Phát triển nhà ở xã hội cần thị trường hóa

Theo các chuyên gia trong ngành, cần phải thị trường hóa hoạt động phát triển nhà ở xã hội (NOXH) để cung đáp ứng được cầu.

Trước những khó khăn của thị trường bất động sản (BĐS), Bộ Xây dựng đã đề xuất một nhóm giải pháp đồng bộ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường gắn với thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia, nhất là NOXH. Nghị quyết 02/2013 và Nghị quyết 61/2014 đã cụ thể hóa chính sách này.

Tuy còn tồn tại một số hạn chế nhất định nhưng chính sách NOXH đã giải quyết được một số vấn đề, từ đó góp phần phục hồi thị trường BĐS.

Ông Đỗ Đức Duy - Thứ trưởng Bộ Xây dựng đánh giá: “Sức lan tỏa từ phân khúc NOXH đã khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu”.

Trên thực tế, chính sách NOXH đang được triển khai khá hiệu quả tại Bình Dương, Hà Nội và một số địa phương khác, song tại Tp.HCM chưa có nhiều chuyển biến.

Số liệu thống kê cho thấy, Tp.HCM có khoảng 12 triệu dân, tuy nhiên con số này trên thực tế có thể lên tới 16 triệu dân, phần lớn là dân nhập cư. Thế nên, nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là nhà ở thu nhập thấp tại TP hiện rất cấp thiết.

Trong khi đó, doanh nghiệp địa ốc tại Tp.HCM lại không mấy mặn mà với việc phát triển NOXH vì tỷ suất lợi nhuận thấp, lại bị cạnh tranh mạnh từ phân khúc nhà ở thương mại giá thấp giá dưới 15 triệu đồng/m2. DT 40-60m2). Khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng được áp dụng cho loại nhà này thì NOXH mất hẳn ưu thế.

Hơn nữa, tại Tp.HCM còn xuất hiện phân khúc căn hộ thuê mua trong vòng 49 năm với mức giá khoảng 400 triệu đồng/căn hộ 36m2 như mô hình của Công ty Lê Thành, được dự báo sẽ trở thành đối thủ cạnh tranh mạnh của phân khúc NOXH.

Một trong những địa phương thực hiện tốt chính sách phát triển NOXH là tỉnh
Bình Dương. (Nguồn ảnh: Lê Toàn).

Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng thuộc Tổng hội Xây dựng Việt Nam, ông Nguyễn Đăng Sơn cho hay, nhà cho thuê thường chiếm trên 40% ở các nước phát triển, tương đương với nhà sở hữu. Người dân Việt Nam chưa có thói quen thuê nhà để ở, họ đều muốn sở hữu căn nhà riêng dù rất nghèo. Với xu hướng đó, quỹ đất đô thị sẽ không thể đáp ứng được. Cho nên, bên cạnh cơ chế hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà cần chuyển sang cơ chế thuê nhà.

Song, nếu xây căn hộ cho thuê với mức giá từ 4-5 triệu đồng/tháng lại khó cạnh tranh với dạng nhà thuê mua như của Lê Thành, hơn nữa hình thức này cũng không khả thi khi khung pháp lý chưa có.

Hiện tại, mô hình nhà lưu trú cho công nhân trại Tp.HCM cũng thất bại khi một số doanh nghiệp xây dựng khu lưu trú nhưng các khu nhà này thiếu tiện ích và thiếu sự kết nối hạ tầng xung quanh nên công nhân không vào ở.

Vì vậy, đối với đô thị đặc thù như Tp.HCM, không ít ý kiến đề xuất rằng, thay vì NOXH được hưởng cơ chế chính sách như hiện tại nên phát triển theo cơ chế thị trường.

Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, ông Trần Ngọc Hùng kiến nghị, nên thay đổi phương thức đầu tư NOXH theo cơ chế thị trường và Nhà nước tập trung hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà. Đồng thời, doanh nghiệp đầu tư dự án như nhà ở thương mại phải dành tỷ lệ từ 20-50% tùy từng dự án theo quy hoạch để xây dựng nhà ở giá rẻ. Bên cạnh đó, Nhà nước đưa vào quỹ phát triển NOXH toàn bộ khoản thu được để trực tiếp hỗ trợ cho người thu nhập thấp hoặc quỹ phát triển nhà tổ chức cho vay hay bù lỗ lãi suất cho ngân hàng thương mại…

Trong trường hợp đầu tư NOXH theo thị trường thì Nhà nước không miễn giảm bất kể khoản thu nào, cùng với đó, doanh nghiệp cũng không bị khống chế lợi nhuận. Lúc này, số tiền miễn giảm theo quy định được trích nộp lại cho quỹ phát triển NOXH.

Theo giới chuyên gia, nếu làm theo cách này sẽ tránh được cơ chế xin - cho, thủ tục được giảm bớt, tránh được gian lận khi mua NOXH bởi trên thực tế, khách mua vẫn có thể 'lách luật' bằng giấy viết tay hoặc cho mượn nhà, đổi nhà để ở tạm…