Theo dự luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), doanh nghiệp BĐS khi đầu tư dự án BĐS thì phải ký quỹ, khi giao dịch nếu muốn bán nhà theo hình thức góp vốn thì phải có bảo lãnh tín dụng.
Chấp nhận giá cao để lấy an toàn
Điều 14, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, nêu rõ, chủ đầu tư phải ký quỹ cam kết thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đất đai khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS.
Cũng cùng bộ Luật, Điều 16 quy định, nếu chủ đầu tư chậm trễ trong bàn giao BĐS hoặc chưa bàn giao cho khách hàng, mà doanh nghiệp đã bị giải thể, phá sản, bên nhận bảo lãnh (một tổ chức tín dụng hoặc tài chính có giấy phép hoạt động tại Việt Nam) phải có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước. Một cách khác, có thể thay thế chủ đầu tư để tiếp tục xây dựngdự án và bàn giao nhà cho khách hàng. Phí bảo lãnh trên được tính từ tổng giá bán, cho thuê, cho thuê mua diện tích nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai mà chủ đầu tư có nhu cầu bán, cho thuê, cho thuê mua căn hộ.
Hình ảnh dự án 409 Lĩnh Nam, Hà Nội
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, đó là những quy định đã được Bộ Xây dựng nghiên cứu xuất phát từ thực tế đầy rủi ro đối với người mua của cách thức hợp đồng góp vốn mua nhà, đồng thời cũng rất khó xử lý khi xảy ra tranh chấp bởi đó là hợp đồng dân sự.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), phát biểu: “Có thể thành lập một công ty bảo lãnh riêng hoặc cho các tổ chức tài chính/ngân hàng đứng ra bảo lãnh. Khi chủ đầu tư cần bán nhà ở hình thành trong tương lai thì bắt buộc đóng bảo lãnh và không bắt buộc đối với chủ đầu tư có khả năng về tài chính, có thể xây nhà hoàn thiện đến tay khách hàng”.
Nhiều chuyên gia BĐS phân tích thiệt hơn cho rằng, chính sách này quy định về lợi ích cho người mua nhà rất rõ ràng, khách hàng sẽ không phải nơm nớp lo sợ mất tiền như trước nay. Cái băn khoăn ở đây là chính sách này quy định khoản tiền doanh nghiệp bước đầu phải bỏ ra quá lớn, đặt doanh nghiệp trước một thử thách không nhỏ.
Doanh nghiệp BĐS sẽ không chịu đựng nổi nếu ký quỹ tính theo tổng mức đầu tư dự án, cộng thêm tiền bảo lãnh giao dịch cho hàng trăm căn hộ. Bằng cách này hay cách khác, những chi phí này rốt cục sẽ đổ lên đầu người mua chứ không phải ai khác. Chưa kể đến sự phụ thuộc của doanh nghiệp vào ngân hàng ngày càng tăng lên.
Cần một mô hình rõ ràng
Anh Nguyễn Minh Chiến, khách hàng của dự án 409 Lĩnh Nam (Hà Nội), chia sẻ: Nếu bắt buộc chủ đầu tư phải có bảo lãnh tín dụng mới được bán nhà theo kiểu góp vốn thì khách hàng có nhu cầu thực vẫn mua dù giá cao hơn bởi quyền lợi của khách hàng sẽ được đảm bảo.
Anh Chiến phân tích: “Chẳng hạn, tôi bỏ ra hơn 400 triệu đồng để góp vốn mua nhà, trong đó có 100 triệu đồng vay mượn. Từ năm 2009 đến nay, tiền sẽ bị trượt giá, giá trị thật của số tiền này sẽ sụt giảm do bị chiếm dụng, tiền trả lãi ngân hàng, tiền đi thuê nhà cộng với việc không biết số phận căn nhà của mình sẽ đi tới đâu. Cộng các khoản đã mất như trên còn gấp nhiều lần nếu phải đóng phí bảo đảm giao dịch”.
Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, hiện cả nước có hơn 4.000 dự án BĐS còn tồn kho, đang triển khai ở các mức khác nhau, trong đó có 2.800 dự án vẫn đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng. Cộng thêm khoảng 3.200 dự án đang xây dựng hạ tầng dở dang vào nữa thì hàng ngàn người mua nhà sẽ phải phấp phỏng hoang mang trước số phân của căn nhà mình đã bỏ tiền ra mua.
GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, phương thức đảm bảo quyền lợi người mua là cần thiết, Nhà nước nên chọn biện pháp hài hòa hơn là ngân hàng sẽ đóng vai trò trung gian nhận tiền góp vốn của khách hàng và giải ngân theo tiến độ. Cách làm này tất nhiên sẽ gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp ở bước đầu. Vì thế, nếu bảo lãnh, phải xác định sẽ khó khăn ở khâu nào, cần gỡ ra sao, tiêu chuẩn của doanh nghiệp như thế nào sẽ được nhận bảo lãnh, hay tùy vào ngân hàng?
Một chuyên gia về ngân hàng cũng đồng quan điểm, nếu thực hiện được và có cơ chế hợp lý, chắc chắn những vụ kiện tụng liên quan đến việc chậm tiến độ, tranh chấp sẽ giảm đi. Bởi qua thẩm định của ngân hàng, những doanh nghiệp được chọn phải có tiềm lực tài chính nhất định, chấm dứt tình trạng tay không bắt giặc, thị trường BĐS nhờ đó sẽ lành mạnh hơn.