Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, tiến sĩ Trần Kim Chung cho biết, nhu cầu nhà giá rẻ nhiều trong khi nguồn cung khan hiếm đã khiến 80% dân thành thị không thể với tới.
Mới đây, báo Nông thôn ngày nay đã tổ chức hội thảo "Thị trường căn hộ bình dân: Cầu nhiều - Cung ít, vì sao?". Tại hội thảo, ông Chung cho biết, phân khúc nhà giá thấp có nguồn cung rất khan hiếm nhưng chiếm tới 60-70% tổng nhu cầu thị trường. Năm 2018, nguồn cung nhà giá rẻ chỉ chiếm tỷ trọng dưới 20%. Loại căn hộ có giá bán khoảng 700 triệu đồng, diện tích 60m2 chỉ chiếm khoảng 5%.
Theo ông Chung, có đến 80% người dân thành thị không thể mua nhà tại những dự án nhà ở thương mại có chất lượng tối thiểu và có giá bán thấp nhất. So với mức thu nhập mỗi năm của một gia đình trung lưu, giá loại nhà ở có giá phải chăng tại Việt Nam đã cao gấp gần 8-9 lần.
Ông cũng cho rằng, nguồn cầu nhà giá rẻ sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới vì các gia đình trẻ phát triển mạnh, quá trình di dân đô thị hóa và nhu cầu tách hộ lớn. Nguồn cầu tăng trong khi nguồn cung không có biến chuyển thích đáng sẽ khiến cung - cầu trên thị trường bị mất cân đối.
Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội sẽ được xây dựng tại đô thị nhưng hiện chỉ đáp ứng được 28% nhu cầu của toàn xã hội.
Hội thảo về căn hộ bình dân thu hút nhiều chuyên gia đầu ngành
Về thực trạng nhà giá rẻ hiện khá đìu hiu, Tổng thư kí Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính đã chỉ ra 5 nguyên nhân chính dẫn đến những khó khăn của phân khúc này khi phát triển.
Thứ nhất, nhà nước chưa có nhiều chính sách hỗ trợ thúc đẩy các nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này. Nhà nước hiện mới có một số chính sách tín dụng về việc phát triển nhà ở xã hội mà chưa có chính sách tín dụng cho người thu nhập thấp.
Thứ hai, tại những khu vực gần trung tâm, giá đất và tiền sử dụng đất rất cao nên khó phát triển nhà giá rẻ. Do đó, chỉ có thể xây nhà giá rẻ tại khu xa trung tâm. Nhưng những khu vực này lại thiếu điều kiện về kết nối giao thông với khu trung tâm và những khu vực khác. Ngoài ra còn thiếu và yếu về hạ tầng dịch vụ, hạ tầng xã hội. Những nơi có nhiều doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức có nhiều lao động làm việc lại là những nơi có rất ít dự án nhà bình dân.
Thứ ba, chủ đầu tư khi làm nhà giá rẻ thường không thu được lợi nhuận cao từ kinh doanh bán sản phẩm đến khai thác sử dụng sau đầu tư nên họ không mặn mà.
Thứ tư, việc cho thuê thị trường nhà thu nhập thấp chưa phát triển mạnh. Thực tế, Việt Nam chưa có nhiều nhà ở giá rẻ để những người lao động nghèo không có khả năng mua có thể thuê. Vì thế, việc đáp ứng nhu cầu thị trường chưa đa dạng và linh hoạt.
Thứ năm, nhà ở giá rẻ có diện tích bình quân khá lớn (70m2/căn), loại căn hộ nhỏ 30-35m2 gần như không có. Diện tích 70m2 khiến giá trị căn hộ ở mức cao so với khả năng chi trả của khách hàng.
Trong khi đó, giáo sư Đặng Hùng Võ đặc biệt nhấn mạnh sự cần thiết của việc phát triển nguồn vốn khi làm nhà dành cho người thu nhập thấp.
Theo giáo sư, khi phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, tín dụng ưu đãi có vai trò rất quan trọng. Tín dụng Việt Nam cũng là một nguyên nhân khiến phân khúc này khó phát triển.
Vì sử dụng tín dụng thương mại, không phải tín dụng đầu tư nên chi phí tín dụng cho các dự án bất động sản ở Việt Nam đang rất cao. Tín dụng thương mại có lãi suất cao khoảng 10%, có ưu đãi cũng chỉ lùi được tới mức 5%. Trong khi đó, tín dụng thương mại ở nhiều nước khác ở mức 5%, còn tín dụng đầu tư chỉ 2%.
Trên thế giới, nhiều nước không dùng tín dụng ưu đãi do nhà nước cấp, mà họ dùng những chính sách tín dụng nhỏ của rất nhiều ngân hàng tư nhân và kêu gọi vai trò đảm bảo nhiệm vụ xã hội của các ngân hàng tư nhân này.
Bên cạnh đó, Việt Nam cũng chưa thành công khi lập quỹ phát triển nhà ở xã hội như nhiều quốc gia khác.
Để phát triển thị trường nhà giá rẻ, ông Trần Kim Chung đã đưa ra một số kiến nghị như cần nghiên cứu, chuẩn hóa, định danh nhà giá rẻ.
Nhà nước cũng cần có chính sách thỏa đáng với nhà giá rẻ như với nhà ở xã hội về: lãi suất, đất, thuế, tín dụng, thế chấp. Nhà nước cũng cần lập các quỹ tài chính hỗ trợ phát triển nhà giá rẻ như gói 30.000 tỷ đồng. Ngoài ra, cần vận động các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà giá rẻ, đa dạng hóa diện tích căn hộ đáp ứng nhu cầu của xã hội.