Tp.HCM: Giá giao dịch nhà đất cao gấp 4-6 lần bảng giá đất

Theo thông tin từ Liên Sở TN&MT - Tài chính, dựa vào khảo sát của Cục Thuế Tp.HCM xác định hệ số trung bình của giá chuyển nhượng các hồ sơ nhà đất tự kê khai cao gấp 3,06 lần so với bảng giá đất.

Kết quả khảo sát của Cục Thuế chủ yếu dựa trên giá chuyển nhượng bất động sản do người dân tự kê khai và đối chiếu với bảng giá đất của TP. Đơn vị này cho biết, giá giao dịch nhà đất hiện cao hơn 4-6 lần bảng giá đất của TP.

Thế nhưng, theo các chuyên gia địa ốc, trước tác động của các cơn sốt đất diễn ra liên tục trong những năm 2016-2017-2018, giá trị chuyển nhượng nhà đất do người dân tự kê khai có thể cao gấp cả chục lần so với bảng giá đất. 

Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Nam Phát đánh giá, giá giao dịch nhà đất trên thị trường Tp.HCM cao gấp 4-6 lần bảng giá đất là chưa sát với thực tế.

Bởi lẽ, thống kê của Cục Thuế Tp.HCM chưa phản ánh đúng mức biến động giá nhà đất trên thực tế vì chỉ căn cứ vào hai tham chiếu là khung giá đất ban hành 5 năm một lần và giá kê khai của người dân. Để thực hiện các nghĩa vụ thuế, hiện người dân chỉ kê khai mức giá giao dịch tượng trưng. Mặt khác, cơ quan chức năng thực hiện hậu kiểm khung giá đất đối chiếu để người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính. 

So với bảng giá đất do Tp.HCM ban hành 5 năm một lần, giá giao dịch nhà đất trên thị trường cao gấp nhiều lần. (Ảnh: Vũ Lê)

Trên thực tế, giá trị được chốt khi giao dịch nhà đất thành công thường lớn hơn giá kê khai gấp nhiều lần. Hơn nữa, điều này cũng không được thể hiện trong hồ sơ thuế. Theo ông Nam, hiện chỉ có khoảng 25% người dân kê khai đúng giá trị thực tế của tài sản. Số còn lại kê khai giá giao dịch dưới mức thị trường. So với giá trị thực tế, mức kê khai này thấp hơn rất nhiều lần (phổ biến từ 5-10 lần).

Chính vì vậy, ông Nam cho rằng, đánh giá của Liên Sở TN&MT - Tài chính về việc giá giao dịch nhà đất tại Tp.HCM cao gấp 4-6 lần bảng giá đất mới chỉ phản ánh một vài lát cắt nhỏ, chưa bao quát được toàn thị trường. Mức giá chuyển nhượng bất động sản gấp 4-6 lần bảng giá đất chỉ phù hợp trong điều kiện thị trường diễn biến bình thường. Thực tế, độ vênh giữa giá nhà đất trên thị trường so với bảng giá đất đã biến động rất mạnh trước tác động của các cơn sốt đất trong 3 năm qua. 

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, nhiều trật tự trên thị trường bất động sản Tp.HCM đã bị đảo lộn bởi các cơn sốt đất giai đoạn 2016-2017-2018. Cụ thể, vào năm 2016, Tp.HCM sốt đất cục bộ, chủ yếu tập trung ở trục phía Đông. Sốt đất năm 2017 lan rộng, kéo dài và tác động mạnh mẽ nhất tới việc thiết lập mặt bằng giá mới. Trong năm ngoái, sốt đất xảy ra sau Tết Nguyên đán nhưng không kéo dài. 

Ông Quang cho biết, năm 2015 là thời điểm được lấy làm cột mốc Tp.HCM ban hành bảng giá đất và được điều chỉnh 5 năm một lần. Giá đất thị trường năm 2017 tăng trung bình từ 2-2,5 lần so với năm 2015 và gia tăng thêm vào các năm tiếp theo. Thực trạng này khiến giá đất do TP ban hành chỉ bằng 10-20% giá thị trường. 

Chẳng hạn, tại quận 9, bảng giá đất chỉ bằng 5-7% giá thị trường. Trong khi đó, bảng giá đất tại Củ Chi, Thủ Đức, Gò Vấp và quận 2 chỉ bằng dưới 10% giá thị trường. Ông Quang dự báo: "Độ vênh giữa giá đất thị trường và khung giá đất thành phố ban hành vẫn tiếp đà tăng lên trong năm 2018 và nhiều khả năng sẽ còn tái diễn trong năm 2019".