Việt Nam chưa thực sự phù hợp để phát triển condotel

Khu vực châu Á - Thái Bình Dương từ lâu đã vắng bóng condotel

Đánh giá về thị trường condotel Việt Nam, theo Tổng giám đốc Hospitality Tourism Management, ông Kai Marcus Schroter, khi đánh giá về một dự án condotel, chính quyền tại nhiều địa phương còn chưa hiểu thấu đáo. Việc vận hành dự án condotel không giống với việc phát triển, vận hành một dự án khách sạn hay nhà ở. Căn hộ dùng để làm khách sạn khác với căn hộ để ở. Khi cấp phép đầu tư, chính quyền cần phải phân biệt rõ điều này. Ngay cả khi sản phẩm chưa được xây dựng xong, condotel đã có thể tạo ra dòng tiền nên rất hấp dẫn. Thế nhưng, tại Việt Nam, khái niệm condotel được đánh giá quá cao. 

Loại hình bất động sản này từng bùng nổ tại châu Âu và Địa Trung Hải cách đây khoảng 15-20 năm. Song, condotel hiện không còn tác động mạnh tới thị trường. Thái Lan cũng từng nở rộ condotel thời điểm 5-10 trước nhưng nay không có dự án condotel nào. Sở dĩ mô hình này vắng bóng tại Thái Lan là do không mang lại hiệu quả đầu tư như kỳ vọng. Tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, hầu hết các nước đều không phát triển condotel. Đáng chú ý, trên thế giới hiện không có thị trường nào đảm bảo tỷ suất lợi nhuận 10% mỗi năm (mức lãi gần 100%). Còn tại Việt Nam, nhiều dòng vốn đang bị tắc tại phân khúc này.

Hầu hết các nước trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương đều không phát triển dòng sản phẩm condotel. (Ảnh minh họa)

Phó Chủ tịch kiêm Giám đốc Pháp chế Asian Coast Development, ông Luis Mesquita De Melo nhận định, đối với nhà đầu tư mỏng vốn, việc rót tiền vào condotel rất khó thành công. Vị này cho hay: "Tại Thái lan và Bali, các quốc gia này đã từng trải qua nỗi đau condotel trên bờ biển của mình, Việt Nam cũng vậy". Hiện nay, sản phẩm condotel có thể phát triển theo mô hình khu nghỉ dưỡng tích hợp song muốn làm được vậy cần có hệ thống pháp lý rõ ràng. Việc Marriott phát triển mô hình "Câu lạc bộ kỳ nghỉ" tại Macao thất bại do không có khung pháp lý vẫn còn là bài học đắt giá. 

"Condotel cũng chỉ là một trong rất nhiều mô hình bất động sản, muốn thành công, chúng ta phải có khung pháp lý hoàn chỉnh để vận hành. Việt Nam chưa phù hợp phát triển condotel ồ ạt như hiện nay vì thị trường còn thiếu khung pháp lý để phát triển", chuyên gia này nhấn mạnh.

Mức lợi nhuận từ 10-15% mỗi năm chỉ mang tính quảng bá

Mức cam kết lợi nhuận đầu tư đạt từ 10-15% ít được nhắc tới trên thế giới. Tuy nhiên, do các doanh nghiệp chưa hiểu rõ cách vận hành của condotel nên cam kết mức lợi nhuận này. Ông Schroter cho biết, cần tới rất nhiều chi phí vận hành mới có thể đạt mức lợi nhuận 10-15%/năm. Nếu condotel tọa lạc ở điểm đến cực kỳ nổi tiếng, thu hút nhiều du khách quay trở lại thì mới đạt được mức lợi nhuận đó. Dĩ nhiên, để có được điểm đến lý tưởng như vậy cần tốn hàng thập kỷ đầu tư, quảng bá. Tại Việt Nam, chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận lớn để quảng bá hơn là để hiện thực hóa. 

Phó Chủ tịch cấp cao, JLL Hotels & Hospitality Group, ông Adam Bury

Có cùng quan điểm, Phó Chủ tịch cấp cao của JLL Hotels & Hospitality, ông Adam Bury lấy ví dụ, trong trường hợp chủ đầu tư vay 50-60% vốn để phát triển dự án condotel, sau đó phải cam kết đảm bảo lợi nhuận 10% trong 10 năm cho người mua thì họ đã vay gần như 100% nguồn vốn với mức lãi suất 10% mỗi năm. Đây là mức vô cùng đắt đỏ, không thể đạt lợi nhuận hấp dẫn nếu tính trên hiệu suất kinh tế. Chủ dự án có thể đảm bảo mức lợi nhuận này trong 1-2 năm nhưng sẽ không khả thi trong dài hạn.

Theo ông Adam Bury: "Doanh nghiệp Việt Nam hoàn toàn có thể thành công khi bán sản phẩm mà không cần dùng chiêu cam kết lợi nhuận. Thay vào đó, chủ đầu tư cung cấp cho những người mua condotel một kế hoạch kinh doanh khả thi. Cũng nhờ vậy, chủ dự án không gặp gánh nặng nợ nần, áp lực lợi nhuận. Dự án Hyat Park ở Đà Nẵng là một ví dụ thành công. Khi dự án này bán condotel họ bán rất chạy dù không cam kết lợi nhuận. Nó cho thấy, không phải toàn bộ thị trường condotel đình trệ lại mà nó phụ thuộc vào từng dự án. Ở mặt ngược lại, nếu nhà đầu tư vay vốn để phát triển condotel có thể rơi vào rủi ro không đủ tài chính để hoàn thành. Giả sử có dự án condotel có 100 nghìn căn hộ mà chỉ bán được 25 nghìn căn, họ sẽ không thể có đủ tiền để triển khai tiếp".

Giới chuyên gia nước ngoài đúc rút kinh nghiệm từ các thị trường trong khu vực cho rằng, cần có luật định rõ ràng cho việc phát triển mô hình condotel. Đồng thời, condotel thực sự hoạt động hiệu quả khi đó là điểm du lịch nổi tiếng, du khách thường xuyên quay lại trong nhiều năm liền. Vậy nhưng, tại Việt Nam, trong 20 năm liên tiếp, gần như không có du khách nào quay lại. Chính vì thế, Việt Nam chưa phù hợp để phát triển dòng sản phẩm nghỉ dưỡng này.