Trao đổi với Vnexpress, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành bày tỏ nỗi lo ngại về kịch bản đóng băng gây sốc cho thị trường bất động sản (BĐS) trong tương lai gần. Vị giám đốc đã đưa ra hàng loạt dấu hiệu về những rủi ro có thể giáng xuống thị trường bất cứ lúc nào.
Thứ nhất là việc nguồn cung đột ngột tăng mạnh khoảng 40.000 căn (100.000 tỷ đồng) tập trung cục bộ vào một khu vực như khu Đông Tp. HCM, nhất là tam giác quận 2, Thủ Thiêm và Bình Thạnh. Do đó, cạnh tranh trực tiếp của các doanh nghiệp bị đẩy lên mức khốc liệt.
Thứ hai là nguồn cung có sự dịch chuyển quá đà vào phân khúc bất động sản giá cao, với mức giá từ 27-40 triệu/m2.
Thứ ba chính là thời gian bàn giao sản phẩm có sự trùng lặp khi đều chọn điểm rơi 2 năm tới.
Thứ tư là nợ xấu BĐS chưa có biến chuyển tích cực, cách xử lý đảo nợ và khoanh nợ giống như "mang xe cứu thương" chạy lòng vòng, sẽ kéo dài quá trình điều trị mà chưa có những cuộc đại phẫu cần thiết. Có thể nói, rủi ro chính sách và liều doping hạ tầng quá đà có thể bóp nghẹt thị trường vừa mới gượng dậy sau cơn bão khủng hoảng.
Ông Nguyễn Văn Đực khuyến cáo: "Kịch bản đóng băng kiểu mới có thể giáng xuống bất cứ lúc nào, nhất là ở các khu vực thừa mứa nguồn cung".
Hiện thị trường BĐS đang ở trạng thái rất khó lường (Nguồn ảnh: QH)
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành nhận định, thị trường BĐS đang mất cân đối giữa quan hệ cung cầu. Mặc dù BĐS đã ấm dần, khách hàng tăng 50%, song nguồn cung lại tăng đến 500%. Từ đó cho thấy, cung quá đà và cầu chưa bắt kịp được với nguồn cung chóng mặt hiện nay. Hầu hết là dự án hình thành trong tương lai, thậm chí cả những dự án đắp chiếu đã nhiều năm, khả năng triển khai và hoàn thiện vẫn còn bỏ ngỏ. Ông Nghĩa bày tỏ: "Với áp lực và đà 'dội bom' hàng hóa như hiện nay, tôi chỉ ngại thị trường chưa kịp sốt đã đóng băng trở lại".
Cùng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cũng thừa nhận thị trường BĐS bắt đầu xuất hiện những tín hiệu mất cân bằng. Minh chứng là một số dự án chưa xây, ngay cả chưa có giấy phép xây dựng vẫn bán dù thông qua hình thức đặt chỗ hay đặt cọc. Như vậy, rủi ro có thể xảy ra khi dự án này không được cấp phép.
Tiếp theo là tình trạng một số dự án bán với giá quá cao so với mặt bằng chung của thị trường và tỷ suất lợi nhuận trung bình từ 15% so với tổng mức đầu tư, giờ đã tăng lên 30%. Các ngân hàng cũng không ngoài cuộc, nhiều nhà băng đang đẩy mạnh cho vay BĐS và người mua nhà có thể đối mặt với bẫy lãi suất bất cứ lúc nào. Bên cạnh đó, các yếu tố về quy hoạch vùng và cơ sở hạ tầng như tuyến Metro, đường cao tốc, sân bay, khu đặc khu kinh tế, cảng biển,... cũng đang bơm liều thuốc kích thích cực mạnh cho BĐS.
Chuyên gia này cho rằng: "Các yếu tố này cộng hưởng với nhau đang tạo nên hiện tượng số lượng nhà đầu tư tìm mua BĐS tăng mạnh, hiện thị trường đã xuất hiện tình trạng bán chênh lệch. Vì thế, tính bền vững của thị trường sẽ bị đe dọa".
Ông Quang lo ngại, nếu cơ quan chức năng và các bộ ngành liên quan không kiểm soát kịp thời chắc chắn có thể xảy ra nóng sốt trong thời gian ngắn sắp tới. Trên thực tế, nhu cầu mua nhà để ở vẫn còn rất lớn, tuy nhiên các sản phẩm dưới 1 tỷ đồng khan hiếm dần mà thay vào đó là các giao dịch giá trị từ 1,5-2 tỷ đồng trở lên và người mua đa số là đầu tư. Các nhà đầu tư BĐS bị kìm nén hơn nửa thập niên qua nên ngay khi thị trường xuất hiện một số tín hiệu khởi sắc đã lập tức bung tiền ra đổ vào địa ốc.
Thị trường năm 2014 là thị trường mua để ở. Sang năm 2015, thị trường bị đẩy lên theo chiều hướng mua để cho thuê. Có khả năng cuối năm sẽ sớm xuất hiện nhiều nhà đầu tư lướt sóng. Ông Quang dự báo: "Lúc này nhiều khả năng tái hiện cơn sốt vội. Sẽ có khả năng đóng băng vào cuối quý I/2016 nếu cơ quan không can thiệp sớm".
Bà Dương Thùy Dung, Trưởng phòng Nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE Việt Nam nhận định, có nhiều yếu tố để tin rằng thị trường vẫn chưa rơi vào trạng thái bong bóng. Điển hình là tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức tốt, với tỷ lệ trung bình trên 50% cùng giá bán chưa tăng ở mức đáng lo ngại. Thực tế cho thấy, hiện chỉ có 20% khách mua nhà cao cấp cần vay ngân hàng bởi vốn của nhóm nhà đầu tư này khá mạnh.
Tuy nguồn cung nhà giá rẻ đang chững lại nhưng nhiều chủ đầu tư tại Tp.HCM vẫn trung thành với phân khúc căn hộ bình dân ở quận 9, Nhà Bè, Tân Phú, Bình Tân,Thủ Đức và Gò Vấp.
Theo bà Dung, sẽ đưa ra cảnh báo khi khả năng tiêu thụ của thị trường có dấu hiệu suy giảm đáng báo động. Giai đoạn sốt đất năm 2015 và năm 2007 có sự khác biệt lớn.
Nếu như năm 2007 thị trường có quá ít dự án để lựa chọn bởi nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu cao và dòng tiền thắng chứng khoán dịch chuyển sang. Trong những năm đó nhà đầu tư "đói" thông tin, từ đó sự hiểu biết về thị trường của khách hàng cũng bị hạn chế. Lúc bấy giờ mạng xã hội chưa bùng nổ như hiện nay, chủ yếu khách hàng tìm hiểu qua "truyền miệng". Tâm lý đám đông khiến họ đổ xô nhau mua căn hộ cao cấp.
Thị trường bất động sản Tp.HCM năm 2006-2007 có sức tiêu thụ rất lớn, mặt khác số lượng nhà đầu cơ cũng rất cao và tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ở phân khúc cao cấp đạt 80-90%. Việc nhà đầu cơ ôm quá nhiều hàng và không bán lại được nữa đã khiến thị trường BĐS rơi vào khủng hoảng. Giới đầu cơ còn phải chịu lãi suất cao khi chính sách thắt chặt tín dụng được triển khai.
Nhưng đến năm 2015, nguồn cung đa dạng và phong phú, với nhiều chủng loại, nhiều diện tích, giá cạnh tranh hơn. Đặc biệt, sau một thời gian thị trường BĐS trầm lắng, khách hàng đã trở nên thông thái hơn. Hiện họ có rổ hàng hóa đa dạng để lựa chọn và nhiều kênh tiếp cận thông tin. Chính vì vậy, việc khách hàng đưa ra quyết định vội vàng mua hôm trước bán hôm sau hay xếp hàng mua nhà sẽ không xảy ra như trước.
Điều đáng chú ý là, số lượng nhà đầu tư mua căn hộ để đầu tư cho thuê lại trong năm 2015 đã tăng lên rất nhiều so với những năm trước đó. Bà Dung cho rằng: "Nhóm nhà đầu tư này cần lưu ý nếu thị trường cho thuê bão hòa hoặc suy giảm thì họ có thể gặp không ít khó khăn".