Thị trường giao dịch thứ cấp tại Tp.HCM đang ghi nhận xu hướng giảm giá bán nhà đất có thể xảy ra cục bộ, trong khi đó, giá chào bán sơ cấp lại khó giảm bởi nhu cầu mua hiện vẫn rất lớn.
Giá vẫn tăng trong khi nguồn cung giảm
Nguồn cung nhà ở chào bán tại thị trường TP.HCM có sự giảm mạnh do ảnh hưởng từ dịch COVID-19, vấn đề chậm cấp phép và kỳ nghỉ kéo dài. Hoạt động chào bán của hầu hết các dự án căn hộ hiện nay tại Nhà Bè, quận 9, quận 2 và khu trung tâm phải tạm hoãn do quy định hạn chế những sự kiện tập trung đông người của chính phủ. DKRA Việt Nam nhận định, chỉ có khoảng 7 dự án được chào bán trong quý vừa qua với nguồn cung dưới 1.500 căn hộ, ước tính giảm 70% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm ngoái. Đó cũng là lý do khiến tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung giảm mạnh, so với quy trước chỉ đạt khoảng 26%. Quý 1 năm nay cũng là quý ghi nhận nguồn cung mới cùng lượng tiêu thụ thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.
Dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu tìm kiếm BĐS giảm tới gần 50% trong giai đoạn từ giữa tháng 3/2020, kể từ khi lệnh cấm hội họp đông người được thắt chặt hơn. Nhu cầu tìm mua đối với loại hình căn hộ đã giảm từ 32-40%, sức mua cũng tập trung chủ yếu vào những dự án cũ, đang có trên thị trường.
Thực tế cho thấy lượng giao dịch giảm nhưng giá BĐS lại đang ghi nhận xu hướng tăng trên thị trường sơ cấp. Theo quản lý cấp cao CBRE - bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, mức giá sơ cấp chủ đầu tư đưa ra dành cho phân khúc căn hộ trung cấp là từ 33-45 triệu/m2, trong khi đó căn hộ cao cấp dao động từ 53-80 triệu/m2. Giá bán trung bình là trên 45 triệu đồng/m2, so với quý trước tăng 2% và so với cùng kỳ năm 2019 tăng 9%. Riêng tại phân khúc căn hộ trung cấp, mức giá sơ cấp mới hiện đang cao hơn mặt bằng khu vực từ 15-30%. Việc khan hiếm nguồn cung cùng với nhu cầu tìm mua tốt đã khiến nhiều chủ đầu tư có dự án phân khúc trung cấp mở bán trong quý đã đưa ra quyết định tăng giá. Trong khi đó, mức giá của các dự án cao cấp và hạng sang vẫn ổn định so với quý trước song vẫn cao hơn cùng kỳ năm ngoái lần lượt là 6% và 8%.
Cũng trong quý I/2020, giá bán trung bình của nhà liền thổ sơ cấp đã tăng lên gần 130 triệu/m2 đất tương đương mức tăng gần 38% so với cùng kỳ 2019. Xét trong phạm vi cùng một dự án, giá chào bán sơ cấp sau mỗi quý ước tính đã tăng từ 4-9%.
|
|
| Tại thị trường sơ cấp TP.HCM, giá nhà ở khó giảm do khan hiếm nguồn cung, chi phí phát triển dự án tăng cao. Ảnh minh họa |
Giá BĐS tại thị trường sơ cấp khó giảm trong quý tới
Theo nhận định từ các chuyên gia, tình hình tiêu thụ phân khúc cao cấp trong bối cảnh thị trường đang có diễn biến phức tạp và nguồn cung hạn chế sẽ gặp nhiều khó khăn song loại hình căn hộ trung cấp vẫn được dự báo tốt, nhất là phân khúc giá dưới 2 tỷ đồng/căn. Trong quý 2, xét về tỉ lệ giữa các phân khúc thì căn hộ trung cấp vẫn chiếm phần lớn nguồn cung, đáp ứng nhu cầu mua ở thực và mang tới nền tảng bền vững cho thị trường. Theo khảo sát một vài dự án trung cấp dự kiến mở bán trong năm nay, tỷ lệ đặt mua trước khá cao, trong đó có không ít dự án đạt tới 80-100% nguồn cung dự kiến.
Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung, cho rằng, nhu cầu mua bất động sản của người dân vẫn rất cao dù sẽ suy giảm trong ngắn hạn vì bất động sản vẫn là kênh hấp dẫn bởi yếu tố sinh lợi và an toàn đối với cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực. Vấn đề dài hơi của thị trường đang là sự hạn chế về nguồn cung so với nhu cầu mua. Giá BĐS khó có xu hướng giảm trong ngắn hạn do chịu ảnh hưởng từ sự lệch pha cung - cầu ngày càng rõ nét. Theo đánh giá của bà Dung, nếu tình hình dịch bệnh được kiểm soát, giá bán trung bình của thị trường trong quý 2 sắp tới có thể tăng 5-7% so với cùng kỳ 2019.
Về phân khúc nhà liền thổ, do sự khan hiếm về nguồn cung đã diễn ra trước đó nên không chịu quá nhiều ảnh hưởng từ Covid-19. Theo đó, khi dịch bệnh có diễn biến căng thẳng trong quý 1 thì giá bán nhà liền thổ vẫn tăng mạnh. Cũng vì vậy, sự thiếu hụt nguồn cung khó gây tách động khiến giá nhà liền thổ có khả năng giảm. Giới đầu tư hiện vẫn cố gắng duy trì mức giá đã tạo lập từ trước thời điểm dịch bùng phát. Giá nhà liền thổ sẽ có thể tiếp tục tăng trở lại nếu tình hình dịch kiểm soát tốt trong nửa cuối năm. Trong trường hợp tình hình xấu đi, những chính sách kích cầu có thể cần phải xem xét.
Trong quý tới, cách thức bán hàng của các dự án nhà ở vẫn có thể chịu tác động từ việc hạn chế tiếp xúc và giảm các sự kiện tập trung đông người. Các phương án bán hàng mới như sử dụng hình thức giao dịch trực tuyến, phim thực tế nhà mẫu hay ứng dụng bán hàng, tài liệu bán hàng,... có thể sẽ được các chủ đầu tư nhanh chóng áp dụng. Bên cạnh các hoạt động bán hàng thì những hoạt động hỗ trợ sau bán hàng, điển hình là quản lý dự án sẽ được đẩy mạnh.