Cách tính thuế khi doanh nghiệp cho thuê lại đất?

Doanh nghiệp được giảm, miễn tiền thuê đất 15 năm. Khi đầu tư xây dựng hạ tầng xong, công ty ký hợp đồng cho nhà đầu tư thuê lại 20.000m2 đất với thời gian 50 năm. Tại thời điểm ký hợp đồng, đơn giá cho thuê là 5.500.000 đồng mỗi m2 cho cả thời gian thuê (đã gồm VAT).

Thông qua hệ thống tiếp nhận và trả lời kiến nghị của doanh nghiệp, Công ty CP Tập đoàn Minh Dương có thắc mắc về việc viết hóa đơn thuế giá trị gia tăng ra sao khi cho thuê lại đất?

"Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT". (Ảnh minh họa, nguồn: Internet)

Trả lời:

Giá tính thuế được quy định tại Khoản 3, Điều 4, Nghị định số 209/2013/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 18/12/2013, cụ thể như sau:

"3. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:

- Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là tiền thuê đất phải nộp ngân sách Nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật".

Hướng dẫn tính thuế được nêu rõ tại Khoản 10, Điều 7, Thông tư số 219/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 31/12/2013:

"10. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

a.3) Trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là tiền thuê đất phải nộp ngân sách Nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. Riêng trường hợp thuê đất xây dựng nhà để bán, kể từ ngày 01/7/2014 thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013.

Ví dụ 36: Công ty cổ phần VN-KR có ngành nghề kinh doanh đầu tư, kinh doanh hạ tầng sản xuất công nghiệp và dịch vụ. Công ty được Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất 1 lần để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp để thực hiện dự án; thời hạn thuê đất là 50 năm. Diện tích đất thuê là 300.000m2, giá thu tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê là 82.000 đồng/m2. Tổng số tiền thuê đất phải nộp là 24,6 tỷ đồng. Công ty không được miễn, giảm tiền thuê đất. Sau khi đầu tư xây dựng hạ tầng, Công ty ký hợp đồng cho nhà đầu tư thuê lại với thời gian thuê là 30 năm, diện tích đất cho thuê là 16.500m2, đơn giá cho thuê tại thời điểm ký hợp đồng là 650.000 đồng/m2 cho cả thời gian thuê, giá đã bao gồm thuế GTGT.

Giá đã có thuế GTGT đối với tiền thu từ cho thuê hạ tầng trong cả thời gian cho thuê (30 năm) đối với Công ty cổ phần VN-KR cho nhà đầu tư thuê được xác định là:

16.500m2 x (650.000 - (82.000 đồng/m2: 50 năm x 30 năm)) = 9,9132 tỷ đồng

Giá chưa có thuế GTGT được xác định là: 9,9132 / 1 + 10% = 9,012 tỷ đồng.

Thuế GTGT là: 9,012 x 10% = 0,9012 tỷ đồng".

Như vậy, để viết hóa đơn thuế giá trị gia tăng, Công ty CP Tập đoàn Minh Dương cần căn cứ vào tình hình thực tế và những quy định, hướng dẫn nêu trên. Đồng thời, doanh nghiệp cần liên hệ với Cục Thuế TP. Hà Nội để được hướng dẫn thực hiện cụ thể hơn. 

Tổng cục Thuế - Bộ Tài chính