Giá của những dự án căn hộ nằm tại các trục đô thị phía Đông, Nam và Tây Sài Gòn đều có xu hướng tăng, theo khảo sát mặt bằng giá căn hộ tại Tp.HCM trong 12 tháng qua của Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam.
Tại khu Đông Sài Gòn (quận 2, 9, Thủ Đức và một phần quận Bình Thạnh), giá bình quân của các căn hộ là 1.697,49 USD/m2, tăng 9,25% theo năm.
Tại phía Tây Sài Gòn (các quận 6, 8, 11, Bình Tân, Tân Phú và Tân Bình), nơi vốn được mệnh danh là vùng trũng, có giá đất cạnh tranh và giá căn hộ thấp nhất đô thị, hiện giá bình quân của căn hộ là 1.202,42 USD/m2, tăng 13,37% theo năm.
Giá căn hộ bình quân tại khu vực phía Nam (quận 7, Nhà Bè, Bình Chánh) hiện đang ở mốc 1.560,77 USD/m2, tăng gần 3% theo quý. Theo dự báo của JLL, giá căn hộ tại Tp.HCM vẫn sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Nguyên nhân là do giá đất cũng như chi phí xây dựng, phát triển dự án bị đội lên cao.
|
|
| Dự án căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên địa bàn quận 2, Tp.HCM. Ảnh: Hao Bui |
Theo kết quả khảo sát của phóng viên, giá của các dự án chung cư giá rẻ nằm trong bán kính cách chợ Bến Thành 12km trở lên hiện đã tiệm cận mức 23-25 triệu đồng/m2. Để có được giá bán vừa túi tiền, khoảng 1,2-1,5 tỷ đồng/căn, các chủ đầu tư đã sử dụng các thủ thuật trong xây dựng một cách linh hoạt như: thu nhỏ diện tích, thiết kế thông minh...
Ở thời điểm hiện tại, giá của mỗi m2 căn hộ thuộc phân khúc bình dân đã vượt xa so với mức 20 triệu đồng của vài năm trước. Thậm chí, giá tối thiểu của một căn hộ diện tích nhỏ tại dự án nằm ở khu vực rìa Sài Gòn vừa được chào bán trong quý II/2018 ghi nhận là 1,3 tỷ đồng
Những căn hộ nằm ở khu vực Cát Lái, quận 2, nơi gần cảng và có một số hạn chế về giao thông cũng đã tăng từ 950 triệu đồng đến 1,1 tỷ đồng và vẫn có xu hướng tăng thêm 5% tại những dự án mới. Tại khu vực này, giá bán thấp nhất của các căn hộ bình dân đang trong quá trình xây dựng là 1,2-1,3 tỷ đồng/căn. Còn giá bán căn hộ đã hoàn thiện trên thị trường thứ cấp ghi nhận là 1,3-1,5 tỷ đồng/căn.
Còn tại các khu vực đắc địa trên địa bàn quận 2, sản phẩm căn hộ thuộc phân khúc bình dân hiện không còn, chỉ còn căn hộ trung cao cấp. Giá căn hộ đang được chào bán tại khu vực có vị trí thuận lợi ở Thạnh Mỹ Lợi hiện là 45-50 triệu đồng/m2. Giá căn hộ thấp nhất tại quận 4 được ghi nhận là 38 triệu đồng/m2, cao nhất là trên 70 triệu đồng/m2, tùy vị trí, tầng cao và view.
Theo ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty Sea Real, 4 năm qua, trong khi giá đất đã tăng tới 100-200% thì giá căn hộ chỉ tăng bình quân 10-15%/năm. Thực tế này đã dẫn đến hiện tượng tăng giá tại khá nhiều dự án căn hộ mới và sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian tới với biên độ tăng khiêm tốn hơn so với giá đất và khó có thể kéo giảm xuống.
Giá căn hộ vẫn âm thầm leo thang theo vị chuyên gia này là do nhiều nguyên nhân. Trước hết là do giá đất đai tăng, đặc biệt là sau chu kỳ sốt đất, chi phí cho đất đai càng trở nên đắt đỏ và khó có thể dự toán hơn.
Tiếp đến là sự tăng lên của các khoản chi phí vật tư và nhân công. Thứ nữa là sự cộng dồn của các khoản chi phí cơ hội và chi phí tài chính nằm chờ trong các dự án (tối thiểu 2 năm, trung bình 3 năm) cũng sẽ khiến giá thành căn hộ bị đẩy lên.
Đặc biệt, đối với những chủ đầu tư mua phải đất xây căn hộ trong thời điểm sốt đất thì bài toán chi phí và giá thành lại càng trở nên hóc búa hơn, ông Phương nhận xét thêm.
Đối với những chủ đầu tư muốn thực hiện dự án căn hộ giá rẻ thì phải lùi xa hơn nữa về phía ngoại thành. Nếu trước đây bán kính là 12km thì nay phải lùi tới 14-15 km mới mong tìm được chi phí đất rẻ. Còn nếu chọn đất ở vị trí cách trung tâm 8-10 km đổ lại thì chỉ có thể phát triển căn hộ thuộc phân khúc trung – cao cấp.