Hỏi về giải quyết vướng mắc với hàng xóm khi xây nhà

Song, khi mọi việc tưởng chừng thuận lợi thì lại phát sinh những vướng mắc với nhà hàng xóm. Đó là 3 mặt của ngôi nhà chúng tôi sắp xây đều giáp với các hộ khác, nhưng có 1 phía giáp nhà ông H lại có một số vấn đề. Mảnh đất của 2 gia đình chúng tôi được ngăn cách bởi 1 bờ bao, bây giờ, tôi lấp ao đó để xây nhà.

Bởi lo khi chúng tôi động thổ xây nhà sẽ gây ra lực mạnh làm nứt nhà ông H nên ông ấy đã không đồng ý. Trước sự việc đó, tôi có qua nhà ông H. trình bày để mong nhận được thông cảm bởi do tình thế bắt buộc và hứa sẽ tiến hành khảo sát, cố gắng để mọi thứ được an toàn, nhưng ông H. vẫn nhất định không chịu.

Vậy xin quý luật sư cho tôi được biết, tôi phải là gì trong trường hợp này? Ông H. có quyền cản trở gia đình tôi xây nhà hay không? Chân thành cảm ơn!

nguyennam@...

Đơn vị thi công cần đảm bảo được sự an toàn cho các công trình lân cận khi tiến hành xây nhà. (Ảnh minh họa, nguồn: Báo Xây dựng Online).

Trả lời:

Điều 265 Bộ luật Dân sự năm 2005 đã có quy định rõ về nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản liền kề cụ thể như sau: Ranh giới của các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của người chủ sở hữu hoặc theo quyết định từ phía cơ quan có thẩm quyền. Cũng có thể xác định ranh giới theo tập quán hoặc theo ranh giới đã có trong thời gian từ 30 năm trở lên nhưng không xảy ra tranh chấp.

Người chủ đất có quyền sử dụng diện tích đất trên bề mặt không gian và trong lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩm quyền quy định và không được gây nên những ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

Đối với những trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh hay bờ ruộng thì người sử dụng đất cần có nghĩa vụ phải tôn trọng và duy trì ranh giới chung; tuyệt đối không được lấn, chiếm hoặc thay đổi mốc giới ngăn cách này.

Điều 266 của Bộ luật này cũng quy định rõ về quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản như sau:

Chủ bất động sản nằm liền kề chỉ được phép dựng cột mốc hoặc hàng rào hay xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Các bên sử dụng đất liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn hay trồng cây trên ranh giới đó và mốc ranh giới này sẽ thuộc sở hữu chung.

Nếu mốc giới ngăn cách được tạo nên chỉ do một bên tạo nên và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó sẽ thuộc quyền sở hữu chung, nhưng bên tạo là người chịu phí, trừ những trường hợp có các thoả thuận khác; đối với trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý vì có lý do chính đáng thì bên đã dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn phải chấp nhận dỡ bỏ.

Nếu nhà xây riêng biệt nhưng tường liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được phép đục tường và đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

Vấn đề giải quyết tranh chấp giữa chủ nhà với chủ các công trình liền kề, lân cận cũng được nêu rõ tại Thông tư 10/2014/TT-BXD về quản lý chất lượng xây dựng nhà ở riêng lẻ, Điều 10. 

Một là: Chủ nhà cần chủ động liên hệ với các chủ công trình liền kề, lân cận trước khi tiến hành thi công công trình để kiểm tra hiện trạng và ghi nhận những điểm khuyết của công trình liền kề, lân cận (nếu có).

Hai là: Nếu trong quá trình thực hiện thi công mà phát hiện dấu hiệu bị lún, nứt, thấm hay dột của công trình liền kề hoặc có nguy cơ sụp đổ thì chủ nhà cần phối hợp ngay với các chủ công trình liền kề để xem xét, xác định nguyên nhân, cùng đi đến thống nhất biện pháp khắc phục. Trường hợp không nhận được sự thống nhất giữa các bên thì tranh chấp phát sinh giữa chủ nhà với chủ các công trình liền kề sẽ được giải quyết đúng với quy định của pháp luật.

Giải pháp tốt nhất là khi đã có được giấy phép xây dựng, bạn nên cùng với nhà thầu thi công mời UBND phường đến giúp khảo sát, chụp ảnh và quay phim một cách chi tiết về hiện trạng của ngôi nhà bên cạnh để làm cơ sở xác định về mức độ thiệt hại có thể có trong quá trình thi công.

Đồng thời, bạn cũng nên thuê các đơn vị tư vấn và đơn vị thầu thi công có đủ năng lực thực hiện xây dựng công trình để đảm bảo cho công trình lân cận được an toàn trong quá trình thi công.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo 
Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội