy mô của thị trường bị suy giảm. Số lượng dự án sụt giảm kéo theo nguồn cung nhà ở và căn hộ cũng giảm. Trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung trong khi nhu cầu không ngừng gia tăng, giá nhà nhiều khả năng sẽ bị đội lên. Thực tế cho thấy, nguồn cung thị trường địa ốc TP.HCM sụt giảm liên tục kể từ tháng 3/2017 tới nay. Quy mô thị trường năm 2018 giảm 34% so với năm trước. Trong quý 1/2019, lượng dự án được phê duyệt giảm tới 67%, số lượng căn hộ giảm 57% so với cùng kỳ năm 2018. Theo đó, nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất cũng giảm đến 70%.

Yếu tố rủi ro cuối cùng mà các doanh nghiệp địa ốc đang phải đương đầu chính là nguồn vốn. Thị trường bất động sản cần nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn nhưng lại đang lệ thuộc quá nhiều vào vốn huy động trước từ khách hàng và vốn tín dụng ngân hàng. Hiện tại, lộ trình siết tín dụng nhà đất đang được Ngân hàng Nhà nước thực hiện trong khi nguồn vốn bổ sung, thay thế chưa có. Chứng khoán chưa thật sự là kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản. Hơn nữa, các quỹ đầu tư tín thác bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản chưa phát triển, trái phiếu doanh nghiệp cũng tương tự... Chính vì thế, thị trường địa ốc hiện chưa thực sự phát triển bền vững, lành mạnh.

Theo lãnh đạo HoREA, những điểm nghẽn về nhân lực, cơ sở hạ tầng và thể chế là lý do dẫn tới tới 4 yếu tố rủi ro nêu trên. Hệ thống pháp luật chưa thực sự đồng bộ, còn mâu thuẫn, chồng chéo, chưa đảm bảo tính thống nhất, hệ thống. Chưa kể, công tác thực thi pháp luật cũng tồn tại nhiều vấn đề, chưa đảm bảo hiệu quả, hiệu lực. Trên thực tế, cùng một hệ thống pháp luật nhưng doanh nghiệp ở địa phương này bị vướng thủ tục, ở địa phương khác thì không. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp có xu hướng dịch chuyển khỏi thành phố lớn tìm về các tỉnh phát triển dự án. Cùng với đó, quy trình hành chính, thủ tục hành chính còn trùng lặp, nhiêu khê, đặc biệt một số cán bộ, công chức chưa đáp ứng yêu cầu về năng lực.